📘INTRODUCCIÓN
En el mundo de la inversión inmobiliaria digital, cada vez proliferan herramientas financieras que buscan facilitar la participación de inversores ofreciendo transparencia, seguridad y liquidez. Entre estas herramientas destacan los ETI (Exchange Traded Instrument). En el ámbito inmobiliario, para facilitar la comprensión, los denominamos “Emisiones de Títulos Inmobiliarios”, una expresión propia que describe cómo estos instrumentos permiten transformar proyectos inmobiliarios en valores negociables en bolsa.
Pero,¿Qué es exactamente un ETI? ¿Cuáles son sus riesgos? ¿Qué volatilidad tiene? En esta entrada desglosamos estos conceptos para clarificar cómo funcionan estos instrumentos y qué debe tener en cuenta cualquier inversor antes de participar.
📊¿QUÉ ES UN ETI?
Un ETI (Exchange Traded Instrument) es un producto financiero cotizado en bolsa que refleja el rendimiento de un índice, activo o grupo de activos, como acciones, bonos, materias primas o criptomonedas. Los ETIs combinan características de fondos y bonos, ofreciendo flexibilidad, transparencia y acceso a estrategias de inversión avanzadas que anteriormente estaban reservadas solo para inversores institucionales. Estos productos son altamente personalizables, ideales para diversificar carteras, y se negocian en las principales bolsas de valores, garantizando liquidez y acceso global.
En el ámbito del crowdfunding inmobiliario, la incorporación de la emisión de ETI supone un avance significativo hacia la profesionalización y regulación de los proyectos. Este formato permite que las inversiones se estructuren como productos financieros cotizados, lo que ofrece a los inversores mayor seguridad jurídica, transparencia en la gestión y una mayor liquidez gracias a la posibilidad de negociar sus participaciones en un mercado secundario regulado.
La primera en dar el paso ha sido ADD Capital, que ya ha abierto el camino con esta iniciativa, acceso a la noticia.
A esta propuesta se ha sumado Hausera, reforzando así la evolución del crowdfunding inmobiliario tradicional y consolidando un referente en la digitalización y modernización del sector.
En crowdfunding inmobiliario, un ETI es un título financiero emitido para representar la participación en un proyecto inmobiliario. A diferencia de un préstamo tradicional, el ETI se cotiza en bolsa y puede negociarse en un mercado secundario, lo que facilita la compra y venta anticipada de la inversión.
⚖️REGULACIÓN Y CUMPLIMIENTO
En la actualidad, la entidad emisora de estas emisiones es Altarius ETI AG, plataforma independiente especializada en la emisión de productos cotizados en Europa (ETP, ETF, ETI), que actúa como estructurador de este instrumento en las operaciones tanto de ADD Capital como de Hausera.
Los valores ETI están regulados por el Reglamento de Folletos (Reglamento (UE) 2017/1129) del Parlamento Europeo y del Consejo, de fecha 14 de junio de 2017. Este reglamento establece los requisitos para la publicación de un folleto cuando los valores se ofrecen al público o se admiten a negociación en un mercado regulado.
El programa de emisión de valores ETI cuenta con la aprobación de la Autoridad del Mercado Financiero de Liechtenstein (FMA), que actúa como autoridad competente en dicho país. Además, la normativa aplicable incluye la legislación local, como el Personen- und Gesellschaftsrecht (PGR), que regula las sociedades anónimas en Liechtenstein.
Asimismo, los ETI están sujetos a las disposiciones de la MiFID II (Directiva 2014/65/UE), la Directiva Delegada (UE) 2017/593 y el Reglamento (UE) Nº 600/2014, normas que regulan los mercados financieros en la Unión Europea.
En España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) supervisa a Portfolio Stock Exchange (también denominada European Digital Securities Exchange, S.V., S.A.), mercado autorizado bajo normativa MiFID II. La CNMV le otorga licencia para operar en Europa como mercado de valores, supervisando su actividad y garantizando la seguridad jurídica y la solvencia del mercado.
Gracias al pasaporte europeo, los valores ETI pueden ser ofrecidos y comercializados en toda la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo, de conformidad con el Reglamento (UE) 2017/1129 y la normativa comunitaria aplicable, lo que facilita su distribución transfronteriza bajo un marco regulatorio armonizado.
⚠️ LIMITACIONES DE ALTARIUS ETI AG
Altarius ETI AG es una Sociedad de Propósito Especial (SPV, por sus siglas en inglés) constituida en Liechtenstein con el único fin de emitir ETI Securities y atender sus obligaciones, bajo un régimen de recurso limitado, sin ring-fencing entre series y con requisitos internos como el Risk Capital Ratio, fijado en un máximo del 200% a nivel de emisor.
Es importante destacar que Altarius ETI AG no es una entidad supervisada ni está regulada como entidad financiera para la emisión de los ETI Securities. Esto implica que:
✅Altarius ETI AG no dispone de licencia ni regulación por parte de ninguna autoridad financiera para desarrollar actividades propias de una entidad financiera (intermediación bancaria, gestión de fondos o servicios de inversión supervisados).
✅La emisión de ETI Securities (instrumentos de deuda vinculados a activos subyacentes) no está bajo supervisión directa de un regulador financiero, por lo que no cuentan con los mecanismos de protección habituales aplicables a entidades reguladas.
✅La responsabilidad de Altarius ETI AG se limita a sus propios activos y obligaciones. En caso de incidencias con los ETI Securities, los inversores solo tendrán como recurso los activos de Altarius ETI AG conforme a los términos contractuales, sin posibilidad de reclamar protección adicional ante organismos supervisores.
📝NOTA IMPORTANTE: El Folleto Base de Altarius ETI AG está aprobado por la FMA de Liechtenstein, y el Documento de Datos Fundamentales (KID) está supervisado por la misma autoridad únicamente en lo relativo a la claridad y completitud de la información. Esto no convierte al emisor en una entidad regulada ni garantiza la solvencia o protección de los inversores.
⚠️RIESGO DE LOS ETI INMOBILIARIOS
Como cualquier instrumento financiero, el ETI conlleva riesgos que el inversor debe conocer:
✅Riesgo del mercado inmobiliario: El valor del activo puede bajar, afectando negativamente el precio del ETI y la rentabilidad final, es decir, el valor de los ETI está directamente relacionado con el rendimiento del instrumento subyacente (Proyecto).
✅Riesgo de impago: Si el proyecto no genera las rentas esperadas o incumple pagos, la rentabilidad se verá afectada.
✅Riesgo de liquidez: Aunque los valores pueden negociarse en Portfolio Stock Exchange, la venta anticipada puede resultar complicada o requerir un descuento. La existencia de mercado secundario no implica necesariamente que haya suficiente volumen de negociación, lo que podría limitar la facilidad y rapidez para vender estos valores.
✅Riesgo de Crédito: La capacidad del emisor para cumplir con sus obligaciones depende de los activos subyacentes y de las partes involucradas en la emisión.
✅Riesgo regulatorio: Cambios en la regulación pueden afectar la operativa o el valor del instrumento.
✅Riesgo por supervisión limitada / ausencia de garantías prudenciales: El Folleto Base de Altarius ETI AG está aprobado por la FMA de Liechtenstein, y el Documento de Datos Fundamentales (KID) está supervisado por la misma autoridad únicamente en lo relativo a la claridad y completitud de la información.
El emisor no está regulado por la FMA por el hecho de emitir ETI, no garantiza su solvencia ni la calidad de los ETI, y los inversores no cuentan con protecciones prudenciales ni garantías oficiales.
✅ Riesgo por fondo común del emisor (No Ringfencing): Según el Folleto Base de Altarius ETI AG, sección 1.1.2 “No Ringfencing of the assets of the Issuer (Ausencia de segregación de los activos del emisor).
“El emisor incurrirá, de vez en cuando, en obligaciones con respecto a futuras series de ETI Securities. No habrá segregación de los activos del emisor y todas las series de ETI Securities tendrán recurso a un único pool de activos del emisor. En consecuencia, los inversores en una serie de ETI estarán expuestos al riesgo de que el emisor incumpla sus obligaciones en otra serie de ETI Securities. En caso de que haya un déficit en los activos del emisor, dicho déficit podrá repartirse de manera proporcional (pro rata) entre todas las series de ETI Securities.”
💡 Explicación:
✅Emisor ETI (sin segregación): Altarius ETI AG no segrega activos por proyecto o Serie. Todas las Series comparten el mismo pool de activos del emisor y rankean pari passu (con la misma prelación). Si los activos son insuficientes, los déficits se reparten pro rata y las reclamaciones pendientes se extinguen.
✅ Subyacente PCC (con segregación): El subyacente se estructura a través de Altarius Index PCC Ltd, que utiliza Cells jurídicamente independientes. Cada Cell mantiene separados sus activos y pasivos del resto (ejemplo: la Cell Q vinculada a esta Serie).
🔎 Ejemplo:
La Cell A contiene los activos y pasivos del Proyecto A con ISIN XXX
La Cell B contiene los activos y pasivos del Proyecto B con ISIN YYY
Si el Proyecto A sufre pérdidas, estas no afectan al Proyecto B, ya que cada Cell está jurídicamente segregada del resto.
📌NOTA IMPORTANTE: La segregación del PCC no otorga un derecho directo al inversor sobre la Cell. El único derecho de cobro es frente al emisor Altarius ETI AG.
✅El riesgo es a nivel del emisor, no del proyecto: los problemas aislados de un proyecto no afectan automáticamente a otras Series
✅ Impacto en caso de déficit: si el emisor carece de activos o liquidez suficientes, o entra en default, los inversores de todas las series podrían verse afectados proporcionalmente.
✅La recuperación máxima está limitada al total de activos disponibles del emisor.
CONCLUSIÓN: Este riesgo solo se materializa si el emisor carece de activos o liquidez suficientes, o entra en default. En condiciones normales de solvencia del emisor, cada Serie asume únicamente el rendimiento de su propio subyacente, y las pérdidas de mercado no se comparten entre Series. Es decir, no existe contagio de pérdidas de mercado entre Series bajo circunstancias normales.
📉VOLATILIDAD DE LOS ETI INMOBILIARIO
La volatilidad de un ETI inmobiliario puede manifestarse tanto en el mercado primario como en el mercado secundario, aunque con características y causas distintas.
En el mercado primario, donde se emiten los títulos por primera vez, la volatilidad suele ser menos visible en términos de fluctuaciones de precio, ya que el valor está fijado inicialmente por la entidad emisora según evaluaciones de coste, rentabilidad y demanda preliminar. Aquí, la incertidumbre está más relacionada con la viabilidad y el éxito del proyecto inmobiliario, así como con factores macroeconómicos que pueden influir en la decisión de inversión inicial.
Por otro lado, en el mercado secundario, donde los títulos ya emitidos se compran y venden entre inversores, la volatilidad se refleja en las fluctuaciones constantes del precio. Estas variaciones se deben a factores como la oferta y demanda, noticias sobre el proyecto, cambios en las condiciones del mercado inmobiliario general y las expectativas de rentabilidad de los inversores. Este mercado proporciona liquidez y la posibilidad de negociar el precio en tiempo real, lo que amplifica la volatilidad en comparación con el mercado primario.
Es importante destacar que la volatilidad en el mercado inmobiliario, y por ende en ETIs inmobiliarios, es significativamente menor que la volatilidad que se observa en otros activos financieros como acciones, criptomonedas o fondos cotizados. Esto se debe a que los bienes raíces son activos tangibles con un valor intrínseco que no cambia bruscamente a corto plazo. Además, el mercado inmobiliario está sujeto a factores estructurales que evolucionan lentamente, como la oferta de suelo, la demanda habitacional, la evolución demográfica y el acceso al crédito.
Esta menor volatilidad convierte a los ETIs inmobiliarios en una opción más estable y predecible para inversores que buscan reducir riesgos asociados a fluctuaciones abruptas, aunque siempre existan ciclos y ajustes propios del sector.
En resumen, aunque la volatilidad está presente en ambos mercados —primario y secundario— es en el mercado secundario donde es más evidente y dinámica. Sin embargo, tanto en uno como en otro, la volatilidad del ETI inmobiliario es menor comparada con la de otros activos financieros, gracias a la estabilidad inherente de los bienes raíces.
👥 ACTORES IMPLICADOS Y FLUJO
1.-👤 Inversor: Ordena la suscripción o compra a través de Portfolio Stock Exchange; los fondos se envían a la cuenta de suscripción del emisor o al Agente de Pagos, no permanecen en la wallet de la bolsa.
2.-🏦 Portfolio Stock Exchange:
✅Bolsa donde se negocian los valores.
✅ Facilita el acceso a la compra/venta de los ETI y el registro de operaciones.
❌ No custodia fondos ni realiza pagos directos ni retenciones fiscales.
3.-📜 Altarius ETI AG
✅Emisor del ETI (instrumentos financieros cotizados).
✅Responsable de la estructura legal y supervisión internacional.
✅Recauda los fondos y los Invierte en el subyacente definido para la serie: Portfolio Linked Note (Nota de la plataforma de crowdfunding) a través del Agente de Pagos.
✅Ordena y fondea los pagos de cupones y reembolsos al Agente de Pagos (Paying Agent) para que los ejecute hacia los inversores y bajo un régimen de recurso limitado, sin garantías prudenciales.
✅ No actúa como broker, custodio ni bolsa; no mantiene custodia individual ni retiene impuestos.
4.- 🏦 Paying Agent (Agente de Pagos):
✅ Ejecuta los pagos y reembolsos instruidos por Altarius ETI.
✅ Opera como agente de pago central, distribuyendo los fondos a los inversores a través de los sistemas de clearing (Euroclear/Clearstream) según su posición registrada.
✅ Gestiona comunicaciones y certificación de pagos, sin intervenir en la custodia individual ni en la negociación de los ETI.
✅Si procede, puede practicar retenciones según normativa aplicable
5.-Altarius Index PCC Ltd (Emisor del subyacente)
✅ Gestiona la Portfolio Linked Note, que es el subyacente vinculado a la serie de ETI.
✅Canaliza los fondos hacia el vehículo del promotor para ejecutar la operación inmobiliaria (compra, reforma, venta/alquiler).
✅ Recibe los retornos del proyecto y los devuelve al Emisor de la serie ETI (Altarius ETI).
⚠️IMPORTANTE: La Portfolio Linked Note canaliza los fondos hacia el proyecto, pero los inversores no tienen acceso directo a sus condiciones internas: desembolsos al promotor, garantías, comisiones, covenants o eventos de incumplimiento.
Esto significa que la información disponible se limita al ETI y al subyacente en conjunto, sin poder verificar los términos internos ni los riesgos específicos del vehículo del promotor.
6.-🏗️ Plataforma de crowdfunding
✅Es el beneficiario final del capital canalizado a través de la Nota Subyacente.
✅Ejecuta el proyecto inmobiliario: compra, reforma, alquiler y venta con sus socios, según lo establecido en la Nota
✅ Devuelve los rendimientos al subyacente, que a su vez los transfiere al Emisor para su posterior pago a los inversores a través del Agente de Pagos y los sistemas de compensación; la plataforma no realiza pagos directos a los inversores.
RESUMEN:
Inversor → Portfolio Stock Exchange → Altarius ETI (emisor) → Portfolio Linked Note (subyacente) → Promotor/Plataforma
Pagos de cupones y reembolsos: Altarius instruye y fondea los pagos al Paying Agent, que los distribuye a los inversores a través de Euroclear/Clearstream y sus custodios/brokers.
📌IMPORTANTE:
¿Qué es Portfolio Stock Exchange?
✅Sistema multilateral de negociación al que se solicita la admisión a cotización y negociación de la serie.
✅La admisión a Portfolio no implica funciones de custodia ni de pagos; es un venue de negociación, no un depositario ni un agente fiscal.
¿Quién es EDSE, S.V., S.A.?
European Digital Securities Exchange, S.V., S.A. (EDSE), empresa de servicios de inversión española que opera Portfolio Stock Exchange, actúa en esta serie como Agente Emisor y de Pagos Principal.
En este rol, EDSE se encarga de la gestión de la operativa de emisión, de canalizar los pagos a través del sistema de clearing y, cuando corresponda, de practicar las retenciones o deducciones previstas por la normativa aplicable y la documentación de la serie.
📚FUENTES Y DOCUMENTACIÓN OFICIAL
En la plataforma Portfolio Exchange, dentro del apartado ‘Documentos’, se pueden descargar el KID, el folleto base (Altarius ETI AG Base Prospectus) y los Final Terms, correspondientes a la emisión con ISIN FR00140119A9.
Además, el folleto también está disponible en la página web de Altarius ETI: ACCESO.
Estos documentos están asociados a AddKapital, plataforma que ya está cotizando sus proyectos de real estate a través de este instrumento financiero (ETI).
Aquí acceso al folleto base correspondiente a Hausera.
💸COMISIONES
Las ETI pueden incorporar: un coste inicial de distribución que reduce el capital efectivo desde el primer día; gastos recurrentes de gestión, administración y servicios de la estructura y del activo subyacente que se reflejan de forma continua en el valor del producto; comisiones variables ligadas a beneficios que se deducen cuando los hay; y posibles costes operativos del bróker/mercado en la compraventa o reembolso en secundario; en conjunto, estas partidas disminuyen el rendimiento neto frente al resultado bruto del subyacente.
ℹ️NOTA: Antes de invertir, conviene leer el folleto base, las condiciones finales y el KID (Documento de datos fundamentales), y confirmar por escrito con el canal de distribución y el bróker qué comisiones aplican en su caso; estas partidas pueden variar y afectan directamente al rendimiento neto y a la operativa–
✅CONCLUSIÓN
Los ETI aplicados al sector inmobiliario representan un avance clave en la profesionalización del crowdfunding y en la apertura de este mercado al marco regulado europeo. Al estructurar los proyectos como instrumentos cotizados, aportan mayor seguridad jurídica, transparencia en la gestión y la posibilidad de obtener liquidez a través de un mercado secundario, rompiendo con la rigidez de los modelos tradicionales de inversión colectiva.
Sin embargo, también presentan limitaciones que conviene subrayar. La principal es que este formato dificulta la entrada de pequeños inversores, ya que el ticket mínimo de acceso suele situarse en torno a 1.000€, alejándose de los 50€ o 100€ que caracterizaban al crowdfunding inmobiliario clásico. De este modo, el perfil objetivo de las plataformas evoluciona hacia un inversor más sofisticado o con mayor capacidad de capital.
Además, como todo producto financiero, los ETI no están exentos de riesgos: dependen del comportamiento del mercado inmobiliario, de la liquidez existente en el mercado secundario y de la solidez de las entidades emisoras. El inversor debe ser consciente de que, aunque se reduce la volatilidad respecto a activos como acciones o criptomonedas, no desaparece la posibilidad de pérdidas ni el riesgo regulatorio.
En definitiva, los ETI inmobiliarios son una herramienta potente para diversificar carteras y consolidar un mercado más transparente y líquido, pero requieren un análisis cuidadoso. Aportan profesionalización y liquidez, a costa de elevar la barrera de entrada y exigir mayor formación financiera a quienes decidan participar.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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