Introducción
En el apasionante mundo de las inversiones inmobiliarias a través del crowdlending inmobiliario, es importante comprender todos los aspectos financieros que pueden afectar nuestras decisiones. Uno de estos aspectos clave son los intereses de demora, los cuales pueden tener un impacto significativo en la rentabilidad y la gestión de riesgos de nuestras inversiones.
¿Qué son los intereses de demora en crowdleding inmobiliario?
Los intereses de demora son los recargos adicionales que se aplican cuando un prestatario no cumple con los términos y condiciones acordados en un préstamo. En el contexto del crowdlending inmobiliario, esto significa que si un promotor no realiza los pagos según lo estipulado en el contrato, se le pueden aplicar intereses de demora sobre los pagos atrasados.
¿Cómo funcionan los interés de demora en crowdlending?
Cuando un prestatario incumple con los pagos programados, la plataforma de crowdlending inmobiliario generalmente tiene un proceso establecido para aplicar intereses de demora. Los inversores firman un contrato de mandato mediante el cual dan poder a las Plataformas para que actúen en su nombre, y a su vez está la figura del Agente de Garantías quién actúa para llevar a cabo los pasos establecidos para reclamar.
Estos intereses suelen calcularse como un porcentaje adicional sobre el capital de los pagos atrasados y se acumulan durante el período en que los pagos no se han realizado, es decir, se aplica el interés ordinario (el pactado) más el interés de demora.
El interés de demora no sólo se aplica en los retrasos de los pagos, sino que además, puede originarse cuando, una vez llegado el vencimiento del préstamo, el promotor solicita una prórroga, a la cual se le aplica tanto el interés ordinario como el interés de demora.
IMPORTANTE: No confundir la posible prórroga contemplada en los contratos de préstamos con la prórroga solicitada por el promotor una vez que ha vencido el plazo estipulado. En la primera, solo se aplica el interés ordinario pactado, mientras que en la segunda se aplica tanto el interés ordinario como el interés de demora.
Es importante tener en cuenta que los términos y condiciones relacionados con los intereses de demora pueden variar según la plataforma de crowdlending y el contrato específico del préstamo. Por lo tanto, es fundamental revisar cuidadosamente estos detalles antes de realizar una inversión.
Ejemplo 1:
Un promotor solicita un préstamo al tipo de interés del 10% en 12 meses, el interés de demora es un 2%, capital prestado 100.000€. Pago a vencimiento.
✅Pago a vencimiento sin prórroga (cumpliendo el plazo):
100.000€ * 10% = 10.000€
✅Pago a vencimiento con prórroga de 6 meses (no cumpliendo el plazo):
En este caso, se aplica tanto el interés ordinario (10%) como el interés de demora (2%), sumando un total del 12%.
➡Hasta vencimiento: 10.000€, sólo se aplica el interés ordinario
➡Entonces, los intereses a pagar durante los 6 meses de prórroga serían:
100.000€ * 12% = (12.000€ anuales / 12 meses)*6 meses = 6.000€
➡Por lo tanto, al vencimiento con la prórroga de 6 meses, el promotor deberá pagar en intereses:
10.000€ (interés ordinario) + 6.000€ (interés de demora) = 16.000€
Ejemplo 2:
Partiendo de los datos del ejemplo anterior, supongamos que el pago de intereses es trimestral y el promotor incumple dos trimestres, el segundo y el tercero.
✅Cálculo de interés ordinario por trimestre: 10%/4 = 2.5%
✅Cálculo de interés de demora por trimestre: 2%/4 =0.5%
✅Cálculo de los intereses atrasados: Para cada trimestre incumplido, se calcula tanto el interés ordinario como el interés de demora sobre el capital pendiente.
✅Segundo y Tercer trimestre (6 meses):
Interés ordinario: 100.000 € * 2.5%= 2.500€ * 2 = 5.000€
Interés de demora: 100.000€ * 0.5% = 500€ * 2 = 1.000€
En el cuarto trimestre tendrá que abonar un total de:
2.500€ (intereses correspondientes al 4º trimestre) + 5.000€ (intereses ordinarios del 2º y 3º trimestre) + 1.000€ (intereses de demora del 2º y 3º trimestre) = 8.000€
Ejemplo 3:
Partimos de los mismos datos que en los ejemplos anteriores, pero en este caso en el contrato se contempla una prórroga adicional de 3 meses.
✅Pago a vencimiento sin prórroga (cumpliendo el plazo):
100.000€ * 10% = 10.000€ anuales
✅Pago a vencimiento con prórroga de 3 meses (contemplada en el contrato):
Sólo se aplica el interés ordinario, puesto que la prórroga ha sido contemplada en el contrato al mismo tipo de interés.
10.000€*15/12 = 12.500€ de intereses a pagar en los 15 meses de duración del proyecto.
Por tanto la TIR final asciende a: 12,50%
¿Por qué son importantes los intereses de demora?
Los intereses de demora son importantes para los inversores en crowdlending inmobiliario por varias razones:
✅Impacto en la Rentabilidad: Los intereses de demora pueden afectar la rentabilidad esperada de una inversión. Cuanto mayores sean los intereses de demora y más frecuentes sean los incumplimientos de pago, mayor será el impacto en la rentabilidad de la inversión.
✅Gestión de Riesgos: Los intereses de demora también son una consideración importante en la gestión de riesgos. Los inversores deben evaluar la frecuencia y la gravedad de los incumplimientos de pago, así como las políticas de la plataforma para tratar con estos casos.
✅Transparencia y Confianza: Las plataformas de crowdlending que ofrecen una mayor transparencia y claridad sobre sus políticas de intereses de demora pueden generar mayor confianza entre los inversores. Esto es crucial para atraer inversiones y mantener una comunidad de inversores comprometida.
Tipo de interés que aplican las plataformas analizadas en el blog
Los intereses de demora pueden variar significativamente entre plataformas y proyectos.
Por ello, es importante revisar siempre las condiciones contractuales, ya que el porcentaje aplicable y su forma de cálculo no son iguales en todos los casos.
| PLATAFORMA | TIPO DE INTERÉS DE DEMORA |
|---|---|
| Urbanitae | 1.5 % mensual |
| Wecity | 2 % |
| Civislend | 5 % |
| StockCrowd IN | 2 % |
| Bdkapital | 5 % |
Conclusión
Comprender los intereses de demora en el crowdlending inmobiliario es esencial para tomar decisiones de inversión informadas y gestionar eficazmente los riesgos. Al evaluar una oportunidad de inversión, asegúrate de revisar detenidamente los términos y condiciones relacionados con los intereses de demora y considerar su impacto potencial en tu cartera de inversiones.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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