Préstamo participativo vs préstamo fijo en crowdfunding inmobiliario

Introducción

En el crowdfunding inmobiliario, los inversores pueden participar en proyectos a través de diferentes estructuras de financiación. Una de las más habituales dentro del modelo de crowdlending es el uso de préstamos, que pueden estructurarse principalmente como préstamo fijo o préstamo participativo.

Aunque a simple vista puedan parecer similares, la diferencia entre ambos tiene implicaciones importantes en términos de rentabilidad, riesgo y forma de remuneración del capital.

El crowdfunding es un sistema de financiación colectiva donde múltiples inversores aportan capital para respaldar proyectos inmobiliarios. Dentro de este modelo, encontramos dos grandes vías de inversión:

Dentro del crowdfunding nos encontramos con dos tipos de proyectos:

✅Crowdequity o Plusvalía

Los inversores entran en el capital de la sociedad promotora, convirtiéndose en socios y participando directamente en los resultados del proyecto.

✅Crowdlending o Préstamos

Los inversores actúan como prestamistas, aportando capital a cambio de la devolución del principal más intereses. Dentro de esta modalidad se enmarcan el préstamo fijo y el préstamo participativo, que analizaremos a continuación en detalle.

👉Si deseas profundizar más, te invito a visitar mi entrada titulada «Crowdfunding inmobiliario en España».

👉También te puede interesar conocer las diferencias entre ambas modalidades «Crowdfunding vs Crowdlending Inmobiliario: Diferencias Clave».

Definición

Los préstamos son una herramienta de financiación que facilita el acceso a bienes y servicios que de otra manera serían inaccesibles para muchas personas. Aunque son comunes, no todos comprenden su funcionamiento ni los puntos clave al contratarlos. 

El préstamo está definido oficialmente en el Código Civil, que regula este tipo de financiación. Según el título X del libro IV, es un acuerdo donde una parte entrega algo a otra, con la condición de su devolución en un futuro determinado. Puede ser gratuito (comodato) o con pacto de pagar intereses. Si deseas profundizar en este tema, te invito a revisar una entrada anterior en la que abordé el préstamo más detalladamente «Contratos de préstamos ante notario o documento privado»

El Código de Comercio regula los préstamos mutuo en su capitulo V.-De los préstamos mercantiles (arts. 311 a 324). Los préstamos mutuos, son aquellos «que tiene por objeto la entrega de dinero, de títulos o de mercaderías, cuya propiedad es transferida desde el prestamista (quien presta), que la pierde, al prestatario (quién recibe), que la adquiere».

✅Qué es el Préstamo fijo?

Es un tipo de préstamo en el cual tanto el capital prestado como los intereses asociados se establecen en el momento de la contratación y permanecen invariables a lo largo de la vida del préstamo.

En resumen, tanto el prestatario (promotor) como el prestamista (inversor) conocen exactamente cuánto deben pagar o cobrar en cada cuota y durante todo el período del préstamo.

Este tipo de préstamos es muy común en las Plataformas de Proveedores de Servicios de financiación Participativa (PSFP), Ejemplo, Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, y Civislend, Además de los préstamos fijos, las PSFP también pueden ofrecer otros productos financieros, como préstamos participativos.

✅¿Que es Préstamo participativo o variable?

Los préstamos participativos están contemplados en el artículo 20 del Real Decreto-ley 7/1996, de 7 de junio, el cual establece medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica. y redacción por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 10/1996, de 18 de diciembre, de Medidas fiscales urgentes sobre corrección de la doble imposición interna intersocietaria y sobre incentivos a la internacionalización de las empresas. Estos préstamos pueden ser documentados de forma privada o elevados a público a través de la intervención de un notario.

Es un instrumento financiero a medio camino entre un préstamo tradicional y una inversión de capital. En estas operaciones el prestamista obtiene un ingreso adicional al correspondiente a los intereses del capital prestado, fruto de las operaciones y los ingresos obtenidos por el prestatario con el capital financiado.

Este rendimiento extra proviene de las ganancias generadas por el prestatario (promotor) a través de las operaciones financiadas con dicho capital. En otras palabras, los intereses y el capital prestado se liquidan al vencimiento del préstamo y están estrechamente ligados al rendimiento del plan de negocio.

Los préstamos participativos son más habituales en plataformas vinculadas al ámbito proptech, especialmente en aquellas que incorporan modelos de tokenización inmobiliaria,, como son  Hausera, Domoblock, Equalice y TokenizedGreen.

No obstante, este tipo de instrumento también se utiliza en otras plataformas que no emplean tokenización, como Brickstarter, lo que demuestra que la estructura participativa no depende necesariamente de la tecnología utilizada.

En todos estos casos, los inversores pueden participar en proyectos inmobiliarios con una rentabilidad vinculada al resultado del proyecto, lo que abre la puerta a mayores retornos, pero también a un mayor nivel de riesgo. Además, en el caso de la tokenización inmobiliaria, se facilita el acceso a este tipo de inversiones, permitiendo diversificar con importes más reducidos y acceder a oportunidades que tradicionalmente estaban reservadas a inversores con mayor capacidad económica.

👉Si quieres profundizar en cómo funciona la tokenización de bienes inmuebles y sus implicaciones dentro del sector, puedes consultar la entrada: Tokenización Inmobiliaria en el Crowfunding Inmobiliario.

Diferencias entre préstamo fijo y participativo en el crowdfunding inmobiliario

A continuación, analizamos de forma clara las principales diferencias entre estos dos instrumentos financieros habituales en el crowdfunding inmobiliario y el crowdlending, centrándonos en cómo afectan a la rentabilidad, el riesgo y la estructura de la inversión:

Tipo de interés

En el préstamo el tipo de interés es fijo se puede pactar uno adicional a partir de un determinado tipo, además se contempla en el contrato el interés de demora, sin embargo en el préstamo participativo el interés es variable y está ligado a la evolución del proyecto, permite fijar tipo mínimo y máximo.

Garantías

En el préstamo fijo se suele pedir garantías que respalden la inversión normalmente garantía hipotecaría, sin embargo, en los préstamo participativos la garantía es opcional.

Efectos mercantiles

Los préstamos participativos se consideran parte del patrimonio neto. Esto significa que pueden utilizarse para reducir el capital de la empresa o liquidarla en caso de pérdidas. Además, tienen un carácter subordinado en situaciones de insolvencia. En esos casos, se pagan después de las demás deudas de la empresa, quedando detrás de los acreedores comunes. Por otro lado, un préstamo fijo se considera un pasivo para la empresa, es decir, una deuda frente a terceros.

👉Si deseas obtener más información sobre la orden de pago en caso de concurso de acreedores y la clasificación de los acreedores según sus garantías y privilegios, te invito a visitar mi entrada titulada «ORDEN DE PAGO EN CASO DE CONCURSO DE ACREEDORES: CLASIFICACIÓN DE LOS ACREEDORES SEGÚN SU GARANTÍA Y PRIVILEGIOS».

Amortización anticipada

En los préstamos participativos, la regulación demanda que la empresa incremente su capital en la misma cuantía que se amortiza. Además, se puede convenir una penalización por amortización anticipada, siempre y cuando se pacte de antemano entre las partes. Por otro lado, en los préstamos a tipo fijo, es viable negociar entre las partes la posibilidad de amortización anticipada. En estas situaciones, suele estar asociada a una comisión o penalización adicional.

Plazos de amortización préstamo

En los préstamos participativos, habitualmente se acuerda que la amortización del capital e intereses se realice al vencimiento de la operación, siguiendo una práctica estándar. No obstante, bajo circunstancias excepcionales, es posible considerar la concesión de operaciones con períodos de carencia.

En los préstamos a tipo fijo, suele establecerse que la amortización del capital se lleve a cabo al vencimiento. No existe ninguna restricción para que las partes acuerden amortizar el capital junto con los intereses. Estas amortizaciones pueden realizarse en intervalos mensuales, trimestrales o semestrales, según lo pacten.

Cómo elegir entre préstamo fijo y participativo en crowdfunding inmobiliario

El préstamo fijo suele encajar mejor con inversores que buscan una rentabilidad estable y predecible, con un nivel de riesgo más acotado.

Por su parte, el préstamo participativo está orientado a inversores con mayor tolerancia al riesgo, ya que su rentabilidad puede variar en función del resultado del proyecto, aunque con potencial de obtener retornos más elevados.

En última instancia, la elección entre uno u otro dependerá del perfil de riesgo y de los objetivos de inversión de cada inversor dentro del crowdfunding inmobiliario.

La elección entre préstamo fijo y participativo dependerá de la tolerancia al riesgo y los objetivos de inversión de cada inversor en el crowdfunding inmobiliario.

👉Si quieres profundizar en este aspecto, puedes consultar la guía sobre el perfil del inversor en crowdfunding inmobiliario, donde analizamos qué tipo de estrategia encaja mejor según cada caso.

Cuadro resumen

A continuación tienes un cuadro resumen comparativo entre cuenta en participación, préstamo participativo y préstamo simple.
Una visión rápida que ayuda a identificar sus diferencias clave dentro del crowdfunding e inversión alternativa.
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Conclusión

En esta entrada hemos explorado las diferencias entre préstamos fijos y participativos. Se trata de aspectos fundamentales a tener en cuenta al invertir en crowdfunding inmobiliario. Estas inversiones pueden realizarse a través de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). También es posible hacerlo mediante plataformas que operan en el ámbito de la tecnología aplicada a bienes raíces (proptech). Comprender estas distinciones resulta clave para mejorar nuestras decisiones y maximizar el potencial de inversión en este sector emergente y dinámico.