¿Qué es el Hurdle Rate en Crowdfunding Inmobiliario? | Guía completa 

INTRODUCCIÓN

La tasa mínima de rentabilidad, también conocida como «hurdle rate» en inglés, es el rendimiento mínimo que se requiere para que un proyecto de inversión sea considerado viable.

La tasa mínima de rentabilidad se establece típicamente como un porcentaje anual y se utiliza como referencia para comparar con la tasa de retorno esperada del proyecto inmobiliario. Si la tasa de retorno proyectada del proyecto supera la tasa mínima de rentabilidad, entonces se considera que el proyecto es atractivo para los inversores.

«beneficio neto esperado» se refiere al beneficio neto (es decir, descontando todos los gastos)

APLICANDO LA TASA MINIMA DE RENTABILIDAD EN PROYECTOS DE EQUITY

En la mayoría de los proyectos de equity (plusvalía), según la información proporcionada por la plataforma, se destaca que los intereses del promotor están alineados con los de los inversores. Este alineamiento se establece con el objetivo de garantizar una mayor implicación por parte del gestor en el proyecto, así como un incentivo claro para maximizar los beneficios de la inversión.

Este enfoque asegura que el promotor, como gestor del proyecto, comparta los mismos objetivos financieros que los inversores. De esta manera, se crea una relación simbiótica (relación estrecha con los inversores, donde ambas partes se benefician) donde el éxito del proyecto se traduce directamente en beneficios tanto para el gestor como para los inversores. Al tener un interés financiero directo en el rendimiento del proyecto, el promotor está motivado para tomar decisiones que impulsen la rentabilidad y el éxito general del proyecto inmobiliario.

INTERPRETACIÓN DE LA TASA MINIMA SEGÚN LA INFORMACIÓN

Todos los proyectos de equity presentan tres escenarios posibles: Favorable, Moderado y Desfavorable, como lo requiere la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). En cada uno de estos escenarios, se considera una desviación tanto al alza de los costes de construcción estimados por el promotor como a la baja de los ingresos previstos.

Este método ayuda a los inversores a entender cómo puede cambiar el rendimiento del proyecto en distintas situaciones económicas y operativas. Al considerar escenarios buenos, normales y malos, los inversores pueden planificar mejor sus finanzas y estar listos para cualquier problema o cambio en el mercado.

Los escenarios representan la rentabilidad total de un proyecto, que se calcula mediante la Tasa Interna de Retorno (TIR).

En algunos proyectos nos encontramos con la siguiente información:

«Se ha pactado con el gestor un reparto de capital que le incentiva para optimizar el retorno del capital invertido. El capital aportado tanto por los inversores de Urbanitae y los inversores externos (90% del capital) como por el gestor y sus inversores (10% del capital) se remunerará en un 18% anual neto de Impuesto de Sociedades. La plusvalía adicional que genere el proyecto sobre el interés fijado, se repartirá bajo la siguiente estructura: el 50% del exceso se repartirá entre los inversores del proyecto siguiendo la estructura de capital y el 50% restante será para el gestor«.

Desglosamos el significado de cada frase:

✅Se ha pactado con el gestor un reparto de capital que le incentiva para optimizar el retorno del capital invertido»: Esto significa que se ha acordado con el gestor cómo se distribuirá el capital del proyecto, de manera que el gestor tenga un incentivo para maximizar los beneficios de la inversión.

✅El capital aportado tanto por los inversores de Urbanitae y los inversores externos (90% del capital) como por el gestor y sus inversores (10% del capital) se remunerará en un 18% anual neto de Impuesto de Sociedades: Aquí se indica que tanto los inversores externos como los de Urbanitae aportarán el 90% del capital, mientras que el gestor y sus inversores aportarán el 10%. Estas inversiones se remunerarán con un interés fijo del 18% anual después de deducir los impuestos de sociedades correspondientes.

✅La plusvalía adicional que genere el proyecto sobre el interés fijado, se repartirá bajo la siguiente estructura: el 50% del exceso se repartirá entre los inversores del proyecto siguiendo la estructura de capital y el 50% restante será para el gestor»: Esto establece cómo se repartirá cualquier ganancia adicional que supere el interés fijo acordado (en este caso el 18%. El 50% de este excedente se distribuirá entre los inversores del proyecto según la proporción 1de capital que hayan aportado, y el otro 50% será para el gestor.

Ahora vamos a ver un ejemplo con números reales:

VENTAJAS E INCONVENIENTES PARA LOS INVERSORES

Ventajas

1.-Potencialmente mayores ganancias: Al llevarse aproximadamente el 81.10% del beneficio, los inversores podrían obtener una parte significativa de las ganancias generadas por el proyecto.

2.- Distribución de riesgos: Al tener una participación mayoritaria en los beneficios, los inversores pueden estar distribuyendo el riesgo entre ellos y el gestor, lo que podría ofrecer cierta protección en caso de que el proyecto no sea tan rentable como se esperaba.

Desventajas

1.- Alta proporción de beneficios para el gestor: A pesar de la distribución favorable de beneficios para los inversores, el gestor recibe cerca del 78.22% del beneficio, lo que deja una proporción relativamente baja para los inversores en comparación.

2.- Costes de gestión: Los inversores deben tener en cuenta los costes de gestión, que son significativos y pueden afectar la rentabilidad general del proyecto.

Nota: La evaluación de estas ventajas y desventajas dependerá en última instancia de la percepción individual de los inversores y de la rentabilidad esperada del proyecto.

RESUMEN

Por lo tanto, en este escenario, los inversores se llevan aproximadamente el 81.10% del beneficio, mientras que el gestor, incluyendo los gastos de gestión, recibe cerca del 78,22%.

Es importante destacar que el gestor solo ha aportado el 10% del capital total y, además, recibe un total de 554.583€ por los gastos de gestión, que incluyen 420.350€ y 134.233€ en honorarios a éxito. Es relevante señalar que, independientemente del resultado del proyecto, el gestor cobra los gastos de gestión, lo que garantiza una ganancia mínima de 420.350€ con su capital inicial del 10%.

Sino se consigue llegar a dicho porcentaje, el gestor se ha llevado 420.350€ por la gestión con un capital aportado del 10% que representa 185.000€.

Es cierto, que al contemplar dicho acuerdo, se limita al gestor participar al 50% desde el inicio, y motivandolo a implicarse más.

En general, aunque los inversores tienen la oportunidad de obtener ganancias significativas, también deben considerar la proporción de beneficios que se destina al gestor y los costes asociados con la gestión del proyecto