Comparando LTV y LTC: Cruciales en Crowdlending Inmobiliario

INTRODUCCIÓN

El crowdlending inmobiliario ha emergido como una de las opciones de inversión más atractivas en los últimos años, ofreciendo a pequeños y grandes inversores la oportunidad de participar en proyectos inmobiliarios sin necesidad de adquirir propiedades completas. Sin embargo, como con cualquier inversión, es crucial entender los riesgos y las métricas que ayudan a evaluarlos. Dos de estas métricas esenciales son:

1.-Loan to Cost (LTC)

2.-Loan to Value (LTV)

3.- Loan to Sale (LTS)

Recuerda: Son métricas que los inversores y prestamistas utilizan para evaluar la viabilidad y el riesgo de los proyectos inmobiliarios. El LTS mide el porcentaje del importe del préstamo frente al valor de venta estimado (o ingresos de venta confirmados), siendo especialmente relevante en promociones con ventas firmadas, siempre que los contratos se materialicen sin incidencias.

Te invito a visitar mi entrada en el blog donde he explorado en detalle qué es el Loan to Value (LTV), su propósito y cómo se calcula. Acceder aquí.

DIFERENCIAS

✅Loan to Value (LTV) se basa en el valor de mercado de la propiedad, que puede ser diferente del coste de construcción o desarrollo. El LTV es más comúnmente utilizado en préstamos hipotecarios tradicionales para propiedades existentes.

✅Loan to Cost (LTC) se basa en el coste total del proyecto, incluyendo la compra de la propiedad y todos los costos asociados con el desarrollo o la construcción.

✅Loan to Sale (LTS) se basa en el valor de venta estimado (o ingresos de venta confirmados), relacionando el préstamo con la salida comercial del proyecto; útil en promociones build-to-sell con preventas.

Ambas métricas (LTV y LTC) son importantes en la evaluación de préstamos, pero sirven para diferentes propósitos y se aplican en distintos contextos. El LTC es particularmente relevante para proyectos de desarrollo y construcción, mientras que el LTV se utiliza más en la financiación de propiedades existentes. El LTS complementa ambos al enfocarse en la cobertura desde las ventas futuras o confirmadas.

RECUERDA: Es importante no confundir LTC con LTV ni con LTS. Mientras que el LTC se basa en el coste total del proyecto, el LTV en el valor de mercado de la propiedad y el LTS en los ingresos de venta.

IMPORTANCIA LTV, LTC Y LTS EN EL CROWDFUNDING

LOAN TO COST (LTC)

✅Evaluación del Riesgo del Proyecto: El LTC permite a los inversores comprender cuánto del coste total del proyecto está siendo financiado por deuda. Un LTC bajo (por ejemplo, inferior al 60%) indica que el promotor ha aportado una cantidad significativa de capital propio, reduciendo el riesgo para los prestamistas (inversores).

✅Compromiso del Desarrollador: Un LTC bajo también refleja un mayor compromiso del promotor con el proyecto, ya que tiene más «piel en el juego». Esto puede traducirse en una mejor ejecución y gestión del proyecto.

✅Condiciones del Préstamo: Proyectos con un LTC bajo suelen obtener condiciones de préstamo más favorables, como tasas de interés más bajas, lo que puede mejorar la rentabilidad del proyecto y, por ende, los retornos para los inversores.

LOAN TO VALUE (LTV)

✅Evaluación del Valor de la Garantía: El LTV mide el valor de mercado de la propiedad en relación con el capital del préstamo. Un LTV bajo (por ejemplo, inferior al 70%) significa que hay un colchón significativo en el valor de la propiedad que protege a los inversores en caso de incumplimiento.

✅Protección Contra la Volatilidad del Mercado: Un LTV bajo ofrece protección contra las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Si el valor de la propiedad cae, los inversores aún tienen una mayor probabilidad de recuperar su inversión.

✅Requerimientos de Seguro: En algunos casos, un LTV alto puede requerir seguros adicionales, lo que puede afectar la rentabilidad del proyecto. Comprender el LTV ayuda a los inversores a evaluar si los costos adicionales de seguro están justificados.

LOAN TO SALE (LTS)

✅ Cobertura desde Ventas Confirmadas: El LTS muestra qué porcentaje de los ingresos de venta está comprometido para devolver la deuda (ejemplo: 62% = 1.985.000€ préstamo / 3.200.000€ ventas). Rangos razonables: <50% muy conservador, 50-70% cómodo, >75% riesgo elevado.​
✅ Relevancia en Preventas: Cobra valor real cuando hay contratos firmados (100% vendido), transformando proyecciones en flujos verificables, pero condicionado a su materialización sin incidencias.​
✅ Complemento a LTV/LTC: Un LTS moderado (50-70%) junto a LTV/LTC bajos ofrece visión completa de riesgo comercial y garantía.

COMPARATIVA RÁPIDA

CONCLUSIÓN

Para los inversores en crowdlending inmobiliario, entender y analizar las métricas de LTC, LTV y LTS es importante para tomar decisiones. Estas métricas proporcionan una visión clara del nivel de riesgo asociado con el financiamiento de un proyecto y ayudan a evaluar la viabilidad y la seguridad de la inversión.​

Sin embargo, para obtener una visión completa y precisa del potencial de retorno y riesgo de un proyecto, es importante no depender exclusivamente del LTV, LTC o LTS. Los inversores deben integrar estas métricas con un análisis exhaustivo de factores cualitativos adicionales. Aspectos como la ubicación estratégica de la propiedad, la reputación y experiencia del promotor en proyectos anteriores, así como las cifras de preventa, contratos firmados y otros indicadores clave del mercado, juegan un papel crucial en la evaluación global del proyecto