Amortización en préstamos: qué es y tipos de amortización

Introducción

Cuando invertimos en crowdlending o crowdfunding inmobiliario, uno de los aspectos más importantes es entender cómo se devolverá el préstamo. No solo importa el tipo de interés ofrecido, sino también el sistema de amortización utilizado.

El tipo de amortización determina:

• Cómo se devuelve el capital.
• Cuándo se pagan los intereses.
• Qué importe recibirá el inversor en cada período.
• El riesgo financiero y la liquidez del proyecto.

Las plataformas de crowdlending inmobiliario utilizan los mismos sistemas de amortización que las entidades financieras tradicionales. Dependiendo del método empleado, el flujo de pagos para el inversor será muy diferente.

📌Si quieres profundizar sobre el sector, visita la entrada sobre Crowdfunding inmobiliario en España: regulación CNMV, riesgos, tipos y fiscalidad.

En esta entrada analizaremos qué es la amortización de un préstamo y los principales tipos de amortización (francés, alemán y americano o bullet), explicando cómo funcionan, sus diferencias y qué impacto tienen en el crowdlending inmobiliario.

Es importante conocer el concepto de amortización en los préstamos y los diferentes tipos de amortización.

¿Qué es un préstamo?

Un préstamo es un contrato mediante el cual una persona, empresa o entidad financiera (prestamista) entrega una cantidad de dinero a otra persona o empresa (prestatario), que se compromete a devolver dicho capital junto con unos intereses en un plazo determinado.

En crowdlending inmobiliario, los inversores actúan como prestamistas y el promotor o empresa financiada actúa como prestatario.

Además, dentro del crowdfunding inmobiliario existen distintos tipos de financiación, como el préstamo fijo y el préstamo participativo, cuyas diferencias afectan al tipo de interés, garantías, amortización, riesgo y rentabilidad esperada. Puedes ampliar información en la guía sobre Préstamo participativo vs préstamo fijo en crowdfunding inmobiliario.

¿Qué es la amortización de un préstamo?

La amortización es el proceso mediante el cual el prestatario devuelve el capital prestado junto con los intereses pactados.

Dependiendo del sistema de amortización:

• Las cuotas pueden ser constantes o variables.
• El capital puede devolverse poco a poco o al final del préstamo.
• Los intereses pueden reducirse progresivamente o mantenerse constantes.

Tipos de amortización

1.- Método Fránces o de cuotas constantes

Es el sistema más utilizado en préstamos hipotecarios.

La cuota total se mantiene prácticamente constante durante toda la vida del préstamo (si el interés es fijo). Sin embargo:

• Al inicio se pagan más intereses y menos capital.
• Conforme avanza el préstamo, disminuyen los intereses y aumenta la parte destinada a amortizar capital.

Ventaja: Todos los meses se paga la misma cuota si el interés es fijo si es variable o mixto, cambiará cuando se revise el Euribor.

Desventaja: Al principio se pagan más intereses que capital, por lo tanto en caso de querer amortizar total o parcialmente interesa hacerlo en los primeros años.

2.- Método Áleman o de cuotas de amortización constantes

El pago de la cuota del capital es constante (fija) y la cuota de los interés es muy elevada, que irá disminuyendo según avanza la vida del préstamo, es decir, la cuota de capital es fija y los intereses van disminuyendo con el paso de las cuotas. Este método es utilizado en las hipotecas después del método francés.

Ventaja: A la mitad de la vidad del préstamo ya estará amortizado la mitad del préstamo, con lo cual las cuotas a abonar serán inferiores a las primeras.

Desventaja: Cuotas muy elevadas al inicio del préstamo, con lo cual no es recomendable amortizar, pues en las primeras cuotas se paga intereses por todo el capital prestado.

3.- Método Americano o bullet

En el método americano o bullet, el prestatario paga únicamente intereses durante la vida del préstamo y devuelve todo el capital al vencimiento.

Es uno de los sistemas más utilizados en crowdlending inmobiliario.

El pago de intereses puede ser mensual, trimestral, bimestral, etc).

Cuadro resumen de los tipos de amortización

¿Qué es la amortización anticipada?

La amortización anticipada consiste en devolver parte o la totalidad del préstamo antes de la fecha pactada.

Puede ser:

• Parcial: se devuelve solo una parte.
• Total: se cancela completamente el préstamo.

La amortización anticipada reduce el capital pendiente y, normalmente, los intereses futuros. Sin embargo, algunos contratos pueden incluir comisiones o penalizaciones.

En crowdlending inmobiliario es importante revisar:

• Si existe comisión por amortización anticipada.
• Cómo afecta a la rentabilidad esperada.
• Si se compensan los intereses dejados de percibir.

📌Si quieres profundizar más sobre la amortización anticipada en el sector del crowdfunding inmobiliario, visita la entrada sobre amortización anticipada en crowdlending inmobiliario

Aspectos importantes al invertir en préstamos de crowdlending

Antes de invertir en proyectos de deuda conviene analizar:

✅Tipo de amortización

✅Interés aplicado, es decir, interes ordinario

✅Periodicidad del pago de intereses (anual, mensual, trimestral, etc)

✅Intereses de demora

✅Existencia de períodos de carencia

✅Garantías en caso de impago

✅Penalización en caso de amortización anticipada

✅ Loan-to-value (LTV)

📌Para profundizar en que fijarte antes de invertir en crowdfunding inmobiliario, visita la entrada sobre En qué fijarse antes de invertir en crowdfunding inmobiliario | Guía completa.

Conclusión

El sistema de amortización influye directamente en la rentabilidad, liquidez y riesgo de una inversión en crowdlending inmobiliario.

Aunque el método bullet es uno de los más utilizados por las plataformas de financiación participativa, cada sistema tiene ventajas e inconvenientes tanto para el prestatario como para el inversor.

Por ello, antes de invertir, no solo debe analizarse el tipo de interés ofrecido, sino también:

• Cómo se devolverá el capital.
• Cuándo se pagarán los intereses.
• Qué garantías existen.
• Qué ocurre en caso de retraso o amortización anticipada.

Un préstamo con una rentabilidad elevada puede implicar riesgos importantes si el sistema de amortización o las garantías no son adecuados.