Nuevas condiciones de inversión en Hausera ETI (desde sept 2025): 1.000€ mínimo, comisiones, liquidez. En enero 2026 vuelven los proyectos no cotizados desde 100€. Ambos modelos conviven.
📝Introducción
En este artículo comparto mi opinión sobre Hausera tras analizar su modelo ETI: cómo funciona, qué cambia para el inversor y qué riesgos conviene tener presentes.
Desde enero de 2026 conviven dos tipos de proyectos: los cotizados (ETI), desde 1.000 €, y los no cotizados, desde 100 €. Las condiciones económicas son las mismas en ambos: duración, rentabilidad, comisión a éxito y meses de carencia. Lo que cambia es el instrumento, la fiscalidad y el concurso de acreedores.
Aquí me centro en los ETI. Los no cotizados y las condiciones comunes los explico en Opiniones Hausera 2026: Crowdfunding desde 100€. Para ver cómo ha cambiado la plataforma, consulta la evolución del modelo.
Hausera nació con la misión de democratizar la inversión inmobiliaria, ofreciendo al pequeño inversor la posibilidad de participar desde tan solo 100€ a través de un préstamo participativo tradicional. Su modelo inicial se basaba en comisiones fijas, reparto equitativo de ganancias y pérdidas, y un enfoque sencillo de compra, reforma y venta de inmuebles.
Su eslogan, que ha acompañado toda su trayectoria, es:
«Invertir en vivienda desde 100€: Hausera, el modelo que democratiza el ladrillo«
Transformación en 2025:
Hausera nació con la misión de democratizar la inversión inmobiliaria, ofreciendo al pequeño inversor la posibilidad de participar desde tan solo 100€ a través de un préstamo participativo tradicional. Su modelo inicial se basaba en comisiones fijas, reparto equitativo de ganancias y pérdidas, y un enfoque sencillo de compra, reforma y venta de inmuebles.
A largo de 2025, Hausera comenzó a implantar un modelo más avanzado, apoyado en la tokenización bajo supervisión de una Entidad de Servicios de Inversión (ESI) y utilizando la infraestructura de una ERIR (Entidad Registrada de Infraestructura de Registro). Este esquema introdujo la comisión a éxito, la colaboración con socios estratégicos y la creación de vehículos de propósito especial (SPV) para reducir riesgos, lo que permitía lanzar proyectos con mayor flexibilidad y costes administrativos muy bajos.
Sin embargo, este modelo se encontró rápidamente con un límite normativo según fuentes de la plataforma: no podía captar más de 8 millones de euros por proyecto sin elaborar un folleto informativo aprobado por la CNMV, de acuerdo con el Reglamento (UE) 2017/1129. Esta restricción impedía escalar a operaciones de mayor tamaño sin asumir cargas regulatorias significativas.
Para superar esa barrera y acceder a un mercado financiero más amplio y profesionalizado, Hausera ha optado por estructurar sus proyectos mediante ETIs (Exchange-Traded Instruments), instrumentos financieros que reflejan de forma regulada y transparente el valor del activo inmobiliario subyacente y se negocian en bolsa.
En septiembre de 2025, la compañía ha dado un salto decisivo adoptando este nuevo esquema con instrumentos cotizados y un mercado secundario regulado, lo que mejora la liquidez y profesionaliza la operativa. Como parte de esta transición, la inversión mínima se ha elevado de 100€ a 1.000€, dejando fuera a muchos pequeños ahorradores que fueron la base de su consolidación inicial y transformando así la esencia del modelo que nació con vocación de democratizar la inversión inmobiliaria.
Este cambio supone una ruptura clara con la esencia original de la plataforma y plantea un contraste evidente con su eslogan democratizador. Para sus fieles usuarios, esta transformación ha generado frustración y desilusión, ya que cuestiona hasta qué punto la democratización sigue siendo un objetivo real frente a las exigencias y beneficios de escalar hacia un modelo más institucionalizado y profesionalizado. Solo el tiempo dirá si este nuevo enfoque mantiene el éxito y satisface tanto a inversores nuevos como históricos.
Como suele decirse, “no cambies lo que funciona”, pero Hausera ha decidido adaptar su modelo para crecer profesionalmente y afrontar nuevos retos.
Para conocer de primera mano como la plataforma explica a sus inversores el nuevo modelo y el porqué del cambio, puedes ver el AMA completo.
En esta entrada, nos centraremos en entender el nuevo modelo y sus implicaciones.
📈Evolución de Hausera
Hausera ha evolucionado desde su modelo inicial hasta incorporar los ETI cotizados, con cambios en la estructura de inversión, la rentabilidad y la liquidez.
📌Para conocer las distintas etapas y sus principales diferencias, puedes consultar el resumen de la evolución de Hausera.
💡Análisis del modelo ETI
Con el final del verano, Hausera marca un nuevo hito con el lanzamiento del proyecto Lago di Garda 2 (CRAV – Compra, Reforma, Alquiler, Venta).
Las condiciones económicas son las mismas que en los no cotizados: la rentabilidad está topada, la comisión es a éxito, las pérdidas las asume el inversor, algunos proyectos incluyen meses de carencia y puede aplicarse un ajuste de valor de hasta el 5 %. Las explico en la Opiniones HAUSERA 2026: Crowdfunding desde 100€.
Lo que cambia es el instrumento, la fiscalidad, ingreso, retiradas y el concurso de acreedores.
📄Instrumento financiero cotizado (ETI): Hausera estructura estos proyectos a través de Altarius ETI, un ETI (Exchange-Traded Instrument) que cotiza en bolsa y cumple la regulación vigente. Esto aporta más transparencia y profesionaliza la operativa, aunque no elimina los riesgos de la inversión.
En el nuevo esquema de inversión entran en juego varios actores que se encadenan de la siguiente manera: Inversor → Portfolio Stock Exchange → Altarius ETI (emisor) → Portfolio Linked Note (subyacente) → Promotor/Plataforma.
El funcionamiento de los pagos de cupones y reembolsos también sigue una lógica distinta. En lugar de que la plataforma gestione directamente las devoluciones, es Altarius, como emisor del ETI, quien da la instrucción de pago y transfiere los fondos al Paying Agent (Agente de pagos). Este intermediario se encarga de repartirlos a los inversores a través de Euroclear y Clearstream, apoyándose en los custodios o brokers donde cada inversor tiene su cuenta.
La presencia de estos intermediarios no es un simple detalle técnico. Supone un cambio relevante en la relación del inversor con su inversión, ya que la plataforma —en este caso Hausera— pasa a tener un papel mucho más independiente.
El proceso ya no depende tanto de la gestión directa de la propia plataforma, sino de un mecanismo financiero estructurado a nivel europeo y operado por entidades.
👉 Si quieres una explicación más detallada, te recomiendo leer la entrada ETI inmobiliario: qué es, cómo funciona y riesgos.
💹Mercado secundario externo: Se gestiona a través de la plataforma Portfolio.exchange.
⚠️IMPORTANTE: En caso de incidencias relacionadas con la wallet u otras operativas, los inversores deberán ponerse en contacto directamente con la plataforma, ya que Hausera no interviene en su gestión.
🔄Funcionalidad: Quien lo desee puede vender sus participaciones en el mercado secundario antes de que finalice el proyecto. Aquellos que prefieran mantener su inversión, recibirán al término el capital inicial más los intereses directamente en su wallet, con posibilidad de retirada a su cuenta bancaria.
💰Inversión mínima y máxima: En las operaciones con mercado secundario, la inversión mínima se incrementa a 1.000€. En aquellas oportunidades que no incluyen mercado secundario, el importe mínimo se mantiene en 100€. No existe un límite máximo de inversión, ya que dependerá del número de tickets disponibles al momento de realizar la suscripción. Cuando hablamos de mercado secundario es que cotiza en bolsa, sino hay volvemos al modelo anterior.
📝Nota: Está por determinar si Hausera seguirá ofreciendo ambos tipos de operaciones, aunque el mercado secundario apunta a convertirse en el modelo predominante. Además en el AMA dejan bastante claro que tal vez en un futuro lancen oportunidades sin mercado secundario y así poder bajar el ticket mínimo de inversión. De hecho se estrena con una oportunidad que no supera el límite de los 8M€. 🤔
🎯Fidelización y Promociones: Las preventas, plan amigo y fidelidad continúan vigentes en el nuevo modelo de Hausera. La diferencia es que ahora, para poder beneficiarse de estos programas de fidelización, los inversores deben realizar su aportación a través de la fase de preventa.
Lo que cambia respecto al sistema anterior es el canal de pago: el dinero ya no se transfiere directamente a Hausera, sino que debe ingresarse en la wallet asignada en Portfolio.exchange, desde la cual se formaliza la inversión.
🤝Código Amigo Hausera: Cómo obtener ventajas al invertir.
Más información sobre el plan amigo
Si deseas obtener una bonificación de hasta 60€ al registrarte, puedes hacerlo a través de este ENLACE. Ten en cuenta que solo recibirás el incentivo después de realizar tu primera inversión y que solo podrás usarlo para inversiones futuras. El bono de bienvenida se calcula en base al 5% de tu inversión inicial, con un máximo de 60€. Por favor, ten en cuenta que una vez que hagas clic en el enlace, evita navegar por la web de la plataforma. Si accidentalmente lo haces, asegúrate de volver a hacer clic en el enlace, ya que de lo contrario, el registro con el referido no se completará correctamente.
Las condiciones son las mismas que en los no cotizados: solo la cobras tras tu primera inversión y solo puedes usarla en inversiones futuras. Cómo se desbloquea, con ejemplos, lo explico en la entrada principal.
📌 Operativa proyectos cotizados en Portfolio en preventa y adquisición de valores
Pasos:
1️⃣Alta en Portfolio: Para poder invertir, es necesario registrarse en portfolio. Se requiere un importe mínimo de 5€. El coste de alta es de 3€.
📘Tutorial para el registro en Portfolio.exchange.
2️⃣ Preventa en Hausera
✅Cuando se abre una nueva oportunidad, puedes reservar tus valores desde la preventa en la web de Hausera.
✅Los inversores que entren en esta fase obtienen preferencia en la compra de los valores al precio inicial 1.000€.
3️⃣ Listado de inversores a Portfolio
Una vez finalizada la preventa, Hausera entrega al emisor el listado de inversores con derecho preferente en la adquisición. Posteriormente, es el emisor quien traslada dicha información a Portfolio Exchange, como bolsa encargada de la admisión y negociación de los valores.
4️⃣ Notificación de Portfolio
✅Portfolio contacta a los inversores mediante un aviso en la plataforma y vía email solicitando aprobar la operación. Para ello el inversor debe tener cargada su wallet, de no tenerlo se queda fuera. Los inversores tendrán 4 días para aceptar.
✅En ese momento, el sistema carga el dinero previamente depositado en tu wallet y asigna los valores correspondientes.
5️⃣ Gestión del dinero
💡Hausera y la gestión del dinero en el nuevo modelo
Hausera no gestiona directamente el dinero de los inversores:
✅ No recibe directamente el pago por la compra de valores, que se realiza a través de la plataforma Portfolio.exchange.
✅ Tampoco gestiona los pagos de rendimientos, ya que éstos se abonan al inversor a través de los intermediarios, por el agente de pagos.
✅ Toda la operativa de cobros y pagos pasa por Altarius ETI.
✅ Hausera solo recibe los fondos una vez liberados por el vehículo financiero (ETI), y únicamente para destinarlos a la ejecución del proyecto inmobiliario (compra, reforma, alquiler, venta).
6️⃣ Pagos y cobros futuros
Al vencimiento del proyecto, el capital inicial más los intereses se abonan en la wallet del inversor, desde donde podrá retirarlos a su cuenta bancaria (sin necesidad de colocar orden de venta).
7️⃣ Diferencias entre preventa y mercado secundario
A nivel operativo y fiscal no hay diferencias entre reservar valores en preventa o comprarlos/ venderlos en el mercado secundario.
La diferencia está en las ventajas:
✅ Preferencia en la adquisición de valores (precio inicial de 1.000€).
✅ Acceso a promociones de fidelidad y Plan Amigo.
✅ Visualización de la inversión en tu Área Privada de Hausera como en Portfolio.exchange.
🧾Fiscalidad Proyectos cotizados – IRPF Hausera
En los ETI la tributación cambia respecto a los no cotizados: quién practica la retención y cómo tributa la venta. La de los no cotizados la explico en el apartado Tributación en el IRPF de la entrada principal.
1. Alquileres y venta (sin pasar por el mercado secundario) en proyectos CRAV
Los rendimientos mensuales del alquiler tienen una retención del 19 %, que aplica el Agente de Pagos y no Hausera. Tributan como rendimientos del capital mobiliario, en la base del ahorro, y se incluyen en la casilla 027 del IRPF. Aparecen en el borrador de la declaración.
Los rendimientos de la venta son ganancias patrimoniales y tributan también en la base del ahorro, pero en la casilla 389. Como es un instrumento financiero cotizado, no se aplica retención sobre la plusvalía, igual que con las acciones.
2. Compra y venta en el mercado secundario
Las ganancias patrimoniales las tienes que declarar tú, por cuenta propia, en tu declaración del IRPF.
3. Reportes fiscales
Recibes los certificados fiscales por partida doble, del Agente de Pagos y de Hausera, para presentarlos en Hacienda.
👉 Para profundizar, mi entrada Fiscalidad en crowdfunding inmobiliario.
📌Rol de Portfolio y Consideraciones Fiscales
Portfolio Stock Exchange actúa únicamente como plataforma de listado y negociación de los ETI Securities, así como canal único de acceso comercial. No actúa como intermediario financiero, no mantiene custodia individual de los valores ni opera como agente de retención fiscal frente al inversor.
Operativamente, el Paying Agent de cada serie (en este caso, European Digital Securities Exchange, S.V., S.A., Madrid) es quien procesa los flujos de pagos. La posición del inversor se registra en el sistema de clearing a través de un custodio o participante autorizado, que es responsable de acreditar los valores y, en su caso, aplicar y certificar las retenciones fiscales correspondientes.
💡 Implicación para el inversor: La responsabilidad de cumplimiento fiscal recae principalmente sobre el inversor y/o su custodio, no sobre Portfolio Stock Exchange.
🚪Opciones de salida: antes y ahora
Antes de la implementación de este nuevo modelo cotizado que cuenta con mercado secundario, Hausera ya ofrecía ciertas vías de salida para los inversores, aunque gestionadas de forma interna por la propia plataforma:
🔄 Reventa interna: El inversor que quería salir de una oportunidad debía comunicarlo a Hausera, y era la propia compañía la que buscaba otro inversor dispuesto a tomar su posición.
📆 Ventanas de liquidez en proyectos CRAV: En algunos proyectos —especialmente en los de tipo Compra, Reforma, Alquiler, Venta— existían ventanas de salida a los 12 meses. En esas fechas, Hausera recompraba los tickets invertidos, normalmente por un importe superior (ejemplo: 105 € por cada 100 € invertidos).
Con la llegada del mercado secundario en septiembre de 2025, este proceso se formaliza y se externaliza a una plataforma especializada, lo que aporta más transparencia y liquidez en comparación con el sistema interno anterior.
🚫Concurso de Acreedores en cotizados
En los no cotizados, si Hausera se declarase en concurso, los inversores serían acreedores subordinados, con cierto derecho de reclamación directa contra la plataforma. Lo explico en el apartado Concurso de acreedores en Hausera de la entrada principal.
En los ETI, esa acción directa desaparece. El único deudor frente al inversor es el emisor del ETI, y cualquier pérdida depende exclusivamente de los activos de ese emisor y del subyacente que gestiona Hausera. Lo que ocurra con el subyacente influye directamente en el valor final de reembolso: si no se recupera lo suficiente, los inversores asumen las pérdidas.
👉 Para entender en detalle los escenarios de concurso en los ETI (emisor, gestor del proyecto y broker), consulta la entrada específica: Concurso de acreedores en ETI inmobiliarios.
🔎 Conclusión y Opiniones sobre Hausera
Hausera ha aumentado el ticket mínimo de inversión de 100€ a 1.000€ para su nuevo producto financiero basado en ETIs. Es importante destacar que este incremento no se debe a ninguna exigencia normativa o regulatoria externa, sino que obedece a motivos internos relacionados con costes administrativos y operativos.
Gestionar numerosas pequeñas inversiones implica costes elevados para la plataforma, que incluyen la administración, custodia, reporting y cumplimiento normativo. Establecer un ticket mínimo superior permite a Hausera optimizar estos costes, garantizando una gestión más eficiente y sostenible del producto financiero.
Con esta medida, Hausera prioriza sus intereses económicos y la eficiencia operativa, dejando de lado la esencia original de su modelo: democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria. Al incrementar el mínimo de entrada, está excluyendo a muchos pequeños inversores que permitieron su crecimiento y que ahora quedan fuera de la posibilidad de participar directamente.
Este giro plantea un claro contraste con el eslogan inicial y cuestiona hasta qué punto la democratización sigue siendo un objetivo real, frente a las exigencias y beneficios propios de escalar hacia un modelo más institucionalizado y profesional. En la práctica, el nuevo esquema está orientado principalmente a inversores con mayores conocimientos financieros y capacidad de asumir los riesgos inherentes a este tipo de instrumentos.
Responsabilidad y concurso
Con el paso a ETI, la relación crediticia del inversor deja de ser directa con Hausera y pasa a ser con el emisor de las ETI; en un eventual concurso, el inversor solo podría cobrar con los activos de ese emisor y a prorrata, sin acción contra Hausera (gestor del proyecto) o la plataforma/broker.
Por ahora, mantengo la plataforma en cuarentena, pendiente de la evolución de los proyectos bajo el nuevo modelo. Aún tengo proyectos en curso con los modelos anteriores. Comprendo y respeto el cambio que ha implementado Hausera, pero no es la inversión por la que aposté originalmente; para eso ya dispongo de fondos inmobiliarios específicos.
Queda por ver si con este nuevo modelo el mercado secundario evitará convertirse en un nicho de especulación, aspecto que será clave para la confianza y estabilidad del inversor a largo plazo.
⭐Mi valoración de Hausera
Como inversora en proyectos de Hausera, comparto mi valoración de la plataforma siguiendo los mismos criterios que utilizo en mi comparativa.
Valoración editorial: 3 / 5
Valoro positivamente que Hausera haya rectificado su modelo y que, ante los retrasos de algunos proyectos, haya aplicado el interés anual previsto durante ese periodo. No obstante, todavía necesita consolidar la confianza de los inversores y demostrar que puede mantener un comportamiento consistente a largo plazo.
🔄Actualizaciones
A pesar de que en varios AMAs la plataforma descartó expresamente la posibilidad de recuperar el modelo anterior, nos encontramos con una nueva sorpresa: el lanzamiento de un proyecto en Italia bajo el formato no cotizado. Esta decisión plantea interrogantes sobre el rendimiento real del nuevo modelo. ¿No habrá alcanzado las expectativas previstas o estarán simplemente explorando alternativas para distintos mercados?🤔
Lo cierto es que Hausera se enfrenta al reto de reconquistar a los pequeños inversores que perdieron la confianza tras el cambio de modelo. Con apenas tres meses en vigor, las dificultades de recaudación evidencian que el nuevo sistema no está funcionando según lo previsto.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Cresor by stockcrowd in, Brickstarter, Hausera, Civislend, Domoblock, BDKapital, Tokenized Green, Equalice, SodaCrowd y Raizers.
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