📚Introducción
Aunque el crowdfunding inmobiliario engloba diferentes modalidades de financiación participativa, como el equity y el crowdlending, la figura del agente de garantías adquiere especial relevancia en las operaciones de crowdlending inmobiliario, donde los inversores financian mediante préstamos y estos pueden estar respaldados por diferentes tipos de garantías.
En el crowdlending inmobiliario se habla mucho de garantías hipotecarias, pignoraciones, garantías corporativas, avales, y otros mecanismos destinados a proteger la inversión, pero bastante menos de la persona o entidad que debe gestionar esas garantías cuando se produce un incumplimiento.
📌Si quieres profundizar en las garantías, te invito a visitar mi entrada titulada «Desglose práctico Garantías Crowdlending Inmobiliario: De la HIPOTECA al EQUITY»
¿De qué sirve una garantía si, llegado el momento de ejecutarla, quien debe hacerlo no actúa con plena independencia?
🛡️¿Qué es un agente de garantías y qué funciones desempeña?
En una operación de crowdfunding inmobiliario, especialmente cuando la inversión está respaldada por algún tipo de garantía, puede aparecer una figura cuya función adquiere especial importancia: el agente de garantías.
Su finalidad principal es gestionar determinadas garantías constituidas en favor de los inversores y, cuando corresponda, actuar en relación con ellas en caso de incumplimiento del promotor o prestatario.
Esta figura cobra especial relevancia cuando en una misma operación participan numerosos inversores. Si cada inversor tuviera que actuar individualmente para constituir, gestionar o ejecutar una garantía, la gestión de un eventual incumplimiento podría resultar mucho más compleja. El agente de garantías permite, en determinadas estructuras, centralizar estas actuaciones y facilitar una defensa conjunta de los intereses de los inversores.
Ahora bien, es importante hacer una precisión: el agente de garantías no tiene siempre las mismas funciones ni actúa necesariamente de la misma manera en todas las operaciones. Sus facultades dependerán de la estructura jurídica utilizada, de los contratos suscritos y de la documentación concreta del proyecto.
El agente de garantías no debe confundirse con el contrato de mandato. El mandato es el instrumento jurídico mediante el cual una persona puede encargar a otra que actúe en su nombre. El agente de garantías, en cambio, es la figura que desempeña determinadas funciones relacionadas con la garantía. En algunos modelos, ambas figuras están jurídicamente conectadas.
📌Si quieres profundizar más visita mi entrada: Contrato de mandato en el crowdlending inmobiliario: qué es y cómo funciona.
Recuerda: El agente de garantías existe para proteger de forma colectiva a los inversores. Sin embargo, quién ostenta la garantía es el propio agente, no los inversores. La garantía se constituye en nombre de una única persona (el agente) que representa y defiende los intereses de todos los inversores.
¿A quién representa el agente de garantías?
Una de las primeras cuestiones que debería comprobar un inversor es a quién representa realmente el agente de garantías y qué facultades se le han otorgado.
En determinadas estructuras, el agente puede actuar por cuenta o en representación de los inversores en relación con las garantías de la operación. De esta forma, los inversores no tienen que intervenir individualmente en cada una de las actuaciones relacionadas con la garantía.
Sin embargo, no debe darse por supuesto que cualquier persona o entidad denominada «agente de garantías» tenga automáticamente capacidad para realizar cualquier actuación. Las facultades concretas deben estar recogidas en la documentación contractual de la operación.
Por ello, no basta con leer que un proyecto dispone de un agente de garantías. También es necesario conocer:
- quién es;
- quién lo ha designado;
- a quién representa;
- qué facultades tiene;
- qué garantías administra;
- qué puede hacer en caso de incumplimiento;
- y qué procedimiento debe seguir para ejercer esas facultades.
¿Qué relación tiene con los inversores?
La relación entre el agente de garantías y los inversores dependerá de la estructura utilizada en cada proyecto.
Puede existir una relación contractual directa con los inversores, por ejemplo, mediante un contrato de mandato, o puede articularse mediante otros mecanismos jurídicos que atribuyan al agente las facultades necesarias para gestionar la garantía.
Por eso, agente de garantías y contrato de mandato no son conceptos equivalentes.
¿Qué relación tiene con el promotor o prestatario?
El agente de garantías también puede tener que relacionarse con el promotor, prestatario o deudor de la operación.
Esta relación adquiere especial importancia cuando existe una garantía que debe ser constituida, modificada, cancelada o, llegado el caso, ejecutada.
Por ejemplo, en una operación respaldada por una garantía hipotecaria, el agente puede intervenir, dependiendo de las facultades que tenga atribuidas, en las actuaciones necesarias para la constitución y gestión de dicha garantía y, posteriormente, en aquellas actuaciones relacionadas con su ejecución.
Esto permite separar conceptualmente dos relaciones diferentes:
| Cadena de garantía | Cadena de obligación |
|---|---|
| Inversores → Agente de garantías → Garantía | Promotor/prestatario → Obligación de pago |
El agente de garantías actúa como una pieza intermedia que permite gestionar determinados derechos de los inversores relacionados con la garantía.
Funciones del agente de garantías
Las funciones que puede desempeñar son diferentes según cada operación. Por ello, no debería hablarse de un catálogo cerrado de funciones, sino de funciones que pueden atribuirse al agente de garantías dependiendo de la estructura contractual.
Entre ellas podemos encontrar:
Antes de producirse un incumplimiento
Constitución y formalización de la garantía
Puede intervenir en los actos necesarios para constituir y formalizar la garantía que respalda la operación, siempre de acuerdo con las facultades que tenga atribuidas.
En el caso de una garantía hipotecaria, esto puede incluir las actuaciones necesarias para que la hipoteca quede correctamente constituida e inscrita cuando corresponda.
Gestión de la documentación
También puede encargarse de determinadas actuaciones relacionadas con la documentación de la garantía, así como de su mantenimiento durante la vida de la operación.
Seguimiento de las obligaciones vinculadas a la garantía
Dependiendo de la estructura, puede tener atribuidas determinadas funciones de seguimiento relacionadas con el mantenimiento o cumplimiento de las condiciones establecidas en la operación.
Cuando se produce un incumplimiento
Es en este momento cuando la figura del agente de garantías puede adquirir una especial relevancia para los inversores.
Ante un incumplimiento del promotor o prestatario, sus facultades pueden incluir, dependiendo de cada operación:
Requerir al deudor
Realizar determinados requerimientos al promotor o prestatario para reclamar el cumplimiento de sus obligaciones.
Iniciar o gestionar reclamaciones
Puede tener atribuidas facultades para realizar reclamaciones judiciales o extrajudiciales relacionadas con el incumplimiento.
Negociar una solución
En determinados casos, puede participar en negociaciones con el deudor para buscar una solución al incumplimiento, siempre dentro de las facultades que le hayan sido otorgadas.
Ejecutar la garantía
Una de las funciones más relevantes puede ser la ejecución de la garantía cuando concurran las circunstancias previstas en la documentación contractual.
En una garantía hipotecaria, esto puede implicar iniciar o gestionar los procedimientos necesarios para hacer efectiva la garantía y tratar de recuperar las cantidades adeudadas a los inversores.
No obstante, es importante no simplificar esta cuestión. Que una operación tenga una garantía hipotecaria no significa que la recuperación del capital sea automática ni que el agente pueda ejecutarla de cualquier manera. La ejecución estará condicionada por la naturaleza de la garantía, la documentación contractual, el procedimiento aplicable y las circunstancias concretas del incumplimiento.
📌Si quieres profundizar en la ejecución de garantías, te invito a visitar mi en entrada «La realidad en la ejecución de garantías en crowdlending inmobiliario«.
Representar o actuar conjuntamente por los inversores
Otra de sus posibles funciones es evitar que cada inversor tenga que realizar individualmente las actuaciones necesarias para defender sus derechos relacionados con la garantía.
Esto resulta especialmente importante cuando participan decenas o cientos de inversores en una misma operación.
Gestionar las cantidades recuperadas
En determinadas estructuras, también puede participar en la gestión y distribución de las cantidades obtenidas como consecuencia de la ejecución o realización de la garantía, de acuerdo con las reglas establecidas para la operación.
El nombre no determina sus facultades
Una cuestión especialmente importante para el inversor es que la denominación «agente de garantías» por sí sola no permite conocer todas las facultades que tiene esa figura.
Dos proyectos pueden utilizar exactamente la misma denominación y, sin embargo, atribuir funciones diferentes a la persona o entidad que desempeña este papel.
Por ello, antes de invertir no debería ser suficiente con leer:
«El proyecto cuenta con un agente de garantías».
Lo realmente importante es conocer:
¿Quién es el agente, a quién representa y qué puede hacer exactamente?
La respuesta debería buscarse en la documentación contractual del proyecto, en el contrato de inversión, en el contrato de garantía, en el mandato cuando exista y en cualquier otro documento que regule las relaciones entre inversores, plataforma, promotor y agente.
Diferencias en la figura del agente de garantías según el tipo de plataforma
En las plataformas que operan fuera del régimen de los PSFP regulados y supervisados por la CNMV, la estructura contractual puede ser diferente de la que encontramos en las plataformas sometidas al Reglamento (UE) 2020/1503 y al correspondiente régimen de supervisión.
Esto también puede afectar a la forma en la que se articula la figura del agente de garantías, a sus funciones, a su relación con los inversores y, especialmente, al grado de independencia respecto de la plataforma y del promotor.
Comparativa Plataformas de financiación participativa (PSFP), Hausera y Domoblock
| Aspecto | PSFP regulada | Hausera | Domoblock |
|---|---|---|---|
| Instrumento de inversión | Préstamo u otro instrumento permitido por el régimen de las PSFP | Obligaciones simples emitidas por una S.A | Préstamos participativos a una S.L (SPV) |
| Estructura colectiva | La representación se articula mediante mandato indirecto a favor del Agente de Garantías, que actúa en nombre propio pero por cuenta de los inversores en relación con las garantías. | Sindicato de obligacionistas con Asamblea General y Comisario (régimen LSC). | La representación se articula mediante mandato indirecto a favor del Agente de Garantías, que actúa en nombre propio pero por cuenta de los inversores. El procedimiento de adopción de acuerdos está menos detallado que en las PSFP. |
| Representante / figura de garantía | Agente de garantías independiente | Comisario independiente | Agente de Garantías: Responsable de la plataforma |
| Quién da instrucciones | Los inversores, pero siempre a través de la Plataforma, que transmite las decisiones adoptadas por mayoría (según el contrato de préstamo). | El comisario representa colectivamente a los obligacionistas conforme al régimen de la emisión | El Agente actúa conforme a las instrucciones recibidas de la Plataforma, que refleja las decisiones de los inversores (procedimiento menos detallado). |
| Garantía tipíca | Depende de cada proyecto: puede existir garantía hipotecaria u otro tipo de garantía | El reglamento no describe una garantía real concreta; el reembolso parece depender de la venta del activo (“liquidación condicionada”). | Depende del proyecto, suele ofrecerse en proyectos de obra nueva. |
| Función principal | Gestionar y, en su caso, ejecutar las garantías en representación de los inversores. | Defender los derechos colectivos, convocar asambleas y ejecutar los acuerdos adoptados | Gestionar, conservar y ejecutar la garantía siguiendo las instrucciones recibidas por parte de la plataforma. |
| Gobernanza colectiva | Decisiones por mayoría de inversores según el contrato de préstamo; votación organizada por la Plataforma (plazos, reglas). | Acuerdos vinculantes adoptados por las mayorías correspondientes | Procedimiento de decisión menos desarrollado; la Plataforma canaliza las instrucciones sin un régimen asambleario detallado. |
| Independencia respecto de la plataforma | Agente externo e independiente de la plataforma. | El comisario actúa como representante de los obligacionistas y es externo a la plataforma | Agente del mismo grupo que la promotora: riesgo estructural de conflicto de interés. |
| Posible conflicto de intereses | Menor riesgo si el agente es realmente independiente; siempre hay que analizar relaciones con la plataforma y la promotora. | No hay conflicto estructural del comisario | Alto riesgo: el agente pertenece al mismo grupo que la Sociedad. |
| Duración | Hasta la devolución íntegra del préstamo o la finalización de la ejecución de la garantía. | Hasta la liquidación efectiva de la emisión y distribución de los fondos | Hasta la devolución del préstamo o la finalización de la ejecución |
| Sustitución | No puede renunciar ni ser destituido hasta la completa cancelación o finalización de la ejecución de la garantía. | La Asamblea puede destituir al Comisario y nombrar a otro. Esto proporciona a los obligacionistas un mecanismo institucional de control. | El agente no puede renunciar ni ser destituido hasta la cancelación de la garantía o la finalización de su ejecución. |
Nota: El presente cuadro se ha elaborado tras el análisis de los diferentes contratos de mandato y documentación asociada de las plataformas de financiación participativa (PSFP) reguladas, así como de las plataformas no reguladas como Hausera y Domoblock. Cabe destacar que, en el caso de Domoblock, esta estructura con Agente de Garantías vinculado al promotor aparece por primera vez en el proyecto Valencia | Betera, un proyecto de obra nueva en el que Domoblock ejerce como promotor.
Nota sobre la ejecución de garantías y el papel de la Plataforma: Aunque el Agente de Garantías se configura como un ente independiente, actúa recibiendo instrucciones de la Plataforma, la cual debe trasladar las decisiones adoptadas por los inversores. No obstante, se han identificado casos en determinadas plataformas, como Wecity, Civislend y Urbanitae, en los que, aun habiendo solicitado los inversores la ejecución de la garantía, la Plataforma ha postergado el inicio de la ejecución en favor del promotor. Según la justificación proporcionada por estas plataformas, esta actuación busca salvaguardar los intereses de los inversores, argumentando que un proceso de ejecución conlleva plazos prolongados y costes adicionales, por lo que se ha concedido margen adicional al promotor para cumplir sus obligaciones. Esta práctica pone de manifiesto que, en muchas ocasiones, la Plataforma cuida más al promotor que defender los intereses de los inversores.
Nota sobre Hausera: Hausera se ha incluido en este análisis porque, al tokenizar obligaciones simples, no articula la protección de los inversores a través de un Agente de Garantías, sino mediante un Sindicato de Obligacionistas, figura exigida por la Ley de Sociedades de Capital para la defensa colectiva de los intereses de los obligacionistas. Cabe destacar que Hausera no ofrece garantías reales, pero se ha contemplado en el estudio precisamente porque la función del sindicato es defender los intereses de los inversores frente a la emisora.
✍️Conclusión
En definitiva, el agente de garantías puede desempeñar un papel importante en la protección colectiva de los inversores, especialmente cuando existe un número elevado de participantes. Pero su importancia no deriva únicamente de su denominación, sino de las facultades concretas que tenga atribuidas, de quién dependa y de cómo esté estructurada jurídicamente la operación.
El inversor no debería limitarse a preguntar 👇
¿Este proyecto tiene garantía?
También debería preguntarse: 👇
¿Quién controla esa garantía y qué ocurrirá si hay que ejecutarla?
Conocer estas cuestiones permite valorar mejor la estructura de una inversión y no quedarse únicamente con el atractivo de una determinada garantía sobre el papel.
Además, a lo largo de esta entrada hemos visto que no todas las plataformas utilizan la misma estructura jurídica ni ofrecen al inversor el mismo marco de protección. Mientras las PSFP reguladas se encuentran sometidas al régimen establecido para estas plataformas, existen también modelos de inversión inmobiliaria que utilizan otras estructuras, incluyendo soluciones basadas en tecnología blockchain y tokenización.
La tokenización inmobiliaria plantea, a su vez, una estructura diferente a la del crowdfunding inmobiliario tradicional y puede generar dudas sobre cómo se articula la inversión, qué derechos adquiere el inversor y qué diferencias existen respecto a los modelos tradicionales de crowdfunding y crowdlending.
📌Si quieres profundizar en estas diferencias, te recomiendo leer la entrada:
👉 Crowdfunding Inmobiliario vs Tokenización Inmobiliaria
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