Introducción
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que el tipo impositivo aplicable puede variar según cada territorio.
En el ámbito del crowdfunding y crowdlending inmobiliario suelen surgir dudas sobre quién debe asumir y presentar este impuesto, especialmente en operaciones de préstamo con garantía hipotecaria tras la modificación introducida por el Real Decreto-ley 17/2018.
En esta entrada veremos quién es el sujeto pasivo del ITPAJD, cuándo se aplica y cómo afecta a las plataformas de financiación participativa y a los inversores.
📌Si quieres profundizar en el funcionamiento de este sector, puedes consultar la guía sobre Crowdfunding inmobiliario en España: regulación CNMV, riesgos, tipos y fiscalidad.
¿Qué es el ITPAJD?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) es un impuesto indirecto que grava determinadas operaciones realizadas en territorio español.
Se encuentra regulado principalmente por:
- El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- El Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto.
El impuesto se divide en tres grandes modalidades:
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
- Operaciones Societarias (OS).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Quién es el sujeto pasivo en el ITPAJD?
El sujeto pasivo es la persona física o jurídica obligada al pago y presentación del impuesto ante la Administración Tributaria.
La determinación del sujeto pasivo depende del tipo de operación realizada y de la modalidad del impuesto aplicable.
Modificación del artículo 29 del TRLITPAJD
El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó el artículo 29 del TRLITPAJD estableciendo que, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del impuesto será el prestamista.
Posteriormente, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reforzó este criterio normativo.
Esta modificación generó numerosas dudas en relación con los préstamos hipotecarios y su tributación en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tanto en operaciones financieras tradicionales como en nuevas fórmulas de financiación, entre ellas el crowdfunding y crowdlending inmobiliario.
La Dirección General de Tributos abordó esta cuestión, entre otras, en la consulta vinculante V1133-19 de 23/05/2019.
Resumen: sujeto pasivo según el tipo de operación
Resumen
Sujeto pasivo según el tipo de operación
Plazo para la presentación del impuesto
Con carácter general, el plazo de presentación del ITPAJD es de 30 días hábiles desde la fecha en la que se formaliza el acto o contrato sujeto al impuesto, aunque puede existir alguna particularidad según la Comunidad Autónoma correspondiente.
El derecho de la Administración para exigir el impuesto prescribe a los 4 años.
La presentación puede realizarse:
- De forma presencial ante la Administración tributaria competente.
- De forma telemática, cuando la Comunidad Autónoma disponga de este sistema.
Diferencia entre IVA e ITPAJD
Con carácter general:
- Si el inmueble es transmitido por un empresario o promotor en primera entrega, la operación suele tributar por IVA.
- Si la compraventa se realiza entre particulares, normalmente tributará por ITP.
De esta forma se evita que una misma operación tribute simultáneamente por IVA e ITP.
ITPAJD en plataformas de crowdfunding inmobiliario
Los préstamos se encuentran sujetos pero exentos de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPAJD, tal y como establece el artículo 45.I.B.15 del Real Decreto Legislativo 1/1993.
En los préstamos con garantía hipotecaria, la normativa establece que el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista. En determinadas estructuras de crowdlending inmobiliario esto puede repercutir sobre los inversores, dependiendo de cómo se articule jurídicamente la operación.
Por ello, resulta importante analizar:
- La estructura jurídica utilizada por la plataforma.
- Si existe préstamo directo entre inversor y promotor.
- Si interviene una sociedad vehículo (SPV).
- Si la plataforma actúa únicamente como intermediaria o estructura directamente la financiación.
¿Las plataformas presentan el ITPAJD en nombre de los inversores?
En muchas plataformas de crowdfunding y crowdlending inmobiliario, la propia entidad se encarga de realizar estos trámites administrativos en representación de los inversores mediante contratos de mandato, representación o apoderamiento.
No obstante, es recomendable consultar siempre con el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de la plataforma para confirmar:
- Quién asume la obligación formal de presentación.
- Cómo se gestiona el impuesto.
- Si el inversor debe realizar algún trámite adicional.
Conclusión
La modificación introducida por el Real Decreto-ley 17/2018 cambió de forma relevante la tributación de los préstamos con garantía hipotecaria en AJD al establecer como sujeto pasivo al prestamista.
En el ámbito del crowdfunding inmobiliario, esta cuestión adquiere especial importancia debido a la diversidad de estructuras jurídicas utilizadas por las plataformas de financiación participativa.
Por ello, antes de invertir, resulta importante conocer cómo se articula jurídicamente cada operación y qué obligaciones fiscales pueden corresponder al inversor.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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