La promesa de hipoteca en crowdlending inmobiliario

Introducción

Seguramente alguna vez hayas leído en un proyecto de crowdlending inmobiliario expresiones como “garantía con promesa de hipoteca” y te hayas preguntado qué significa realmente o en qué se diferencia de una hipoteca ya constituida.

Aunque el Código Civil no regula expresamente los precontratos, el artículo 1255 reconoce la libertad de pactos entre las partes, permitiendo establecer acuerdos siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. Por ello, la promesa de hipoteca se encuadra dentro de la autonomía de la voluntad y se rige por las normas generales de obligaciones y contratos.

La promesa de hipoteca es un acuerdo previo mediante el cual una de las partes, o ambas, se comprometen a constituir una garantía hipotecaria en un momento futuro. Es importante entender que en esta fase todavía no existe un derecho real de hipoteca sobre el inmueble, sino únicamente una obligación personal de formalizarla posteriormente.

El artículo 1862 del Código Civil establece que la promesa de constituir prenda o hipoteca “solo produce acción personal entre los contratantes”, lo que supone una diferencia fundamental respecto a una hipoteca ya formalizada e inscrita.

Este tipo de estructuras puede verse en algunas plataformas de crowdlending inmobiliario, donde determinados proyectos se financian inicialmente mediante una promesa de hipoteca que se formalizará en una fase posterior.

¿Qué es una promesa?

La promesa de hipoteca es un precontrato mediante el cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato de hipoteca definitivo.

Se trata de una figura jurídica válida aunque no tenga una regulación específica y detallada dentro del Código Civil. Su fundamento se encuentra principalmente en la libertad contractual reconocida en el artículo 1255 y en la referencia contenida en el artículo 1862 del Código Civil.

A diferencia de una hipoteca ya constituida, en la promesa todavía no existe un derecho real sobre el inmueble. Lo que existe es una obligación jurídica de formalizar posteriormente la garantía hipotecaria.

Por ello, el acreedor todavía no puede ejecutar directamente el inmueble como ocurriría en una hipoteca ya inscrita, puesto que la garantía real aún no existe.

Este tipo de acuerdos suelen utilizarse cuando el propietario todavía no puede hipotecar el bien en ese momento por distintas circunstancias. Por ejemplo:

• El inmueble sigue gravado con otra hipoteca.
• El promotor todavía no figura como titular registral.
• Existen cargas pendientes de cancelación.
• Falta completar determinados trámites jurídicos o urbanísticos.

La promesa puede ser unilateral o bilateral:

• En la promesa unilateral solo una de las partes asume la obligación futura.
• En la bilateral ambas partes quedan obligadas a celebrar el contrato definitivo.

Además, para que el precontrato tenga eficacia jurídica suficiente, normalmente debe recoger los elementos esenciales del futuro contrato hipotecario.

Diferencias entre la promesa de hipoteca y el contrato de hipoteca

Aunque ambas figuras están relacionadas, jurídicamente presentan diferencias muy importantes.

Promesa de hipoteca

• Es un compromiso futuro de constituir una hipoteca.
• Solo genera obligaciones personales entre las partes.
• No existe todavía un derecho real sobre el inmueble.
• No permite ejercitar directamente la acción hipotecaria.
• Puede ser unilateral o bilateral.
• Su incumplimiento normalmente obliga a acudir previamente a un procedimiento declarativo.

Contrato de hipoteca

• La garantía real ya está constituida.
• El acreedor tiene un derecho real sobre el inmueble hipotecado.
• Puede ejecutarse la garantía en caso de incumplimiento.
• Permite acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria.
• Requiere escritura pública e inscripción registral para tener plena eficacia frente a terceros.
• Existe una mayor seguridad jurídica para el acreedor.

La diferencia principal es que la promesa crea únicamente una obligación de hacer, mientras que la hipoteca ya constituye una garantía real efectiva sobre el inmueble.

¿Cómo funciona la promesa de hipoteca en crowdlending inmobiliario?

En crowdlending inmobiliario el funcionamiento es similar al de cualquier otro contrato de promesa celebrado entre particulares o empresas.

El promotor firma con la Plataforma de Financiación Participativa (PSFP), que actúa en representación de los inversores mediante el correspondiente contrato de mandato, un acuerdo por el que se compromete a constituir una garantía hipotecaria sobre uno o varios inmuebles en un momento posterior.

Por tanto, durante esa fase inicial los inversores todavía no tienen un derecho real sobre el inmueble, sino únicamente el derecho a exigir el cumplimiento del compromiso asumido por el promotor.

La utilización de esta figura suele producirse cuando el activo todavía no puede hipotecarse en ese momento por cuestiones registrales, financieras o jurídicas.

Una vez desaparecen esas limitaciones, el promotor debe formalizar la hipoteca en los términos previstos en el contrato de promesa.

📌Para entender el marco general del sector, puedes ver el análisis completo del crowdfunding inmobiliario en España: regulación CNMV, riesgos, tipos y fiscalidad.

Riesgos de la promesa de hipoteca para el inversor

Aunque la promesa de hipoteca es perfectamente válida desde el punto de vista jurídico, para el inversor implica un nivel de protección inferior al de una hipoteca ya constituida e inscrita.

La principal diferencia es que, mientras no exista hipoteca formalizada, los inversores no tienen todavía una garantía real ejecutable sobre el inmueble.

En caso de incumplimiento del promotor, normalmente será necesario acudir primero a un procedimiento declarativo para exigir el cumplimiento del compromiso o reclamar daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

Esto puede traducirse en:

• Mayor incertidumbre jurídica.
• Procedimientos más largos.
• Retrasos en la recuperación del capital.
• Riesgo de que el inmueble llegue a soportar nuevas cargas o gravámenes antes de constituirse la hipoteca prometida.

Por ello, antes de invertir en proyectos que utilicen promesa de hipoteca conviene analizar:

• El motivo por el que la garantía aún no está constituida.
• El plazo previsto para formalizarla.
• Si la promesa es unilateral o bilateral.
• Las condiciones pactadas en caso de incumplimiento.

Conclusión

La promesa de hipoteca es una figura jurídica válida y relativamente habitual como paso previo a la constitución de una garantía hipotecaria definitiva.

Su finalidad principal es permitir que las partes se comprometan a formalizar una hipoteca futura cuando todavía no es posible constituirla en ese momento.

Sin embargo, desde el punto de vista del inversor, es importante entender que una promesa de hipoteca no ofrece la misma protección que una hipoteca ya formalizada e inscrita.

Mientras no exista garantía real efectiva, los inversores únicamente disponen de una acción personal para exigir el cumplimiento del compromiso asumido.

Por ello, aunque este tipo de estructuras son legales y relativamente habituales en determinados proyectos de crowdlending inmobiliario, muchos inversores prefieren proyectos donde la garantía hipotecaria ya se encuentra formalizada desde el inicio, ya que aportan una mayor seguridad jurídica y permiten actuar de forma más directa ante un eventual incumplimiento.