SPV en Crowdfunding inmobiliario y Crowdlending

Introducción

La inversión alternativa en bienes raíces a través de Plataformas de Financiación Participativa (PSFP) está en auge, pues permite a los pequeños inversores invertir desde cantidades pequeñas.

📌Si quieres profundizar más sobre este modelo de inversión, visita la entrada sobre Crowdfunding inmobiliario en España: regulación CNMV, riesgos, tipos y fiscalidad.

En muchos casos, los promotores que buscan financiación a través de estas plataformas utilizan una sociedad vehículo conocida como Special Purpose Vehicle (SPV) o entidad de propósito especial.

¿Te estás preguntando qué es una SPV? Puedes consultar mi entrada sobre ¿Qué es una SPV? ¿Para qué sirve? Ventajas e inconvenientes y después volver a este artículo para continuar la lectura.

La SPV no es creada por las PSFP, sino por los promotores. Su función es canalizar la captación de capital y aislar el riesgo del proyecto respecto a la empresa matriz, es decir, la sociedad que controla otras empresas o filiales al poseer, normalmente, al menos el 50 % de su capital.

SPV en los proyectos de crowdfunding inmobiliario

La mayoría de las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP) en crowdfunding y crowdlending inmobiliario canalizan la inversión a través de una empresa vehículo o SPV (Special Purpose Vehicle), creada específicamente para cada proyecto.

Esta sociedad puede estar vinculada directamente al promotor o a su empresa matriz. En algunos casos, la financiación se estructura a través de la matriz, pero lo más habitual es utilizar una SPV independiente para cada operación.

¿Por qué se utiliza una SPV?

Los promotores utilizan esta estructura principalmente por dos motivos:

1. Aislamiento del riesgo por proyecto
   Si un proyecto no funciona correctamente, no debería afectar al resto de iniciativas del promotor.
2. Separación del riesgo con la empresa matriz
   Si la matriz atraviesa dificultades, la SPV no se ve directamente afectada, y viceversa.

En cualquier caso, la SPV no elimina el riesgo, únicamente lo segmenta. El riesgo siempre existe y debe ser analizado por el inversor.

Cómo funciona la SPV

La SPV es constituida por el promotor, que normalmente actúa como administrador de la sociedad. Suele tratarse de una sociedad de responsabilidad limitada con objeto social inmobiliario.

Una vez que la plataforma analiza y aprueba el proyecto, lo publica para que los inversores aporten capital a través de la misma.

En proyectos de equity (crowdfunding)

Cuando el proyecto se estructura como equity, el funcionamiento es el siguiente:

• Los inversores aportan capital a la SPV.
• Se formaliza la operación mediante escritura pública.
• Se realiza una ampliación de capital en la SPV.
• Los inversores pasan a ser socios de la sociedad en proporción a su aportación.
• Al finalizar el proyecto, se liquida la sociedad y se distribuyen los resultados (plusvalía) entre promotor e inversores según su participación.

En proyectos de deuda (crowdlending)

Cuando se trata de crowdlending inmobiliario, el funcionamiento es distinto:

• Los inversores no entran en el capital de la SPV.
• La inversión se articula como un préstamo.
• La SPV o el promotor asume la obligación de devolver el capital más los intereses en un plazo determinado.
• Al vencimiento, se produce la amortización del préstamo conforme a lo pactado.

Rol del promotor

El promotor suele actuar como administrador único de la SPV y aporta, en muchos casos, parte del capital inicial y los recursos necesarios para ejecutar el proyecto.

En cualquier caso, la estructura de la SPV no cambia el hecho de que el promotor es el responsable de la gestión del proyecto.

Plataformas analizadas en este blog donde los promotores utilizan SPV

Urbanitae: Utiliza SPV en la mayoría de sus proyectos, tanto en operaciones de equity como en préstamos.

Wecity: La mayoría de los proyectos se llevan a cabo a través de la empresa matriz, rara vez hay SPV por medio, no obstante se puede dar el caso, pues es el promotor quién ofrece esa empresa.

Stockcrowd in: emplea SPV en algunos proyectos de préstamos, aunque la mayor parte de las operaciones se canalizan directamente a través de la matriz.

En términos generales, el uso de SPV es más frecuente en proyectos de equity que en crowdlending, debido al mayor nivel de riesgo y complejidad que implica la participación en capital.

Conclusión

El hecho de que un proyecto se estructure a través de una SPV o directamente mediante la empresa matriz no implica necesariamente mayor o menor seguridad. El riesgo siempre existe en este tipo de inversiones.

Es importante entender que la SPV suele ser una sociedad de nueva creación, constituida específicamente para el desarrollo del proyecto y dotada de los recursos necesarios para su ejecución. Por ello, cobra especial relevancia el análisis de la empresa promotora o matriz, ya que es quien respalda la experiencia, trayectoria y capacidad de ejecución.

Las plataformas realizan un análisis previo de viabilidad y del promotor antes de publicar los proyectos, pero el inversor también debe revisar la documentación disponible y valorar si la inversión encaja con su perfil.

En definitiva, la estructura jurídica (SPV o matriz) no determina por sí sola el éxito del proyecto. Su función principal es aislar riesgos, no eliminarlos.

A la hora de invertir, es más relevante analizar otros factores como:

• tipo de inversión (equity o deuda),
• rentabilidad esperada,
• ubicación del proyecto,
• experiencia del promotor,
• y reputación de la plataforma.

📌Si quieres profundizar más sobre que analizar a la hora de invertir, visita la entrada sobre En qué fijarse antes de invertir en crowdfunding inmobiliario | Guía completa