Introducción
En el crowdlending inmobiliario, además de analizar el tipo de interés o el plazo del préstamo, es importante entender cómo funciona la amortización anticipada, ya que puede modificar tanto la rentabilidad como el calendario de cobros del inversor.
La amortización anticipada permite que un préstamo se cancele total o parcialmente antes del vencimiento pactado, algo habitual en este tipo de financiación cuando el promotor finaliza antes la obra, vende activos o refinancia el proyecto.
En esta entrada veremos en detalle qué es la amortización anticipada, los tipos que existen (voluntaria y obligatoria), cómo funciona en el crowdlending inmobiliario y qué condiciones aplican algunas de las principales plataformas del sector.
📌 Si quieres entender primero los tipos básicos de amortización, puedes consultar la entrada: Amortización en préstamos: qué es y tipos de amortización.
¿Qué es la amortización anticipada?
La amortización anticipada es la capacidad de pagar parte o la totalidad de un préstamo antes de la fecha de vencimiento acordada. En el contexto del crowdlending inmobiliario, esta opción brinda a los inversores la flexibilidad de gestionar su cartera de préstamos de manera más activa.
Tal como se señaló en la introducción de este artículo, la amortización anticipada se subdivide en dos categorías:
1️⃣Amortización Anticipada Voluntaria
Se refiere al reembolso anticipado del capital y los intereses por parte del prestatario, antes de la fecha de vencimiento establecida en el contrato, de manera voluntaria y por decisión propia. Es importante destacar que, dependiendo de la plataforma o entidad financiera, este tipo de amortización puede estar sujeto a penalizaciones específicas. Está puede ser Total o Parcial
Amortización Anticipada Total:
1.-Se refiere al reembolso completo del capital y los intereses pendientes antes de la fecha de vencimiento establecida en el contrato.
2.-El prestatario liquida la totalidad del préstamo de una sola vez.
3.-Después de la amortización total, el préstamo se considera pagado por completo, y el prestatario no tiene más obligaciones pendientes con respecto a ese préstamo en particular.
Amortización Anticipada Parcial:
1.-Implica el reembolso de una parte específica del capital o de los intereses antes de la fecha de vencimiento.
2.-El prestatario opta por hacer un pago parcial, reduciendo así el saldo pendiente del préstamo.
3.-Después de la amortización parcial, el préstamo continúa, pero con un saldo pendiente menor.
2️⃣Amortización Anticipada Obligatoria
Implica la obligación del prestatario de efectuar el reembolso anticipado del capital, intereses y otros costes según lo establecido, independientemente de la fecha original de vencimiento del contrato.
Este tipo de amortización suele aplicarse en situaciones específicas, tales como la desinversión del activo, la división horizontal del activo, incumplimientos, la imposibilidad de inscribir la hipoteca en el registro, la declaración de concurso de acreedores, entre otras circunstancias que puedan afectar el desarrollo normal del contrato.
Cómo funciona en crowdlending inmobiliario
En el crowdlending inmobiliario, la amortización anticipada suele producirse cuando el promotor devuelve el préstamo antes del vencimiento previsto, ya sea porque ha vendido activos, ha refinanciado la deuda o ha finalizado el proyecto antes de lo esperado.
Desde el punto de vista del inversor, este proceso implica que:
- El capital invertido se devuelve antes de la fecha inicialmente prevista.
- Se dejan de percibir los intereses futuros asociados al plazo restante del préstamo.
- El capital recuperado puede reinvertirse en otros proyectos, lo que permite mantener la rotación de la cartera.
En muchos casos, la amortización anticipada puede incluir condiciones específicas establecidas en el contrato del préstamo, como:
- Un periodo mínimo de permanencia del capital.
- El pago de intereses adicionales o compensaciones.
- Penalizaciones aplicables al promotor en función del momento de la amortización.
Por tanto, la amortización anticipada no es un hecho homogéneo en el sector, sino que depende de las condiciones fijadas por cada plataforma y cada proyecto.
Condiciones de amortización anticipada por plataformas
Las condiciones de amortización anticipada en crowdlending inmobiliario varían significativamente entre plataformas. Cada una establece reglas específicas sobre plazos mínimos, penalizaciones, pago de intereses y posibilidad de amortización parcial.
A continuación, se resumen las condiciones más habituales en las principales plataformas del sector:
Wecity
El acuerdo establece un plazo inicial de 6 meses de obligado cumplimiento. Si la amortización anticipada se produce antes de dicho plazo, se aplica una penalización del 5% sobre los intereses pendientes de devengo hasta la fecha de vencimiento.
Además, el promotor debe abonar los intereses correspondientes a los 6 meses completos.
En cuanto a la amortización parcial, solo se permite si el saldo vivo resultante no supera el 70% del valor de tasación del activo.
Ejemplo:
✅Amortización Anticipada Total antes del mes 6:
✔Capital del préstamo: 10,000 €
✔Tasa de interés anual: 10%
✔Plazo original del préstamo: 12 meses
Supongamos que decide hacer la amortización anticipada en el mes 4. El plazo de obligado cumplimiento son 6 meses, por tanto deberá pagar los intereses de los 6 meses más la penalización del 5%.
✔Intereses ordinarios acumulados hasta el mes 6: 10,000 € * 0.10 * (6/12) = 500€
✔Intereses adicionales por amortización anticipada (5% de los 8 meses que faltan para vencimiento): (10,000 * 0,10 * (8/12)*0.05 =33,33 €
✔Total a pagar anticipadamente: 10,000 + 500€ + 33,33€ = 10,533,33€
✅Amortización Anticipada Total despúes del mes 6:
Supongamos que decide realizar la amortización anticipada en el mes 8.
✔Intereses ordinarios acumulados hasta el mes 8: 10,000 * 10% * (8/12) = 666.67€
✔La amortización solo lleva los intereses ordinarios devengados hasta la fecha: 10,000 + 666.67 = 10,666.67€
NOTA: Los importes son brutos, hay que aplicar el 19% IRPF
Vamos a suponer que se lleva a cabo una amortización parcial, que representa el 10% del capital, usamos los mismos datos que en el ejemplo anterior.
Supongamos que decide hacer la amortización anticipada parcial en el mes 4. El plazo de obligado cumplimiento son 6 meses, por tanto deberá pagar los intereses de los 6 meses más la penalización del 5%.
✔Amortización del 10% del capital: 10.000€*0.10= 1.000€
✔Intereses ordinarios acumulados hasta el mes 6: 1,000 € * 0.10 * (6/12) = 50€
✔Intereses adicionales por amortización anticipada (5% de los 8 meses que faltan para vencimiento): (1.000 * 0,10 * (8/12)*0.05 =3,33 €
✔Total a pagar anticipadamente: 1.000€ + 50€ + 3,33€ = 1,053,33€
NOTA: Los importes son brutos, hay que aplicar el 19% IRPF
Urbanitae
A diferencia de wecity que en todos sus proyectos establece un plazo de obligado cumplimiento y penalización, Urbanitae varía esta condición dependiendo de la naturaleza de cada proyecto específico.
En algunos casos se exige el pago de los intereses totales previstos hasta vencimiento, mientras que en otros no existe penalización específica.
La amortización parcial no es habitual, aunque puede contemplarse en determinados proyectos.
La presencia o ausencia de penalizaciones por amortización anticipada puede depender de las características particulares de cada proyecto. En numerosas ocasiones, se establece que, en caso de amortización anticipada, el promotor tiene la obligación de abonar el pago de intereses totales. No obstante, es importante subrayar que esta obligación puede no aplicarse en otros proyectos. Se recomienda revisar detalladamente el contrato de préstamo correspondiente para obtener información específica sobre las condiciones y términos aplicables en cada caso.
En los contratos de préstamo en los que he estado involucrada, no se ha contemplado la posibilidad de amortización parcial. Sin embargo, esto no significa que en algunos proyectos específicos esta opción no esté contemplada. Por esta razón, es crucial prestar una atención detallada al contrato de préstamo de cada proyecto, ya que las condiciones pueden variar y es fundamental entender completamente los términos y condiciones específicos que rigen cada transacción financiera.
Stockcrowd In
Permite amortización anticipada total o parcial.
La penalización se calcula como el menor importe entre:
- El 50% de los intereses futuros hasta vencimiento
- El 1% del capital pendiente
Ejemplo:
✅Amortización Anticipada antes del mes 6:
✔Capital del préstamo: 10,000 €
✔Tasa de interés anual: 10%
✔Plazo original del préstamo: 12 meses
✔Pago trimestral de intereses
Supongamos que decide hacer la amortización anticipada en el mes 4.
✔Primero, calculemos la tasa de interés trimestral, dividiendo la tasa anual por 4 (trimestres en un año): 0,10/4= 0,025, por tanto el primer trimestre = 10.000€ * 0,025 = 250€
✔Intereses ordinarios acumulados hasta el mes 4: 10,000 € * 0.10 * (4/12) = 333,33€
Como ya hemos cobrado un trimestre: 333,33€ – 250€ = 83,33€ (mes 4)
✔Intereses futuros: 1.000€ – 333,33€ = 666,67€
✅Penalización. Calculamos las dos:
✔Intereses adicionales por amortización anticipada (50% de los intereses futuros): (10,000 * 0,10 * (8/12)*0,5 =333,34€
✔Intereses adicionales por amortización anticipada (1% del capital pendiente):
(10,000 * 0,10 * (8/12)*0,01 =6,67€
✔Total a pagar anticipadamente: 10.000€ + 83,33€ (mes 4) + 6,67€ (penalización del 1% al ser la más baja) = 10.0090€
Civislend
Establece un periodo mínimo de permanencia.
Si la amortización anticipada se realiza antes de dicho periodo, se abonan los intereses equivalentes al mínimo establecido en el contrato.
No suele contemplar amortización parcial en la mayoría de los proyectos.
Ejemplo:
✅Amortización Anticipada antes del mes 6 (plazo de obligado cumplimiento):
✔Capital del préstamo: 10,000 €
✔Tasa de interés anual: 10%
✔Plazo original del préstamo: 12 meses
Supongamos que decide hacer la amortización anticipada en el mes 4.
✔Intereses ordinarios acumulados hasta el mes 4: 10,000 € * 0.10 * (4/12) = 333,34€
✔Intereses adicionales por amortización anticipada (pago resto de intereses futuros por haber amortizado antes de los 6 meses): 10,000 * 0,10 * (2/12) =166,66 €
✔Total a pagar anticipadamente: 10,000€ + 333,34€ + 166.66€ = 10,500€
En resumen: Paga los intereses de los 6 meses de duración del préstamo.
✅Amortización Anticipada después del mes 6:
Partimos de los mismos datos
Supongamos que decide realizar la amortización anticipada en el mes 8.
✔Intereses ordinarios acumulados hasta el mes 8: 10,000 * 10% * (8/12) = 666.67€
✔La amortización solo lleva los intereses ordinarios devengados hasta la fecha: 10,000 + 666.67 = 10,666.67€
NOTA: Los importes son brutos, hay que aplicar el 19% IRPF
BDKapital
La plataforma establece condiciones específicas en caso de amortización anticipada del préstamo.
Por un lado, se exige que la promotora haya abonado o abone al menos el 50% de los intereses devengados hasta el último día del período de interés en curso.
Por otro lado, se aplica una compensación del 5% sobre los intereses pendientes de devengo hasta la fecha de vencimiento final, que se distribuye entre los inversores.
Sodacrowd
Algunos proyectos de préstamo pueden incluir una penalización por amortización anticipada, ya sea total o parcial, mientras que otros no contemplan este tipo de coste.
A la fecha actual se desconoce el %, pues los proyectos financiados no contemplan.
RECUERDA: Es importante prestar una atención detallada al contrato de préstamo de cada proyecto, ya que las condiciones pueden variar y es importante entender completamente los términos y condiciones específicos que rigen cada transacción financiera.
Cuadro resumen plataformas
| Plataforma | ¿Permite amortización anticipada? | Penalización | Amortización parcial |
|---|---|---|---|
| Wecity | Sí | Sí (según plazo). 5% | Condicionada |
| Urbanitae | Variable | Depende del proyecto | Generalmente no |
| StockCrowd In | Sí | 1% o 50% intereses futuros | Sí |
| Civislend | Sí | Intereses restantes o periodo mínimo | No habitual |
| BDKapital | Sí | 5% sobre intereses pendientes (según contrato) + requisitos de intereses mínimos | No habitual |
| SodaCrowd | Variable | Depende del proyecto (puede existir o no) | Variable |
Conoce las plataformas de crowdlending inmobiliario
Si quieres profundizar en cada una de las plataformas analizadas:
Conclusión
La amortización anticipada es un elemento clave en el crowdlending inmobiliario, ya que puede alterar tanto la duración real de la inversión como la rentabilidad esperada.
Para el inversor, supone la recuperación anticipada del capital, lo que puede ser positivo en términos de liquidez, pero también implica la pérdida de los intereses futuros previstos inicialmente.
Por ello, no todas las amortizaciones anticipadas son iguales: las condiciones dependen de cada plataforma y de cada proyecto, pudiendo incluir penalizaciones, periodos mínimos o reglas específicas sobre el pago de intereses.
En consecuencia, resulta importante analizar siempre la cláusula de amortización anticipada antes de invertir, ya que puede tener un impacto directo en la estrategia de rentabilidad y reinversión del capital.
Además, este aspecto cobra especial relevancia en la gestión de carteras de inversión, ya que la recuperación anticipada del capital permite reinvertirlo en nuevos proyectos, potenciando el efecto del interés compuesto y mejorando la eficiencia global de la inversión a lo largo del tiempo.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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