Del flipping house a la financiación a terceros en tokenización inmobiliaria

Introducción

En el contexto actual del mercado inmobiliario, la inversión a través de plataformas digitales ha evolucionado desde modelos basados en operaciones directas sobre activos concretos hacia estructuras más complejas de financiación.

👉 Este cambio ha modificado la forma en la que el inversor participa en el mercado.

En muchos casos, el inversor ya no financia directamente un inmueble, sino que participa en estructuras intermedias donde intervienen distintos actores como la plataforma y el prestatario final.

Esto implica un cambio clave: el riesgo deja de depender exclusivamente del activo inmobiliario y pasa a estar condicionado por la estructura financiera de la operación.

En el contexto actual del mercado inmobiliario, la inversión a través de plataformas digitales ha evolucionado desde modelos basados en operaciones directas sobre activos concretos hacia estructuras más complejas de financiación, es decir, invertir a través de plataformas digitales ya no implica únicamente analizar un activo o una operación concreta.

👉En este tipo de modelos, la financiación suele canalizarse a través de estructuras de crowdfunding dentro del ecosistema de la tokenización inmobiliaria, donde la plataforma no actúa únicamente como intermediaria, sino que participa en la estructuración de la operación y como contraparte del inversor.

📌Si quieres profundizar en las diferencias entre modelos, puedes consultar: Crowdfunding inmobiliario vs tokenización inmobiliaria.

En esta entrada analizamos la evolución de las plataformas de tokenización inmobilaria (startup proptect), el paso del modelo de flipping house a la financiación de terceros.

🏠Qué es el flipping house en España y por qué impulsó a las proptech inmobiliarias

El flipping house es un modelo de inversión inmobiliaria basado en la compra de un inmueble, su reforma y su posterior venta con el objetivo de obtener una plusvalía en un plazo relativamente corto.

En el contexto del mercado inmobiliario en España, este modelo ha ganado especial relevancia en los últimos años, especialmente con la aparición de plataformas proptech que han facilitado el acceso a este tipo de operaciones.

En esta entrada no vamos a profundizar en su definición, ya que puedes ampliarlo en detalle en este artículo 👉 flipping house en España.

Dentro de este modelo, el esquema más habitual ha sido el CRV (compra, reforma y venta), que se convirtió en la base operativa de muchas de las primeras startups proptech.

A diferencia del enfoque actual, estas plataformas actuaban como verdaderos operadores inmobiliarios: identificaban oportunidades, ejecutaban reformas y gestionaban la venta final del activo. Es decir, controlaban toda la cadena de valor.

Además, este modelo no se apoyaba únicamente en capital propio. En muchos casos, se combinaba con crowdfunding inmobiliario, lo que permitió escalar operaciones y atraer a un mayor número de inversores.

En definitiva, el flipping house fue uno de los principales motores que impulsaron el crecimiento inicial de las proptech inmobiliarias, al ofrecer un modelo relativamente sencillo de entender, con horizontes cortos de inversión y una narrativa clara de creación de valor.

Sin embargo, este mismo modelo que facilitó la expansión del sector es también el que empieza a mostrar limitaciones en el contexto actual, impulsando la evolución hacia estructuras más financieras, como hemos visto en el apartado anterior y produnfizaremos en apartados siguientes.

📚 Qué es el crowdfunding inmobiliario y cómo funciona el sector

Antes de analizar la evolución del flipping house y el cambio de modelo hacia la financiación de terceros, es importante entender el funcionamiento general del sector inmobiliario participativo.

📚 Puedes consultar la guía completa sobre crowdfunding inmobiliario en España, donde se explica qué es el crowdfunding inmobiliario, su papel dentro de la financiación participativa, los distintos modelos de inversión y su fiscalidad.

📉Por qué el flipping house está perdiendo rentabilidad

El modelo de flipping house, que durante años ha sido uno de los principales motores de crecimiento de muchas proptech inmobiliarias en España, empieza a mostrar signos claros de pérdida de rentabilidad en el contexto actual del mercado.

No se trata de que el modelo haya desaparecido, sino de que su eficiencia se ha reducido frente a nuevas alternativas de inversión inmobiliaria.

Uno de los factores clave es la saturación del mercado. El aumento del número de operadores especializados en compra, reforma y venta ha incrementado la competencia por los mismos activos, reduciendo las oportunidades de encontrar operaciones con suficiente margen desde el inicio.

A esto se suma una reducción de márgenes. El encarecimiento de los materiales, la mano de obra y los costes financieros ha comprimido la rentabilidad de este tipo de operaciones, haciendo que muchas de ellas dependan de una ejecución muy ajustada para resultar viables.

Otro elemento determinante es el riesgo operativo elevado. El flipping house depende en gran medida de la correcta ejecución de la reforma y de la capacidad de venta en el momento adecuado. Retrasos en obra, sobrecostes o cambios en el mercado inmobiliario pueden afectar de forma directa al resultado final.

Por último, destaca la dificultad de escalabilidad. Al tratarse de un modelo intensivo en gestión activa, cada operación requiere seguimiento individualizado, lo que limita la capacidad de crecimiento de las plataformas sin aumentar proporcionalmente su estructura operativa.

En el caso de las proptech que han utilizado crowdfunding inmobiliario, este efecto se amplifica: la necesidad de ofrecer rentabilidades atractivas a los inversores en un entorno de márgenes más ajustados incrementa la presión sobre cada operación.

Como consecuencia, muchas plataformas están reduciendo su exposición al flipping house como modelo principal y comienzan a explorar alternativas más escalables y menos dependientes de la ejecución directa del activo.

👉 Este contexto es el que explica la evolución del sector hacia modelos más financieros, donde el foco deja de estar en la operación inmobiliaria y pasa a centrarse en la estructuración de financiación.

🏗️De ejecutar proyectos a estructurar financiación: la evolución de las proptech inmobiliarias

El sector de las proptech inmobiliarias ha evolucionado mucho más allá de la simple digitalización del mercado.

En sus primeras fases, muchas de estas plataformas se apoyaron en modelos operativos intensivos, especialmente en estrategias de compra, reforma y venta de activos (flipping house), que les permitían generar valor en plazos relativamente cortos.

Sin embargo, el contexto actual ha cambiado de forma significativa: el aumento de los costes, la presión sobre los márgenes y la dificultad para escalar este tipo de operaciones han puesto en evidencia las limitaciones del modelo.

👉 Como resultado, el sector está evolucionando hacia estructuras más financieras.

Esto implica un cambio de rol: de ejecutar directamente proyectos inmobiliarios a estructurar, canalizar o intermediar financiación hacia terceros. En este nuevo escenario, las proptech amplían su campo de actuación hacia operaciones como obra nueva, proyectos en curso (WIPs), deuda inmobiliaria (NPL) o activos adjudicados (REO).

👉 No estamos ante un cambio puntual, sino ante una transformación estructural del modelo de negocio dentro de la inversión inmobiliaria alternativa.

🔄 De promotor inmobiliario a prestamista: cómo cambia el rol de las proptech

Este cambio de modelo implica una transformación directa en el papel que desempeñan las proptech de tokenización inmobiliaria dentro de cada operación.

En la fase inicial, muchas plataformas actuaban como promotoras inmobiliarias digitales, controlando todo el proceso: identificaban oportunidades, ejecutaban la reforma y gestionaban la venta del activo. El inversor financiaba a la propia plataforma, que asumía el control operativo del proyecto.

Sin embargo, en el modelo actual, la estructura cambia de forma significativa.

👉 La proptech deja de estar en el centro operativo del proyecto y pasa a situarse en el centro financiero de la operación.

En lugar de ejecutar directamente el activo, la plataforma analiza operaciones de terceros y canaliza capital de inversores hacia promotores o empresas que desarrollan el proyecto inmobiliario.

Como resultado, la proptech pasa a desempeñar funciones como:

• estructuración de la operación financiera
• análisis del riesgo del proyecto
• definición de condiciones del préstamo
• canalización del capital

En este nuevo enfoque, el valor ya no se genera exclusivamente en la ejecución del activo, sino en la capacidad de seleccionar, estructurar y financiar operaciones inmobiliarias.

Este tipo de estructuras es lo que se conoce como doble rol prestamista–prestatario (doble préstamo), donde los inversores prestan a la plataforma y esta, a su vez, financia a un tercero.

👉 Si quieres entender en detalle cómo funciona este modelo, puedes profundizar en este análisis sobre el Tokenización inmobiliaria y doble préstamo

En este esquema, los inversores no financian directamente al promotor, sino que su relación jurídica es exclusivamente con la plataforma, que actúa como prestataria frente a ellos y, simultáneamente, como prestamista frente al tercero que desarrolla el proyecto.

Este matiz es clave, ya que introduce un nivel adicional de riesgo: el inversor no solo depende del proyecto, sino también de la estructura financiera y de la solvencia de la propia plataforma.

En definitiva, el riesgo deja de depender únicamente del activo inmobiliario y pasa a estar condicionado por la estructura del préstamo y el prestatario final.

🧩Nuevos modelos de inversión en proptech inmobiliarias

Muchos de estos modelos no solo implican nuevas tipologías de activos, sino también nuevas formas de estructurar la inversión.

En este contexto, la tokenización inmobiliaria permite organizar la financiación y la participación de los inversores a través de estructuras digitales más flexibles.

👉Si quieres entender en detalle cómo funciona la tokenización, puedes consultar esta esta entrada sobre tokenización inmobiliaria.

El cambio de modelo en las proptech inmobiliarias no implica necesariamente abandonar por completo el flipping house, sino una reducción de su protagonismo dentro del negocio y una evolución hacia estructuras más financieras, diversificadas y escalables.

El crowdfunding inmobiliario sigue siendo una pieza clave, pero su uso evoluciona: de financiar principalmente operaciones de compra-reforma-venta, pasa a canalizar capital hacia operaciones más complejas y con distintos perfiles de riesgo.

🏗️ Obra nueva en el sector inmobiliario

La obra nueva se refiere a proyectos inmobiliarios desarrollados desde fases iniciales, generalmente a partir de la adquisición de suelo o activos en etapas tempranas de desarrollo.

👉 A diferencia de otras tipologías de inversión más avanzadas dentro del ciclo inmobiliario, la obra nueva se sitúa en la fase más temprana del proyecto, donde intervienen factores como la adquisición del suelo, la obtención de licencias y el inicio de la construcción.

Desde el punto de vista del inversor, este tipo de operaciones implica analizar especialmente la viabilidad del desarrollo y la capacidad del promotor para ejecutar el proyecto desde sus fases iniciales.

🔨WIPs (Work in Progress) en el sector inmobiliario

Los WIPs (Work in Progress) son activos inmobiliarios en fase de desarrollo o construcción. En el ámbito de inversión oportunista, el término suele referirse a promociones de obra nueva que han quedado inacabadas, normalmente debido a problemas financieros del promotor original.

👉 A diferencia del flipping house (adquisición + reforma + reventa), en los WIPs la inversión se realiza en activos parados que requieren finalización de obra y/o cambio de uso.

Ventajas reales:

✅ Aprovechamiento de parte de la obra ya ejecutada (estructura, cimentación), reduciendo ciertos costes iniciales.
✅ Menor plazo de desarrollo en comparación con una promoción desde cero.
✅ Posibilidad de obtener rentabilidades atractivas en operaciones bien estructuradas, especialmente si se optimiza el uso del activo.
✅ Contribución a la reactivación de proyectos paralizados y a la generación de oferta inmobiliaria.

Riesgos Reales:

⚠️ Licencias pendientes: Requiere regularización urbanística
⚠️ Deudas ocultas: IBI, comunidad, suministros, derramas
⚠️ Problemas de ocupación: Vulnerabilidad legal con ocupas
⚠️ Costes imprevistos: Reformas estructurales no visibles

En este tipo de operaciones, la rentabilidad no depende solo del activo, sino de la capacidad del promotor para desbloquear, completar y reposicionar el proyecto de forma eficiente.

📉NPL inmobiliario (deuda impagada con garantía)

Los NPL (Non Performing Loans) son préstamos impagados que cuentan con una garantía inmobiliaria asociada.

👉 En lugar de invertir directamente en un activo, el inversor participa en la adquisición o gestión de deuda deteriorada respaldada por inmuebles.

Este tipo de operaciones permite acceder a oportunidades donde el valor no está en el activo en sí, sino en la capacidad de recuperar o ejecutar la deuda asociada.

En España, el mercado de NPL inmobiliario ha ganado relevancia en determinados ciclos, especialmente en entornos donde aumenta el volumen de crédito deteriorado.

🏚️REO inmobiliario (Real Estate Owned)

Los REO (Real Estate Owned) son activos inmobiliarios que pasan a ser propiedad de entidades financieras tras procesos de ejecución o impago.

👉 En este caso, el inversor no entra en la deuda, sino directamente en el activo ya adjudicado.

El objetivo en este tipo de inversiones suele ser optimizar la salida del activo, ya sea mediante venta directa o pequeñas mejoras que permitan aumentar su valor en el mercado.

Cuadro resumen: nuevas líneas de negocio en las proptech inmobiliarias

Dependiendo de la estructura de la operación, la proptech puede actuar como promotora, coinversora, inversora, gestora o estructuradora de financiación. En muchas ocasiones, la relación no se articula directamente entre inversor y promotor, sino a través de la propia plataforma o de vehículos vinculados creados por esta.

Por ejemplo, cuando la plataforma ejecuta directamente el proyecto, la relación puede estructurarse mediante un préstamo participativo entre inversores y plataforma o vehículo promotor.
En cambio, cuando la financiación se destina a un tercero, la plataforma puede captar fondos de los inversores mediante una estructura propia y posteriormente formalizar la financiación con el promotor a través de otro contrato independiente.

Estas cuatros líneas reflejan cómo las proptech han ampliado su actividad desde la promoción directa hacia modelos donde el centro ya no es la ejecución del proyecto, sino la gestión del riesgo inmobiliario en distintas fases del ciclo del activo.

👉 En todos los casos, el denominador común es el mismo:
La plataforma deja de crear valor únicamente a través de la operación inmobiliaria y pasa a hacerlo mediante la selección, estructuración y financiación de oportunidades.

❓¿Evolución natural o cambio forzado en las proptech inmobiliarias?

El giro que están dando muchas proptech inmobiliarias abre un debate interesante dentro del sector: ¿estamos ante una evolución natural del modelo o ante un cambio forzado por las condiciones del mercado?

Por un lado, hay una lectura claramente evolutiva. El crecimiento del crowdfunding inmobiliario, la digitalización del acceso a la inversión y la necesidad de escalar más allá de la operativa directa han impulsado a muchas plataformas a transformarse en estructuras más financieras. En este sentido, pasar de promotor a estructurador de financiación encaja con una maduración lógica del sector.

Desde esta perspectiva, la evolución hacia modelos más financieros responde a una profesionalización del mercado, donde las proptech dejan de depender exclusivamente de la ejecución de proyectos inmobiliarios para centrarse en la selección, análisis y canalización de oportunidades.

Sin embargo, también existe una visión más crítica. El aumento de costes, la presión sobre los márgenes del flipping house y la mayor complejidad operativa han hecho que este modelo sea menos atractivo y más difícil de escalar. Esto ha obligado a muchas proptech a buscar alternativas menos intensivas en gestión directa y más centradas en la intermediación financiera.

👉 En resumen, el cambio no siempre responde únicamente a una estrategia de crecimiento, sino también a una necesidad de adaptación para mantener la viabilidad del negocio.

⚖️ La tensión clave: escalabilidad vs control del riesgo

El fondo del debate no es solo conceptual, sino estructural.

• El modelo de promoción directa ofrece mayor control sobre el activo, pero limita la escalabilidad por su alta carga operativa.
• El modelo de financiación a terceros permite escalar más rápido, pero introduce una mayor dependencia del prestatario y de la estructura financiera.

👉 Esta tensión entre crecimiento y control del riesgo es lo que está redefiniendo el sector.

Este cambio hacia modelos donde se financia a terceros introduce nuevas capas de complejidad que el inversor debe entender antes de tomar decisiones.

Si quieres profundizar en cómo analizar este tipo de estructuras y comprender los riesgos asociados, puedes consultar esta entrada sobre tokenización inmobiliaria y crowdfunding: cómo analizar su estructura antes de invertir.

Conclusión

Se ha pasado de un modelo centrado en la ejecución directa de operaciones (flipping house) a otro basado en la estructuración y canalización de financiación hacia terceros utilizando el crowdfunding inmobiliario como herramienta principal.

Más que una sustitución de modelos, lo que estamos viendo es una evolución progresiva hacia estructuras más financieras, donde las proptech amplían su papel dentro del mercado.