INTRODUCCIÓN
Invertir en proyectos inmobiliarios mediante plataformas de crowdfunding puede parecer una opción accesible y rentable para diversificar ahorros. Sin embargo, cuando un proyecto incumple, la ejecución de las garantías pasa a ser fundamental para intentar recuperar el capital invertido.
En este contexto, el contrato de mandato, regulado en el artículo 51.3 de la Ley 5/2015, faculta a las plataformas o agentes de garantía para actuar en representación de los inversores y gestionar en su nombre todo el proceso, incluida la reclamación judicial o extrajudicial necesaria para proteger sus derechos (puedes profundizar aquí sobre el contrato de mandato).
No obstante, es importante entender que esta representación no implica que el proceso sea sencillo, rápido o barato. En España, las acciones judiciales para ejecutar garantías suelen demorarse entre dos y tres años o más, lo que puede afectar gravemente la recuperación del capital debido a la depreciación del bien y a los costes legales asociados.
PROCESO AMISTOSO Y FASE PREVIAS A LA EJECUCIÓN
Antes de que se inicie cualquier procedimiento judicial para ejecutar las garantías en un proyecto de crowdlending inmobiliario, las plataformas suelen intentar recuperar el capital pendiente mediante un proceso amistoso o extrajudicial. Este proceso implica negociaciones directas con el deudor para buscar soluciones como acuerdos de pago, daciones en pago o ventas extrajudiciales.
Durante esta fase, la plataforma puede cobrar una comisión que suele rondar el 2% del capital pendiente de desembolso como coste por la gestión y tramitación de esta recuperación extrajudicial.
El objetivo de este proceso es evitar los elevados costes, el tiempo y la complejidad que implica una ejecución judicial, siempre que sea posible. Solo si estos intentos amistosos fallan, se procederá al inicio del proceso judicial que puede culminar con la ejecución y eventual subasta del bien hipotecado.
EL PROCESO JUDICIAL: LENTITUD Y DESGASTE DE VALOR
En España, un proceso de ejecución suele durar, como mínimo, entre dos y tres años. Para muchos inversores, esta demora hace que la justicia pierda su sentido real, pues la demora diluye la efectividad de las garantías.
Durante ese tiempo:
✅El valor del bien hipotecado o pignorado se deteriora y, en muchas ocasiones, termina en subasta a un precio notablemente menor que la tasación inicial.
✅Los costes legales, especialmente los honorarios del departamento jurídico interno de la plataforma, así como los gastos judiciales, se deducen de la cantidad recuperada, disminuyendo el importe que llega al inversor.
✅Muchas tasaciones en la fase inicial están infladas para hacer atractivos los proyectos, lo que agrava la pérdida al llegar a la ejecución.
AGENTE DE GARANTÍAS REMUNERACIÓN
El agente de garantías, por su parte, cobra una remuneración conforme a un acuerdo marco pactado con la plataforma, la cual se abona antes de la constitución de la garantía hipotecaria. Este pago cubre todos los honorarios y costes derivados de la gestión, administración y posible ejecución de la hipoteca a lo largo de la vida del préstamo, sin tratarse de un porcentaje fijo, sino de un importe previamente establecido.
Es importante destacar que este coste se incluye dentro del presupuesto total del proyecto financiado y, por tanto, es asumido por la sociedad promotora o el promotor del proyecto. Es decir, la partida económica para el agente de garantías sale del capital del proyecto y está contemplada en la financiación solicitada a través de la plataforma, no siendo un coste adicional separado para los inversores.
En caso de no ejecutarse la garantía hipotecaria, el remanente de cualquier provisión de fondos anticipada y no consumida debe ser devuelto al promotor conforme al acuerdo, salvo lo dispuesto en el contrato.
Es importante recalcar que, si surgen gastos legales y judiciales excepcionales fuera del alcance del acuerdo marco, estos se determinarán según lo que dispongan las condiciones contractuales y la legislación aplicable
PRIORIDAD DE PAGOS TRAS LA EJECUCIÓN DE GARANTÍAS
Tras la ejecución de la garantía hipotecaria, las cantidades recuperadas no se reparten directamente entre los inversores, sino que siguen un orden legal de prelación. Esto explica por qué muchas veces, tras pagar todos los gastos y honorarios derivados de la ejecución, el capital que llega finalmente al inversor es mucho menor de lo esperado.
| Orden | Concepto |
|---|---|
| 1 | Pago de honorarios del Acreedor Hipotecario |
| 2 | Pago de honorarios de notarios, abogados, procuradores, gestores y otros gastos |
| 3 | Pago del principal pendiente |
| 4 | Pago de intereses ordinarios |
| 5 | Pago de intereses moratorios |
| 6 | (*) Cualquier exceso se devuelve a la Sociedad Promotora |
ENTRAMADO EMPRESARIAL Y EL CONFLICTO DE INTERESES
Muchas plataformas operan mediante redes de empresas vinculadas, donde el promotor puede estar estrechamente relacionado con la propia plataforma, lo que dificulta la transparencia y puede generar conflictos de intereses. Un ejemplo claro es el caso reciente de Wecity, donde se descubrió que la empresa promotora de un proyecto estaba registrada a nombre de un socio de la propia plataforma, un abogado dedicado a crear sociedades para venderlas a promotores. Además, en ese proyecto se habían solicitado cambios de administrador que aún no se habían formalizado, mostrando las complejidades y falta de claridad que pueden afectar a los inversores.
Estos entramados complejizan la gestión del proceso judicial y, en última instancia, pueden perjudicar a los inversores.
IMPORTANTE: Las condiciones de cobro de comisiones por impagos, así como la forma de remuneración del agente de garantías, pueden variar significativamente entre las diferentes plataformas de crowdfunding inmobiliario. Por ello, se recomienda que los inversores revisen detenidamente el contrato y la política de tarifas de cada plataforma antes de invertir, para conocer con precisión los costes y riesgos asociados a la gestión de posibles impagos.
CONSEJOS PARA INVERSORES
✅Analizar no solo la rentabilidad prometida, sino también la solidez del proyecto y la transparencia de la plataforma.
✅Revisar con atención la estructura societaria y los vínculos entre promotores y plataforma.
✅Entender bien las condiciones del contrato de mandato y el tipo de garantía ofrecida.
✅No dejarse llevar exclusivamente por incentivos como códigos amigos, ya que lo que realmente está en juego son los ahorros personales.
SITUACIÓN ACTUAL Y SEGUIMIENTO DE PROYECTOS EN EJECUCIÓN
En las plataformas Civislend, Wecity y Stockcrowd hay actualmente varios proyectos en fase de ejecución. Es importante observar cómo se desarrollan estos procesos y cuál será el resultado final para los inversores.
En estos procesos es donde se verá qué plataforma realmente defiende los intereses de los inversores, pues cuando todo sale bien no hay nada que destacar, pero cuando surgen problemas es cuando se percibe la implicación real y el compromiso de la plataforma.
CONCLUSIÓN
La ejecución de garantías en el crowdlending inmobiliario es un proceso complejo y prolongado, estrechamente vinculado al contrato de mandato que faculta a plataformas y agentes de garantía para actuar en nombre de los inversores. Aunque este marco legal ofrece una vía organizada para reclamar los derechos de los inversores, la lentitud del sistema judicial español y la realidad del mercado hacen que la recuperación del capital invertido no esté garantizada y pueda demorarse varios años.
Por ello, es importante que los inversores analicen con rigor no solo la rentabilidad prometida, sino también la solvencia de los proyectos, la transparencia de las plataformas y la estructura real de las garantías ofrecidas. Comprender el proceso de ejecución y sus limitaciones contribuye a tomar decisiones de inversión más informadas y prudentes, evitando caer en el riesgo de confiar ciegamente en aparentes seguridades que pueden resultar insuficientes ante un impago.
Se viene observando que muchas plataformas, aprovechando el FOMO (miedo a quedarse fuera), lanzan proyectos que, con solo leer la descripción, generan dudas sobre su viabilidad real. En estos casos, la prioridad no es proteger al inversor, sino maximizar la comisión de la plataforma, posicionándose claramente del lado del promotor más que del inversor.
Es importante tener en cuenta que el incentivo económico de las plataformas de crowdfunding inmobiliario no se limita únicamente a la comisión por financiación del proyecto. Un aspecto menos visible, pero igualmente relevante, son los beneficios que obtienen por el estudio y análisis previo de cada oportunidad, honorarios por el seguimiento y la gestión administrativa a lo largo de la inversión, así como comisiones adicionales en las fases de reclamación y recuperación de la deuda, incluyendo casos de impago o ejecución. Todos estos conceptos representan fuentes relevantes de ingresos que pueden influir tanto en la rentabilidad del inversor como en el coste final para promotores.
Este interés en la gestión de incumplimientos puede influir en su enfoque y decisiones durante todo el proceso de recuperación, reforzando la idea de que, en muchos casos, su prioridad no es tanto la protección del inversor, sino la maximización de sus propios beneficios.
Invertir siempre implica riesgos, y en el crowdlending inmobiliario la clave está en conocerlos bien para proteger los ahorros con un enfoque realista y consciente.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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