Nuevas condiciones de inversión en Hausera ETI (desde sept 2025): 1.000€ mínimo, comisiones, liquidez. En enero 2026 vuelven los proyectos no cotizados desde 100€. Ambos modelos conviven.
📝Introducción
En este artículo encontrarás mis opiniones sobre Hausera tras analizar su modelo ETI. Si estás buscando Hausera opiniones, aquí tienes un análisis completo basado en datos reales y experiencia como inversora.
Si quieres conocer cómo funciona el modelo de inversión desde 100€, puedes consultar también mi otra entrada: Opiniones Hausera 2026: Crowdfunding desde 100€, donde explico cómo invertir con tickets más pequeños y las oportunidades disponibles. Esta nueva entrada nace precisamente para no hacer demasiado extensa la explicación del modelo ETI.
Hausera nació con la misión de democratizar la inversión inmobiliaria, ofreciendo al pequeño inversor la posibilidad de participar desde tan solo 100€ a través de un préstamo participativo tradicional. Su modelo inicial se basaba en comisiones fijas, reparto equitativo de ganancias y pérdidas, y un enfoque sencillo de compra, reforma y venta de inmuebles.
En sus tres años de actividad, ha lanzado un total de 28 proyectos de los cuales 16 han finalizado con éxito y sin retrasos, consolidándose como un referente en inversión inmobiliaria digital. En total, la plataforma ha canalizado más de 37M€ en financiación, lo que refuerza su posición dentro del sector.
Su eslogan, que ha acompañado toda su trayectoria, es:
«Invertir en vivienda desde 100€: Hausera, el modelo que democratiza el ladrillo«
Transformación en 2025:
A largo de 2025, Hausera comenzó a implantar un modelo más avanzado, apoyado en la tokenización bajo supervisión de una Entidad de Servicios de Inversión (ESI) y utilizando la infraestructura de una ERIR (Entidad Registrada de Infraestructura de Registro). Este esquema introdujo la comisión a éxito, la colaboración con socios estratégicos y la creación de vehículos de propósito especial (SPV) para reducir riesgos, lo que permitía lanzar proyectos con mayor flexibilidad y costes administrativos muy bajos.
Sin embargo, este modelo se encontró rápidamente con un límite normativo según fuentes de la plataforma: no podía captar más de 8 millones de euros por proyecto sin elaborar un folleto informativo aprobado por la CNMV, de acuerdo con el Reglamento (UE) 2017/1129. Esta restricción impedía escalar a operaciones de mayor tamaño sin asumir cargas regulatorias significativas.
Para superar esa barrera y acceder a un mercado financiero más amplio y profesionalizado, Hausera ha optado por estructurar sus proyectos mediante ETIs (Exchange-Traded Instruments), instrumentos financieros que reflejan de forma regulada y transparente el valor del activo inmobiliario subyacente y se negocian en bolsa.
En septiembre de 2025, la compañía ha dado un salto decisivo adoptando este nuevo esquema con instrumentos cotizados y un mercado secundario regulado, lo que mejora la liquidez y profesionaliza la operativa. Como parte de esta transición, la inversión mínima se ha elevado de 100€ a 1.000€, dejando fuera a muchos pequeños ahorradores que fueron la base de su consolidación inicial y transformando así la esencia del modelo que nació con vocación de democratizar la inversión inmobiliaria.
Este cambio supone una ruptura clara con la esencia original de la plataforma y plantea un contraste evidente con su eslogan democratizador. Para sus fieles usuarios, esta transformación ha generado frustración y desilusión, ya que cuestiona hasta qué punto la democratización sigue siendo un objetivo real frente a las exigencias y beneficios de escalar hacia un modelo más institucionalizado y profesionalizado. Solo el tiempo dirá si este nuevo enfoque mantiene el éxito y satisface tanto a inversores nuevos como históricos.
Como suele decirse, “no cambies lo que funciona”, pero Hausera ha decidido adaptar su modelo para crecer profesionalmente y afrontar nuevos retos.
Para conocer de primera mano como la plataforma explica a sus inversores el nuevo modelo y el porqué del cambio, puedes ver el AMA completo.
En esta entrada, nos centraremos en entender el nuevo modelo y sus implicaciones. Te invito a leer la entrada anterior de “HAUSERA” para comprender mejor la evolución, y no olvides visitar el apartado de actualizaciones de dicha entrada.
📈Evolución en infografía de Hausera
💡Análisis del nuevo modelo de Hausera
Con el final del verano, Hausera marca un nuevo hito con el lanzamiento del proyecto Lago di Garda 2 (CRAV – Compra, Reforma, Alquiler, Venta).
Lo que se mantiene y se añade con respecto al modelo de marzo 2025:
Sin cambios: 👇
💸Comisión a éxito: Hausera solo gana si la venta supera el precio objetivo.
🔧 Ajuste de valor: Se mantiene la posibilidad de reducir el valor del activo hasta en un 5% si no se alcanza el precio objetivo.
📌Lo que se añade en septiembre: 👇
📈Rentabilidad: En los proyectos no cotizados en algunos aparecen meses de carencia, en otros no, es importante tenerlo presente con respecto a la rentabilidad que esta topada y vuelven a estar tokenizados a través de SPV + ERRIR.
Dos tipos de proyectos:
✅No cotizados:
Igual que el modelo anterior con la diferencia que en algunos proyectos desaparecen los meses de carencia, donde la inversión es 100€. Para profundizar visita la entrada anterior. Acceso.
✅Cotizados con mercado secundario: Explicación nuevo modelo
📄Instrumento financiero cotizado (ETI): Hausera ha lanzado un ETI (Exchange-Traded Instrument) a través de Altarius ETI, un instrumento financiero cotizado que cumple con la regulación vigente. Este esquema permite una mayor transparencia, profesionalización de las operaciones y facilita la participación de los inversores en proyectos inmobiliarios bajo supervisión regulada.
En el nuevo esquema de inversión entran en juego varios actores que se encadenan de la siguiente manera: Inversor → Portfolio Stock Exchange → Altarius ETI (emisor) → Portfolio Linked Note (subyacente) → Promotor/Plataforma.
El funcionamiento de los pagos de cupones y reembolsos también sigue una lógica distinta. En lugar de que la plataforma gestione directamente las devoluciones, es Altarius, como emisor del ETI, quien da la instrucción de pago y transfiere los fondos al Paying Agent (Agente de pagos). Este intermediario se encarga de repartirlos a los inversores a través de Euroclear y Clearstream, apoyándose en los custodios o brokers donde cada inversor tiene su cuenta.
La presencia de estos intermediarios no es un simple detalle técnico. Supone un cambio relevante en la relación del inversor con su inversión, ya que la plataforma —en este caso Hausera— pasa a tener un papel mucho más independiente.
El proceso ya no depende tanto de la gestión directa de la propia plataforma, sino de un mecanismo financiero estructurado a nivel europeo y operado por entidades.
👉 Si quieres una explicación más detallada, te recomiendo leer la entrada ETI INMOBILIARIO: QUÉ ES, CÓMO FUNCIONA Y RIESGOS
💹Mercado secundario externo: Se gestiona a través de la plataforma Portfolio.exchange.
⚠️IMPORTANTE: En caso de incidencias relacionadas con la wallet u otras operativas, los inversores deberán ponerse en contacto directamente con la plataforma, ya que Hausera no interviene en su gestión.
🔄Funcionalidad: Quien lo desee puede vender sus participaciones en el mercado secundario antes de que finalice el proyecto. Aquellos que prefieran mantener su inversión, recibirán al término el capital inicial más los intereses directamente en su wallet, con posibilidad de retirada a su cuenta bancaria.
💰Inversión mínima y máxima: En las operaciones con mercado secundario, la inversión mínima se incrementa a 1.000€. En aquellas oportunidades que no incluyen mercado secundario, el importe mínimo se mantiene en 100€. No existe un límite máximo de inversión, ya que dependerá del número de tickets disponibles al momento de realizar la suscripción. Cuando hablamos de mercado secundario es que cotiza en bolsa, sino hay volvemos al modelo anterior.
📝Nota: Está por determinar si Hausera seguirá ofreciendo ambos tipos de operaciones, aunque el mercado secundario apunta a convertirse en el modelo predominante. Además en el AMA dejan bastante claro que tal vez en un futuro lancen oportunidades sin mercado secundario y así poder bajar el ticket mínimo de inversión. De hecho se estrena con una oportunidad que no supera el límite de los 8M€. 🤔
🎯Fidelización y Promociones: Las preventas, plan amigo y fidelidad continúan vigentes en el nuevo modelo de Hausera. La diferencia es que ahora, para poder beneficiarse de estos programas de fidelización, los inversores deben realizar su aportación a través de la fase de preventa.
Lo que cambia respecto al sistema anterior es el canal de pago: el dinero ya no se transfiere directamente a Hausera, sino que debe ingresarse en la wallet asignada en Portfolio.exchange, desde la cual se formaliza la inversión.
Código Amigo Hausera: Cómo obtener ventajas al invertir.
Más información sobre el plan amigo
Si deseas obtener una bonificación de hasta 60€ al registrarte, puedes hacerlo a través de este ENLACE. Ten en cuenta que solo recibirás el incentivo después de realizar tu primera inversión y que solo podrás usarlo para inversiones futuras. El bono de bienvenida se calcula en base al 5% de tu inversión inicial, con un máximo de 60€. Por favor, ten en cuenta que una vez que hagas clic en el enlace, evita navegar por la web de la plataforma. Si accidentalmente lo haces, asegúrate de volver a hacer clic en el enlace, ya que de lo contrario, el registro con el referido no se completará correctamente.
📌 Operativa proyectos cotizados en Portfolio en preventa y adquisición de valores
Pasos:
1️⃣Alta en Portfolio: Para poder invertir, es necesario registrarse en portfolio. Se requiere un importe mínimo de 5€. El coste de alta es de 3€.
📘Tutorial para el registro en Portfolio.exchange.
2️⃣ Preventa en Hausera
✅Cuando se abre una nueva oportunidad, puedes reservar tus valores desde la preventa en la web de Hausera.
✅Los inversores que entren en esta fase obtienen preferencia en la compra de los valores al precio inicial 1.000€.
3️⃣ Listado de inversores a Portfolio
Una vez finalizada la preventa, Hausera entrega al emisor el listado de inversores con derecho preferente en la adquisición. Posteriormente, es el emisor quien traslada dicha información a Portfolio Exchange, como bolsa encargada de la admisión y negociación de los valores.
4️⃣ Notificación de Portfolio
✅Portfolio contacta a los inversores mediante un aviso en la plataforma y vía email solicitando aprobar la operación. Para ello el inversor debe tener cargada su wallet, de no tenerlo se queda fuera. Los inversores tendrán 4 días para aceptar.
✅En ese momento, el sistema carga el dinero previamente depositado en tu wallet y asigna los valores correspondientes.
5️⃣ Gestión del dinero
💡Hausera y la gestión del dinero en el nuevo modelo
Hausera no gestiona directamente el dinero de los inversores:
✅ No recibe directamente el pago por la compra de valores, que se realiza a través de la plataforma Portfolio.exchange.
✅ Tampoco gestiona los pagos de rendimientos, ya que éstos se abonan al inversor a través de los intermediarios, por el agente de pagos.
✅ Toda la operativa de cobros y pagos pasa por Altarius ETI.
✅ Hausera solo recibe los fondos una vez liberados por el vehículo financiero (ETI), y únicamente para destinarlos a la ejecución del proyecto inmobiliario (compra, reforma, alquiler, venta).
6️⃣ Pagos y cobros futuros
Al vencimiento del proyecto, el capital inicial más los intereses se abonan en la wallet del inversor, desde donde podrá retirarlos a su cuenta bancaria (sin necesidad de colocar orden de venta).
7️⃣ Diferencias entre preventa y mercado secundario
A nivel operativo y fiscal no hay diferencias entre reservar valores en preventa o comprarlos/ venderlos en el mercado secundario.
La diferencia está en las ventajas:
✅ Preferencia en la adquisición de valores (precio inicial de 1.000€).
✅ Acceso a promociones de fidelidad y Plan Amigo.
✅ Visualización de la inversión en tu Área Privada de Hausera como en Portfolio.exchange.
🧾Fiscalidad Proyectos cotizados – IRPF Hausera
Cuando se habla de fiscalidad, es importante entender cómo tributan los diferentes conceptos dentro del nuevo modelo basado en la bolsa de valores:
1. Pago alquileres y venta (sin pasar por mercado secundario) en proyectos CRAV
Los rendimientos mensuales derivados del alquiler están sujetos a una retención del 19%, que ahora se aplica directamente por el Agente de Pagos en lugar de Hausera. Estos rendimientos tributan como rendimientos del capital mobiliario dentro de la base del ahorro, y deben incluirse en la casilla 027 del IRPF, apareciendo reflejados en el borrador de la declaración.
Los rendimientos procedentes de la venta se consideran ganancias patrimoniales, tributan también en la base del ahorro pero en la casilla 389. Al tratarse de un instrumento financiero cotizado, no se aplica retención sobre la plusvalía, igual que sucede con las acciones.
2. Compra y Venta en mercado secundario
El inversor debe declarar las ganancias patrimoniales generadas en su declaración del IRPF por cuenta propia.
3. Reportes fiscales
Los inversores reciben reportes fiscales de manera doble: desde Agente de Pagos y desde Hausera, con los certificados necesarios para presentar en Hacienda.
Recuerda: que en los modelos NO COTIZADOS, es hausera quien práctica la retención directamente al inversor.
👉Para produndizar más sobre la fiscalidad, te invito a visitar mi entrada Fiscalidad en crowdfunding inmobiliario.
📌Rol de Portfolio y Consideraciones Fiscales
Portfolio Stock Exchange actúa únicamente como plataforma de listado y negociación de los ETI Securities, así como canal único de acceso comercial. No actúa como intermediario financiero, no mantiene custodia individual de los valores ni opera como agente de retención fiscal frente al inversor.
Operativamente, el Paying Agent de cada serie (en este caso, European Digital Securities Exchange, S.V., S.A., Madrid) es quien procesa los flujos de pagos. La posición del inversor se registra en el sistema de clearing a través de un custodio o participante autorizado, que es responsable de acreditar los valores y, en su caso, aplicar y certificar las retenciones fiscales correspondientes.
💡 Implicación para el inversor: La responsabilidad de cumplimiento fiscal recae principalmente sobre el inversor y/o su custodio, no sobre Portfolio Stock Exchange.
🚪Opciones de salida en los modelos anteriores
Antes de la implementación de este nuevo modelo cotizado que cuenta con mercado secundario, Hausera ya ofrecía ciertas vías de salida para los inversores, aunque gestionadas de forma interna por la propia plataforma:
🔄 Reventa interna: El inversor que quería salir de una oportunidad debía comunicarlo a Hausera, y era la propia compañía la que buscaba otro inversor dispuesto a tomar su posición.
📆 Ventanas de liquidez en proyectos CRAV: En algunos proyectos —especialmente en los de tipo Compra, Reforma, Alquiler, Venta— existían ventanas de salida a los 12 meses. En esas fechas, Hausera recompraba los tickets invertidos, normalmente por un importe superior (ejemplo: 105 € por cada 100 € invertidos).
Con la llegada del mercado secundario en septiembre de 2025, este proceso se formaliza y se externaliza a una plataforma especializada, lo que aporta más transparencia y liquidez en comparación con el sistema interno anterior.
📊 Evolución de los modelos Hausera (2022-2026)
| Aspecto | 🏗️ Modelo Inicial (hasta 2024) | 💻 Modelo Enero 2025 (Tokenización + Comisión a Éxito + SPV) | 📈 Nuevo Modelo Cotizado Septiembre 2025 (ETI + Portfolio) | 🏚️Modelo No Cotizado Actual Enero-2026 |
|---|---|---|---|---|
| 💰 Reparto de plusvalías | 💸 Comisión 10% por financiar 🔀 50% inversor / 50% Hausera | ✅ Comisión a éxito | ✅ Comisión de éxito. | ✅ Comisión de éxito. |
| ⚠️ Asunción de pérdidas | 🤝 Compartidas entre inversor y Hausera. 50/50 | 💔 100% asumidas por el inversor | 💔 100% asumidas por el inversor | 💔 100% asumidas por el inversor |
| 📊 Rentabilidad máxima | 📈 No capada | ⛔ Capada 12% (📌14% con retrasos). Inversor asume pérdida | ⛔ Capada 12% 1.-Contempla períodos de carencia en algunos proyectos. 2.- Inversor asume pérdidas 100% | ⛔ Capada 1.-Algunos proyectos contemplan meses carencias, otros no. 2.- Inversor asume pérdidas 100% |
| 🏦 Gestión del dinero | 🏢 Directa en Hausera | 💼 Fondos gestionados por Hausera | 🏦 Fondos en Portfolio/Altarius. Hausera solo ejecuta proyectos | 💼 Fondos gestionados por Hausera |
| 💶 Inversión mínima | 💵 Desde 100€ | 💵 Desde 100€ | 💳 Desde 1.000€ (❌ excluye pequeños inversores) | 💵 Desde 100€ |
| 🔄 Liquidez | 🔒 Muy limitada (solo reventa interna) | ⏳ Limitada (ventanas de salida + reventa interna) | 💧 Alta: mercado secundario regulado, pero no implica necesariamente que haya suficiente volumen de negociación, lo que podría limitar la facilidad y rapidez para vender estos valores. | ⏳ Limitada (ventanas de salida + reventa interna) |
| 📑 Transparencia y regulación | 📝 Básica, gestión interna | 📜 Mejorada con SPV + supervisión ERIR | 🏛️ Alta: instrumento cotizado sujeto a normativa de la CNMV y la Unión Europea, pero emitido por una entidad no regulada ni supervisada, solo el KID está supervisado. Riesgo regulatorio: Cambios en la regulación podrían afectar la operativa o el valor del instrumento. Riesgo por supervisión limitada y ausencia de garantías | 📝 Básica, gestión interna |
| 🤝 Implicación de Hausera | 👥 Alta: gestión directa de fondos | 👤 Media: gestiona fondos vía SPV | 👥 Baja: solo ejecuta proyecto, sin gestión directa del dinero | 👥 Alta: gestión directa de fondos |
| 📌 Fiscalidad | 💡 Rendimientos capital mobiliario ➝ retención aplicada por Hausera. Casilla 027 IRPF | 💡 Igual que modelo inicial | 🏠 CRAV (alquiler) → capital mobiliario con retención ➝ Retención aplicada por el Agente de Pagos. Casilla 027 IRPF 🏗️ Compra-venta → 📈 ganancia patrimonial sin retención. Capital Mobiliario. Casilla 389 IRPF | 💡 Rendimientos capital mobiliario ➝ retención aplicada por Hausera. Casilla 027 IRPF |
| 🚫Concurso de Acreedores | 💡Acreedores Subordinados | 💡Igual que modelo inicial | 💡Los inversores no tienen derecho a reclamar a Hausera, ya que su posición subordinada es frente al emisor. | 💡Acreedores Subordinados |
🚫Concurso de Acreedores en cotizados
Antes de la implementación de los ETI, los inversores en Hausera, aunque subordinados, podían tener cierto derecho de reclamación directa contra la plataforma en caso de concurso. Si quieres produndizar más, visita la entrada Hausera
Con el nuevo esquema basado en ETI, esa acción directa desaparece: ahora el único deudor frente al inversor es el emisor de la ETI, y cualquier pérdida depende exclusivamente de los activos de ese emisor y del subyacente gestionado por Hausera. Lo que ocurra con el subyacente influirá directamente en el valor final de reembolso de la inversión: si no se recupera suficiente, los inversores asumen las pérdidas.
👉 Para entender en detalle cómo funcionan los escenarios de concurso de acreedores en los ETI (emisor, gestor del proyecto y broker), puedes consultar la entrada específica: Concurso de acreedores en ETI inmobiliarios.
Track Record y Estadísticas oficiales de Hausera
A continuación puedes consultar los datos históricos de financiación, número de operaciones y resultados publicados por la propia plataforma.
🔎 Conclusión y Opiniones sobre Hausera
Hausera ha aumentado el ticket mínimo de inversión de 100€ a 1.000€ para su nuevo producto financiero basado en ETIs. Es importante destacar que este incremento no se debe a ninguna exigencia normativa o regulatoria externa, sino que obedece a motivos internos relacionados con costes administrativos y operativos.
Gestionar numerosas pequeñas inversiones implica costes elevados para la plataforma, que incluyen la administración, custodia, reporting y cumplimiento normativo. Establecer un ticket mínimo superior permite a Hausera optimizar estos costes, garantizando una gestión más eficiente y sostenible del producto financiero.
Con esta medida, Hausera prioriza sus intereses económicos y la eficiencia operativa, dejando de lado la esencia original de su modelo: democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria. Al incrementar el mínimo de entrada, está excluyendo a muchos pequeños inversores que permitieron su crecimiento y que ahora quedan fuera de la posibilidad de participar directamente.
Este giro plantea un claro contraste con el eslogan inicial y cuestiona hasta qué punto la democratización sigue siendo un objetivo real, frente a las exigencias y beneficios propios de escalar hacia un modelo más institucionalizado y profesional. En la práctica, el nuevo esquema está orientado principalmente a inversores con mayores conocimientos financieros y capacidad de asumir los riesgos inherentes a este tipo de instrumentos.
Responsabilidad y concurso
Con el paso a ETI, la relación crediticia del inversor deja de ser directa con Hausera y pasa a ser con el emisor de las ETI; en un eventual concurso, el inversor solo podría cobrar con los activos de ese emisor y a prorrata, sin acción contra Hausera (gestor del proyecto) o la plataforma/broker.
Por ahora, mantengo la plataforma en cuarentena, pendiente de la evolución de los proyectos bajo el nuevo modelo. Aún tengo proyectos en curso con los modelos anteriores. Comprendo y respeto el cambio que ha implementado Hausera, pero no es la inversión por la que aposté originalmente; para eso ya dispongo de fondos inmobiliarios específicos.
Queda por ver si con este nuevo modelo el mercado secundario evitará convertirse en un nicho de especulación, aspecto que será clave para la confianza y estabilidad del inversor a largo plazo.
Actualizaciones
A pesar de que en varios AMAs la plataforma descartó expresamente la posibilidad de recuperar el modelo anterior, nos encontramos con una nueva sorpresa: el lanzamiento de un proyecto en Italia bajo el formato no cotizado. Esta decisión plantea interrogantes sobre el rendimiento real del nuevo modelo. ¿No habrá alcanzado las expectativas previstas o estarán simplemente explorando alternativas para distintos mercados?🤔
Lo cierto es que Hausera se enfrenta al reto de reconquistar a los pequeños inversores que perdieron la confianza tras el cambio de modelo. Con apenas tres meses en vigor, las dificultades de recaudación evidencian que el nuevo sistema no está funcionando según lo previsto.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd In, Brickstarter, Hausera, Civislend, Domoblock, BD Kapital, Tokenized Green, Equalice, y SodaCrowd.
Acceso a Promociones vigentes.
P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
