Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario y Crowdlending

📚Introducción

Si estás pensando en invertir en crowdfunding inmobiliario o en crowdlending, entender los riesgos es un paso imprescindible antes de tomar cualquier decisión.

En una entrada anterior sobre financiación participativa en España, analicé en detalle qué es el crowdfunding y el crowdlending, los distintos tipos de inversión disponibles y desde qué importes es posible empezar. Sin embargo, los riesgos en crowdfunding y crowdlending inmobiliario merecen un análisis independiente por su importancia real para el inversor.

Por eso, en esta guía me centro exclusivamente en analizar los principales riesgos que debes conocer antes de invertir en crowdfunding inmobiliario, crowdlending o en préstamos a particulares y empresas. El objetivo es que puedas identificar cada riesgo, comprender su impacto y adaptar tu estrategia de inversión a tu perfil y necesidades.

⚠️Riesgos en crowdfunding o crowdlending inmobiliario

Debemos partir que toda inversión conlleva riesgo, ya sea en fondos, crowd, negocios, etc., así que la inversión en crowdfunding o crowdlending no están exentas de riesgos.

En el peor de los casos se puede producir una pérdida total de la inversión, este tipo de inversión no tiene ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no cuenta con un Fondo de Garantía, la pérdida está limitada, al capital invertido.

Hay que tener en cuenta que en este tipo de inversión hay un inmueble, es decir, donde los inversores invierten para financiar esa oportunidad, con lo cual la pérdida total de la inversión es imposible.

Dentro del crowdfunding hay que diferenciar dos tipos de inversiones:

1.-Inversión en Crowdfunding Equity

Esta inversión necesita de un análisis más profundo para evaluar los riesgos, si el plan no sale bien los inversores pueden perder su inversión. No garantiza la ganancia en ningún momento. Los inversores son socios. Urbanitae es una plataforma enfocada en equity, también saca proyectos de préstamos y alquiler.

2.-Inversión Crowdlending

Los inversores no participan en los beneficios del proyecto, y en un principio, no pierden si el proyecto no sale bien, pues estamos ante un préstamo con intereses pactado de antemano. Hay que tener en cuenta que toda inversión tiene riesgo de pérdida parcial o total de la inversión. En préstamo hay garantías para ejecutar en caso de impago o quiebra.

💀Tipo de Riesgos en Plusvalía

1.- Inversión a largo plazo: Los inversores deben esperar hasta que finalice el plazo de ejecución del proyecto. Existe la posibilidad de vender las participaciones a un tercero, pero esta operación debe ser aprobada por la Junta de socios.

2.- Riesgo de mercado: Este riesgo siempre está presente y depende en gran medida de la zona donde se realice la inversión. Por eso es importante analizar con atención los documentos del proyecto antes de invertir.

3.- Riesgo de sobrecostes: Existe la posibilidad de que los trabajos de construcción cuesten más de lo previsto. En general, el promotor incluye cláusulas en el contrato con el constructor y supervisa el proyecto para evitar imprevistos. No suele haber grandes desviaciones, pero el riesgo siempre está presente.

4.- Quiebra de la promotora o la plataforma: Hay que tener en cuenta dos escenarios:

✅Quiebra de la plataforma: La promoción sigue adelante, es decir, sigue su curso

✅ Quiebra de la promotora: Según las plataformas, existe un protocolo establecido para estos casos. Si ocurre, el escenario podría cambiar, afectando la fecha de finalización o la rentabilidad del proyecto. Aun así, es poco probable perder todo el capital, ya que la inversión está respaldada por un inmueble.

⏳ Tipo de Riesgos en Crowdlending (Préstamos)

1.- Riesgo de impago: El prestatario puede retrasarse en el pago de las cuotas o, en el peor de los casos, dejar de pagar totalmente. En ese escenario, podrías no recuperar el capital invertido ni los intereses. Para reducir este riesgo, conviene diversificar entre varios proyectos y plataformas. La importancia de las garantías en este tipo de oportunidades, si hay garantía, se ejecuta y no se corre el riesgo de pérdida total.

2.- Riesgo de quiebra de la plataforma: Aunque las plataformas suelen tener medidas para proteger los fondos de los inversores, existe la posibilidad de quiebra. En ese caso, la gestión del préstamo pasaría a una entidad designada, lo que podría retrasar los pagos o dificultar su recuperación.

3.- Riesgo de falta de liquidez: El dinero invertido queda bloqueado hasta que finaliza el préstamo. No suele existir un mercado secundario, por lo que no es fácil vender la inversión antes de tiempo.

4.- Riesgo de tipo de interés: Si suben los tipos de interés en el mercado, las nuevas oportunidades podrían ofrecer mejores rendimientos, lo que hace que tu inversión actual resulte menos rentable en comparación.

5.- Riesgo legal o regulatorio: Cambios en la normativa pueden afectar a las condiciones del préstamo o a la operativa de la plataforma.

6.-Riesgo de sobrevaloración del activo: Si el valor de la propiedad usada como garantía está sobreestimado, en una ejecución hipotecaria podría recuperarse menos de lo esperado. De hecho, métricas como el LTV pueden dar una falsa sensación de seguridad cuando no se tiene en cuenta la diferencia entre tasación y precio de compra.
👉 Te lo explico en detalle en este análisis sobre el LTV tasación vs precio de compra.

🔴Riesgos en Crowdlending a particulares o empresas

1.- Riesgo de impagos: Puede ocurrir que el prestatario se retrase en el pago de la cuota mensual. En ese caso, deberá abonar intereses de demora. También existe la posibilidad, más grave, de que no pueda o no quiera hacer frente a los pagos. Si esto sucede, nosotros, como prestamistas, podríamos no recuperar el capital prestado ni los intereses generados.
Lo positivo es que estas plataformas permiten invertir con cantidades pequeñas, entre 10 € y 50 €. Así, una posible pérdida no resulta muy significativa.
Por eso es fundamental diversificar entre distintos proyectos y plataformas.

2.- Riesgo de que la plataforma desaparezca: Puede tratarse de una estafa, por lo que es importante investigar muy bien antes de invertir. También puede ocurrir que la plataforma quiebre, por ejemplo, si los prestatarios no devuelven el capital y la empresa no puede cumplir con sus obligaciones.
Ten mucho cuidado con las plataformas que no estén reguladas.

🧩Riesgos del crowdfunding inmobiliario tokenizado

Dentro del crowdfunding inmobiliario, el modelo tokenizado incorpora riesgos específicos relacionados con la estructura de la inversión, la intermediación y la protección real del inversor.

Puedes ver un análisis completo sobre los riesgos del crowdfunding tokenizado en esta entrada:
👉¿Es segura la tokenización inmobiliaria con crowdfunding? Riesgos

🆚 Diferencias reales de riesgo según la estructura – Crowdfunding vs Tokenización

No todas las plataformas operan igual. Algunas solo intermedian, mientras que otras forman parte directa de la estructura, lo que cambia completamente tu nivel de riesgo.

👉 Comparativa completa: ¿Dónde hay más riesgo: crowdfunding inmobiliario o tokenización? Análisis real.

🛡️ Cómo reducir riesgos en crowdfunding inmobiliario

A la hora de analizar los riesgos en crowdfunding inmobiliario, es importante entender que muchos de ellos no desaparecen, pero sí pueden gestionarse mejor mediante un análisis previo adecuado.

En este sentido, factores como la selección del proyecto, la diversificación o el análisis de la información disponible influyen directamente en el nivel de exposición al riesgo del inversor.

Sin embargo, estos aspectos no se desarrollan en profundidad en este apartado, ya que forman parte de un análisis más práctico y detallado sobre cómo invertir en crowdfunding inmobiliario, donde se explican los criterios específicos de selección de plataformas y proyectos.

👉 Puedes profundizar en estos aspectos en la guía de pautas para invertir en crowdfunding inmobiliario.

⚖️ Concurso de acreedores: el riesgo que muchos ignoran

Uno de los aspectos más importantes —y a la vez más ignorados— en el crowdfunding inmobiliario es entender qué ocurre si algo falla fuera del proyecto.

Porque no solo existe el riesgo del promotor.

👉 También existe el riesgo de la propia plataforma.

Y aquí es donde entra en juego el concurso de acreedores.

👉 Puede activarse tanto si el promotor entra en concurso, afectando directamente al proyecto, como si la plataforma entra en concurso, afectando a la estructura y gestión de la inversión.

Dependiendo del tipo de plataforma y estructura, el impacto puede ser completamente distinto.

Para entenderlo en profundidad, te recomiendo visitar las siguientes entradas:

En el caso de las plataformas de crowdfunding inmobiliario, especialmente cuando están reguladas, la continuidad de las inversiones puede mantenerse, aunque no está exenta de complicaciones ni retrasos.

👉Quiebra plataforma crowdfunding.

En modelos de tokenización, el riesgo puede ser más complejo, ya que los inversores suelen prestar dinero directamente a la plataforma, que no actúa como un mero intermediario, lo que añade una capa adicional de incertidumbre.

👉 Quiebra plataforma de tokenización

✍️Conclusión

Como he comentado, toda inversión conlleva riesgos y ninguna está exenta. Invertir en crowdfunding y crowdlending inmobiliario resulta una opción interesante, ya que permite participar en proyectos inmobiliarios con cantidades pequeñas.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que no existe un Fondo de Garantía. Esto significa que las plataformas no asumen responsabilidad frente a terceros.