Contrato de arras

Introducción

Alguna que otra vez habrás escuchado hablar del contrato de arras o señal en la compra de un inmueble, pero si nunca has comprado o vendido un inmueble, no sabes realmente qué es, pará que sirve, cuales son sus obligaciones y cuantos tipos hay, etc

Arras o Señal es lo mismo, se refiere a la cantidad que se entrega para reservar un derecho sobre un inmueble.

El contrato de arras no solo se utiliza en la compra de una vivienda sino también en otros bienes materiales (tangible) o inmateriales (No tangible), Ej Coche, Mobiliario, Acciones, etc

¿Qués es un contrato de arras?

Es un documento privado que recoge el compromiso de efectuar una compraventa, es un documento previo a la formalización del contrato de compraventa. Con las arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total, y el vendedor por su parte se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas. No existe una cantidad determinada obligatoria de señal, lo habitual es entre el 10% y el 15% del valor del inmueble. No es necesario acudir al Notario. Estamos ante un precontrato, se está contratando una obligación de firmar un contrato de compraventa. Se suele establecer un plazo de 90 días desde las arras para firmar la escritura, no obstante se puede establecer otro período de tiempo.

Características

Tipos de arras

El Tribunal Supremo admite TRES TIPOS DE ARRAS según cuál sea el objetivo del acuerdo:

Penitenciales o de desestimiento

Permite a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato; es decir, sin necesidad de probar daños. Tienen plena libertad para desistir. La parte afectada no puede reclamar indemnización por daños y perjuicios, ni reclamar el cumplimiento del contrato.

Este tipo de arras está regulado por el Código Civil, Art, 1454 «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Confirmatorias

Garantiza que la compraventa se va a llevar a cabo y supone un anticipo del importe del inmueble, es decir, a cuenta del precio. No están reguladas por el Código Civil pero es de aplicación el art. 1.124. En este tipo de arras no se establece claramente las penalizaciones, pero en caso de incumplimiento las partes pueden pedir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, Procede demanda judicial, es decir, hay que acudir a un proceso declarativo para cuantificar la responsabilidad derivada del incumplimiento.

Art. 1.124 CC: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible».

Penales

Garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa. No está regulado expresamente por el Código Civil, pero es de aplicación los Art. 1.152 a 1.155. En este tipo de contratos se establece la cantidad de dinero que tanto comprador como vendedor tendrán que abonar sino se lleva a cabo, es decir, funcionan del mismo modo que las confirmatorias. Sin embargo, en caso de incumplimiento será el propio contrato el que indique cómo deben compensarse las partes, sin que haya que recurrir a un proceso judicial declarativo para cuantificar la responsabilidad derivada de tal incumplimiento.

Art. 1152 CC: «En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código»

Reclamación y procedimiento por incumplimiento del contrato de arras

La reclamación por incumplimiento del contrato de arras se puede hacer en cualquiera de los tres tipos de arras mencionados en el apartado anterior siempre que haya habído una entrega de dinero.

Se debe hacer ante los tribunales competentes de dos formas:

✅Reclamación de hacer lo acordado

✅Reclamación dineraria por incumplimiento del contrato.

Procedimiento a seguir, ponerse en manos de un profesional, agotar vía extrajudicial y sino hay acuerdo acudir a la vía judicial a través de un juicio monitorio.

✅Procedimiento Monitorio: Es una vía rápida y ágil para la reclamación de deudas de carácter dinerario, ya que únicamente será necesaria la celebración de una vista o comparecencia ante el Juez o Jueza si el deudor se opone a la reclamación presentada.

✅Característica del procedimiento monitorio: No es necesaria la asistencia profesional de abogado o abogada y procurador o procuradora para presentar lasolicitud inicial, que puede ir firmada directamente por el interesado o interesada.

No obstante, hay que tener en cuenta que en caso de oposición del demandado o demandada sí será obligatoria su asistencia en el posterior juicio declarativo si la cuantía de ladeuda reclamada supera los 2000€.

IMPORTANTE: Si en el contrato de arras no se especifica el tipo de arras, se entenderá que son confirmatorias.