Desentrañando Proyectos de Crowdfunding Inmobiliario con Plusvalía

INTRODUCCIÓN

Bienvenidos a una profunda inmersión en el fascinante mundo de los Proyectos de Equity, también conocidos como proyectos de plusvalía, dentro del fascinante mundo de la financiación participativa, o crowdfunding. En esta entrada, nos sumergiremos en el significado subyacente de estas inversiones, explorando aspectos que a menudo pasan desapercibidos para los inversores. No evitaremos los desafíos inherentes a este ámbito. Nos dedicaremos a analizar los posibles riesgos que podrían surgir, ofreciendo una visión completa y esclarecedora.

¡Acompáñame en este viaje hacia la comprensión profunda de los entresijos de los Proyectos de Equity!

Una vez que domines estos conceptos, te invito a explorar los entresijos de los proyectos de equity en la siguiente entrega: Desentrañando los proyectos de préstamo.

¿QUÉ SON LOS PROYECTOS DE EQUITY?

La palabra «equity» (plusvalía) se ha convertido en un término común en el ámbito financiero, pero ¿qué significa realmente? En esencia, la plusvalía representa la participación en la propiedad de un activo. En el contexto de proyectos de inversión, esto se traduce en obtener beneficios de la apreciación del valor de un activo.

En otras palabras, son conocidos como «inversiones en plusvalía», estos implican que los inversores adquieran participación en la sociedad vehiculo creada para llevar a cabo un proyecto específico. En este contexto, los inversores se convierten en accionistas y comparten con el promotor tanto las ganancias como las pérdidas generadas por el desarrollo del proyecto.

Es IMPORTANTE entender que los proyectos de equity no garantizan beneficios inmediatos. A menudo, los retornos son a largo plazo y están vinculados al éxito y crecimiento del proyecto en el que se invierte. Esta naturaleza a largo plazo puede ser tanto una fortaleza como un desafío, dependiendo de la estrategia y la tolerancia al riesgo del inversor.

Si quieres profundizar más sobre las diferencias entre proyectos de equity y deuda, te invito a que visites mi entrada «DIFERENCIAS ENTRE PROYECTOS DE CROWDFUNDING Y CROWDLENDING INMOBILIARIO». En este artículo, exploro detalladamente las distintas características y aspectos que distinguen a los proyectos de crowdfunding (equity) y crowdlending (préstamo o deuda) inmobiliario, brindándote una perspectiva más completa sobre las opciones disponibles en el ámbito de la inversión a través de plataformas de financiación participativa.

BENEFICIOS Y DESAFIOS

Los proyectos de equity ofrecen una serie de beneficios, siendo uno de los más destacados el potencial para obtener rendimientos significativos.

Sin embargo, también existen desafíos asociados con los proyectos de equity, como la falta de liquidez a corto plazo y la incertidumbre inherente a las inversiones a largo plazo. Si deseas explorar más a fondo los riesgos asociados con este tipo de proyectos, te invito a que visites mi entrada titulada «RIESGOS DE INVERTIR EN CROWDFUNDING Y CROWDLENDING INMOBILIARIO Y CROWDLENDING A PARTICULARES O EMPRESAS«.

LO QUE QUE PASA DESAPERCIBIDO POR LOS INVERSORES

Como se ha señalado con anterioridad, al embarcarse en inversiones en proyectos de este tipo,, se asume el rol de accionista dentro de la sociedad, proporcional al porcentaje del capital que hemos aportado.

En este punto, es común que los inversores asuman que al convertirse en accionistas adquieren automáticamente el derecho de voz y voto dentro de la sociedad. Sin embargo, la realidad en muchas empresas y proyectos de equity es más matizada. En el mundo empresarial, coexisten accionistas con privilegios y aquellos sin ellos.

Aunque ser accionista confiere ciertos derechos, es esencial reconocer que los accionistas minoritarios, en muchas ocasiones, no participan activamente en la toma de decisiones significativas. En lugar de tener un papel activo en la dirección estratégica, a menudo se encuentran informados después de que las decisiones clave hayan sido tomadas.

En el crowdfunding inmobiliario, esto plantea interrogantes sobre la transparencia y la influencia real de los inversores.

¿Cómo afecta esto a la toma de decisiones y la participación de los accionistas en este contexto?

Aunque muchos inversores sostienen la creencia de que, al poseer acciones, tienen un papel activo en todas las decisiones relevantes, la realidad difiere considerablemente.

En los proyectos, los detalles sobre la extensión de la participación no suelen estar explícitos, asumiendo que los inversores comprenden plenamente el funcionamiento real de la sociedad.

En el contrato de inversión, se encuentra la siguiente cláusula: «Los inversores tendrán derecho a voto para aprobar un cambio sustancial en las condiciones del proyecto», pero carece de especificidad en cuanto a los temas importantes, y la realidad no concuerda plenamente con el texto.

En el mismo documento, del contrato de inversión, se establece que, con cargo al Objetivo de Financiación, el inversor autoriza al promotor a realizar adquisiciones y pagos necesarios para la construcción y comercialización del proyecto. No obstante, se reconoce expresamente la posibilidad de que el promotor suscriba endeudamiento con el propósito de financiar el desarrollo del proyecto.

Esta última declaración aclara que el promotor tiene la facultad explícita de asumir deudas para respaldar financieramente el proyecto, incluso mediante préstamos u otras formas de endeudamiento. Por consiguiente, el promotor no está obligado a someter a votación la decisión de buscar financiamiento, ya que posee la facultad concedida.

Sin embargo, surge una inquietud significativa. En algunos casos, el promotor ha utilizado parte del financiamiento obtenido para saldar sus propios fondos, desviándolo de su propósito original de respaldar las actividades del proyecto. Esto plantea la pregunta de ¿Por qué ocurrió esto?, dado que la cláusula mencionada establece claramente que las deudas contraídas deben destinarse exclusivamente a respaldar las actividades del proyecto y no a otros fines.

La respuesta a esta pregunta se desglosa en dos situaciones:

En primer lugar, debido a que el promotor y sus socios constituyen la mayoría y, por ende, son accionistas mayoritarios, han decidido de manera unánime no someter a votación ese «cambio sustancial», ya que su posición mayoritaria les otorga la capacidad de tomar decisiones sin consulta adicional.

En segundo lugar, surge la interrogante sobre la responsabilidad de la plataforma, que, al consentir esta acción, parece haber permitido una desviación del contrato de inversión, generando dudas sobre su rol en garantizar la transparencia y la integridad del proceso de crowdfunding inmobiliario.

Recuerda: El capital aportado por el promotor y sus socios tiende a otorgarles una participación mayoritaria (accionistas mayoritarios) concentrando la toma de decisiones en el promotor y sus socios. Los inversores (accionistas minoritarios), generalmente, tienen voz en juntas generales para aprobar cuentas y cuestiones menores.

Lo que intento expresar es que el plan financiero inicial establecido por el promotor puede experimentar variaciones. En algunos proyectos, se ha observado que el promotor, inicialmente, aportaba cierta cantidad de capital proveniente de sus propios fondos y, posteriormente, ha recurrido a financiación bancaria para retirar esos fondos. Este cambio tiene como consecuencia que los intereses entre el promotor y los inversores ya no se alinean como se había anunciado en la etapa inicial de recaudación de financiamiento.

Además, es importante señalar que el préstamo obtenido forma parte de la estructura financiera de la sociedad, siendo esta última la responsable de hacer frente a dicho compromiso financiero.

Tomando como referencia el ejemplo anterior, la implicación del promotor, que inicialmente era sustancial, experimenta un cambio, ya que ha recuperado su capital que representaba el 30% de los fondos. En consecuencia, su participación e interés en el proyecto pueden haberse modificado, no siendo tan significativos como en las etapas iniciales.

Con la información presentada anteriormente, mi objetivo es instar a los inversores a adoptar una perspectiva realista sobre su inversión. Ser accionista no garantiza automáticamente tener influencia en todos los aspectos de la sociedad; más bien, el control recae principalmente en el promotor. Es esencial que los inversores comprendan que, aunque pueden tener derechos como accionistas, la toma de decisiones significativas suele estar concentrada en manos del promotor.

Recuerda: Al invertir en proyectos de plusvalía, te conviertes en accionista minoritario, lo que significa que solo tendrás voz y voto en asuntos no considerados como importantes. El control total recae en manos del promotor.

PROCESO DE PAGO E IMPLICACIONES FISCALES EN LA LIQUIDACIÓN

La determinación del momento de conclusión de un proyecto de plusvalía es indicativa y puede estar sujeta a diversos contratiempos que demoren el inicio de las obras, como la obtención de licencias, problemas durante la excavación, entre otros. Por lo tanto, este factor adquiere una relevancia considerable y su retraso puede afectar de manera significativa la rentabilidad del proyecto. Sin embargo, este no es el único aspecto a considerar. Como se ha señalado, al participar en proyectos de este tipo, los inversores asumen el papel de accionistas.

Cuando finaliza el proyecto, es necesario proceder con la liquidación de la sociedad creada para llevar a cabo la iniciativa. Este proceso implica una serie de pasos y decisiones, ya que se deben cerrar cuentas, distribuir beneficios y resolver asuntos relacionados con la estructura de la sociedad. Es esencial abordar este aspecto con atención, en este sentido, el tiempo y la eficiencia en el proceso de liquidación también pueden influir en la percepción de rentabilidad y el retorno de inversión para los participantes del proyecto de plusvalía.

En el contexto de la liquidación, es importante destacar que, como en toda sociedad, se deben liquidar impuestos como el IVA e Impuesto sobre Sociedades (IS). En este sentido, el último trimestre de IVA y el IS deben liquidarse en el año siguiente. Este componente fiscal añade otra capa de complejidad al proceso de liquidación.

¿Qué intento comunicar con esta explicación?

Después de la finalización del proyecto, se convoca una Junta Extraordinaria con el propósito de llevar a cabo la liquidación y proceder al pago a los inversores. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no se realiza el pago total en ese momento, sino una parte. La razón radica en la necesidad de completar la liquidación integral de la sociedad, lo cual implica el abono de los impuestos correspondientes. En términos prácticos, una vez que se ha votado en la Asamblea la liquidación de la sociedad, los inversores recibirán un pago que representa aproximadamente el 94% del total. Esta cantidad se liquida en un plazo breve. No obstante, el restante 6% se liquida a partir de junio del siguiente año, coincidiendo con el momento en que se completa la liquidación del Impuesto sobre Sociedades (IS).

CONCLUSIÓN

Para los inversores en proyectos de equity (plusvalía) inmobiliaria, es importante comprender la influencia del promotor y accionistas mayoritarios en las decisiones clave. La transparencia y eficiencia en la gestión, especialmente durante la liquidación, son fundamentales para asegurar una experiencia satisfactoria y maximizar el retorno de inversión. La atención a los plazos de pago y las implicaciones fiscales contribuye a una comprensión completa y exitosa desde la perspectiva del inversor.