Prioridades en Incumplimiento Crowdlending Inmobiliario: ¿Inversores o Compradores?

INTRODUCCIÓN

Cuando decidimos invertir en crowdlending inmobiliario, estamos participando en la financiación colectiva de un proyecto promovido por un promotor. A cambio de nuestra inversión, el promotor ofrece un interés acordado, un plazo de devolución y garantías destinadas a cubrir cualquier posible incumplimiento. Sin embargo, en este escenario, también se encuentran los futuros compradores de las viviendas que realizan pagos a cuenta para asegurar su reserva.

En el contexto de la compra de una vivienda sin construir, surge una interrogante fundamental:

¿Quién ostenta prioridad en caso de incumplimiento por parte del promotor en una financiación a través del crowdlending inmobiliario, los inversores o los compradores?

En general, la respuesta a esta pregunta dependerá de los términos y condiciones específicos del acuerdo de crowdlending y de las leyes y regulaciones aplicables en la jurisdicción en la que se encuentre la inversión.

Por otro lado, los compradores también pueden tener derechos y protecciones legales, especialmente si han comprado una vivienda que aún no se ha construido por completo.

Si deseas obtener información más detallada sobre el crowdfunding y crowdlending inmobiliario, te invito a visitar mi entrada titulada «FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA EN ESPAÑA: REGULACIÓN, TIPOS DE INVERSIÓN Y FISCALIDAD». En esta entrada, encontrarás una explicación más profunda sobre estos conceptos y cómo puedes utilizarlos para generar ingresos pasivos en el ámbito inmobiliario.

INVERSORES

Cuando se realiza una inversión a través del crowdlending (préstamo), los términos de interés se acuerdan previamente y suelen respaldarse mediante garantías. Es crucial comprender las garantías específicas asociadas a la inversión, ya que estas determinarán el orden de prioridad en el cobro en caso de incumplimiento.

Para más información sobre los tipos de garantías, te invito a consultar mi entrada titulada: «¿Qué es una Garantía en un Préstamo? – Tipos de Garantías – Garantías Más Usuales en Crowdlending Inmobiliario».

Además, si deseas comprender el orden de prioridad en los pagos en caso de un concurso de acreedores y la clasificación de los acreedores según sus garantías y privilegios, te recomiendo consultar mi entrada: «Orden de Pago en Caso de Concurso de Acreedores: Clasificación de los Acreedores según su Garantía y Privilegios».

COMPRADORES (FUTUROS PROPIETARIOS)

Tras la crisis inmobiliaria de 2008, uno de los problemas que necesitaba solución era la seguridad de las cantidades entregadas por los compradores de viviendas. Para abordar esta cuestión, se promulgó la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Disposición Final Tercera. Dos.- Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación

Esta ley introdujo una modificación específica en la disposición adicional primera, titulada «Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción,» de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que rige la Ordenación de la Edificación, con el objetivo de fortalecer la protección financiera de los compradores de viviendas durante el proceso de construcción.

En virtud de esta modificación, se estable la obligación de percibir las cantidades anticipadas por parte de los adquirentes a través de entidades de crédito. Estas sumas debían ser depositadas en una cuenta especial, separada de cualquier otro tipo de fondos pertenecientes al promotor. Esta disposición garantiza que solo se pudiera disponer de estas sumas para cubrir los gastos relacionados con la construcción de las viviendas, incluso en situaciones que involucren comunidades de propietarios o sociedades cooperativas. De esta manera, se refuerza la seguridad financiera de los compradores y se evitan problemas relacionados con el uso indebido de los fondos entregados anticipadamente.

En general, este enfoque brinda tranquilidad a los futuros propietarios que reservan una vivienda sobre plano, ya que, en virtud de la ley, el promotor está legalmente obligado a tomar medidas para garantizar la seguridad de estas cantidades. Esto se puede lograr a través de la contratación de un seguro o la emisión de un aval que cubra todas las cantidades entregadas anticipadamente para la construcción de la vivienda.

En ambos casos, ya sea a través de un seguro o un aval, es esencial que se incluyan todas las sumas aportadas por los futuros propietarios, incluidos los impuestos aplicables, además de los intereses legales del dinero correspondientes. Es importante destacar que la duración del seguro o aval no puede ser menor que el período comprometido para la construcción y entrega de las viviendas.

En resumen, a través de este seguro o aval, se busca asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. En caso de que el promotor no logre finalizar las obras o incumpla los plazos de entrega acordados, los compradores contarán con la posibilidad de recuperar los anticipos que entregaron para la adquisición de las viviendas.

CONCLUSIÓN

Tanto inversores como futuros propietarios están protegidos, pero la prioridad en caso de incumplimiento varía según las circunstancias.

Para los inversores, resulta fundamental comprender el tipo de garantía que respalda su inversión, ya que en caso de concurso de acreedores, esta garantía determinará el orden de prioridad para el cobro.

Por otro lado, los compradores (futuros propietarios), cuentan con seguridad gracias al seguro o aval al que el promotor está legalmente obligado. Este seguro o aval garantiza la devolución en caso de incumplimiento por parte del promotor.