Cesión de remate en crowdlending

INTRODUCCIÓN

Esta entrada nace a raíz de un caso singular ocurrido en un proyecto de la plataforma CIVISLEND. En esta ocasión, el promotor del proyecto falleció, y la plataforma no tuvo más remedio que ejecutar la garantía hipotecaria para proteger el capital de los inversores.

El fallecimiento del promotor es un riesgo poco común, pero no por ello inexistente, como quedó demostrado en el proyecto La Finca Oleiros. Este tipo de situaciones nos recuerda la importancia de contar con garantías sólidas y de valorar los riesgos asociados a las inversiones, incluso aquellos que parecen menos probables.

Si deseas conocer más detalles sobre las decisiones que tuvieron que votar los inversores en esta situación, accede aquí.

Entre las opciones que la plataforma presentó a los inversores para someter a votación, surgió la figura de la cesión de remate. En esta entrada, vamos a profundizar en este concepto para comprender mejor los términos relacionados con nuestras inversiones y los aspectos clave que debemos conocer para tomar decisiones.

La cesión de remate es un mecanismo jurídico que permite a un acreedor hipotecario transferir el derecho de adjudicación de un inmueble subastado a un tercero, antes de que el bien pase definitivamente a su patrimonio. Este proceso, regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), ofrece diversas ventajas y flexibilidad para los involucrados.

Si no estás familiarizado con los riesgos que conlleva este tipo de inversiones, te aconsejo que visites mis entradas tituladas «Riesgos de invertir en crowdfunding y crowdlending inmobiliario y crowdlending a particulares o empresas» y «Explorando los desafíos y riesgos de invertir en bienes raíces a través de la tokenización».

¿EN QUÉ CONSISTE LA CESIÓN DE REMATE?

La cesión de remate se establece en el artículo 647.3 de la LEC. Permite que, una vez que un acreedor hipotecario se adjudica un inmueble en subasta, ya sea como mejor postor o por falta de licitadores, transfiera ese derecho a un tercero antes de la adjudicación definitiva.

Este mecanismo tiene dos objetivos principales:

✅Ventajas fiscales: Al evitar que el bien pase por el patrimonio del acreedor, se reducen ciertos costes fiscales.

✅Flexibilidad en la transferencia: Facilita que inversores o particulares adquieran inmuebles directamente.

REQUISITOS PARA UNA CESIÓN VÁLIDA

Para que la cesión de rematesea legal y efectiva, deben cumplirse los siguientes requisitos:

✅Adjudicación previa: El acreedor debe haber obtenido el inmueble en la subasta.

✅Plazo de realización: La cesión debe efectuarse antes o durante el pago del precio del remate, usualmente en un plazo de 40 días según el artículo 670.1 de la LEC.

PRECIO Y DISTRIBUCIÓN DE LA CESIÓN

Aunque la legislación no fija un precio específico para la cesión, es común que esta se realice por un importe superior al de adjudicación. En estos casos, cualquier ganancia adicional se deduce de la deuda pendiente del ejecutado, beneficiando a los acreedores posteriores.

Es importante destacar que la cesión puede realizarse a uno o varios cesionarios, incluso en porcentajes diferentes, gracias al principio de autonomía de la voluntad reconocido en el artículo 1255 del Código Civil.

BENEFICIOS DE LA CESIÓN

Este mecanismo ofrece ventajas tanto para los acreedores como para los cesionarios:

✅Para el acreedor: Permite recuperar parte o la totalidad de la deuda sin necesidad de incorporar el bien a su patrimonio.

✅Para el cesionario: Proporciona acceso directo a propiedades subastadas, a menudo con condiciones fiscales favorables.

¿POR QUÉ LA PLATAFORMA OFRECE A LOS INVERSORES ESTA OPCIÓN DE REMATE?

La plataforma ofrece esta alternativa con el objetivo principal de agilizar la liquidación del proyecto. Al optar por la cesión de remate, los inversores se desprenden del bien inmueble en cuestión, permitiendo cerrar el proyecto rápidamente y evitar costes adicionales, como los derivados de trámites legales o fiscales prolongados.

Además, esta opción busca minimizar las pérdidas potenciales al evitar el deterioro del activo por el paso del tiempo y reducir los gastos asociados al mantenimiento o gestión del bien mientras se encuentra sin liquidar. Es una estrategia que intenta «proteger el capital» de los inversores frente a situaciones imprevistas, ofreciendo una solución práctica y eficiente.

RESULTADO FINAL DEL PROYECTO (AÚN ESTA EN PROCESO)

El proyecto presentaba un Loan to Value (LTV) del 22%, respaldado por una garantía hipotecaria de primer grado. Este LTV tan bajo es, en principio, un indicador positivo, ya que implica que la deuda representaba solo una pequeña fracción del valor de tasación del bien.

Sin embargo, cuando se ejecuta una garantía hipotecaria, los bienes no se venden directamente al precio de tasación, sino que deben pasar por un proceso de subasta. En la subasta, es habitual que los inmuebles se ofrezcan por un valor inferior al tasado, lo que puede generar una brecha entre el precio de venta y la deuda pendiente.

Por tanto, aunque un LTV bajo es un factor tranquilizador al inicio del proyecto, la necesidad de ejecutar la garantía hipotecaria puede resultar insuficiente para cubrir completamente la deuda. Esto pone en evidencia que, incluso con garantías sólidas, el riesgo de pérdida siempre está presente en inversiones de este tipo, especialmente cuando intervienen procesos legales complejos y precios impredecibles en las subastas.

Además, la situación podría complicarse aún más si la empresa promotora entra en concurso de acreedores, ya que en ese caso intervendría un administrador concursal, lo que podría alargar los tiempos de resolución y añadir incertidumbre al proceso.

A pesar de estas dificultades, la actuación por parte de Civislend en la gestión de esta circunstancia excepcional está siendo bien llevada, demostrando un manejo diligente del caso y priorizando la protección del capital de los inversores.

CONCLUSIÓN

La cesión de remate es una herramienta para optimizar el proceso de adquisición de inmuebles en subastas judiciales. Su correcta aplicación no solo facilita la transferencia de bienes, sino que también ofrece beneficios fiscales y flexibilidad para todas las partes implicadas.

Sin embargo, este caso nos deja una lección importante: contar con garantías sólidas no siempre es suficiente. Cuando se llega al escenario de ejecutar garantías, estas pueden no cubrir completamente el capital invertido más los intereses, debido a la depreciación en subasta, los costes asociados al proceso y los tiempos de liquidación.

Este hecho refuerza la importancia de analizar no solo el LTV, sino también otros factores de riesgo, como el mercado inmobiliario en el que se ubica el activo, la liquidez del bien y los posibles costes derivados de una ejecución. La inversión en crowdlending inmobiliario, incluso con garantías hipotecarias, sigue implicando riesgos que deben ser considerados antes de invertir.

Si quieres saber más sobre la cesión de remate, visita esta entrada del blog de Tristán. Acceso.