INTRODUCCIÓN
En dos publicaciones previas, analicé el concepto de Garantía, los diversos tipos de garantías y aquellas más habituales en el crowdlending inmobiliario, así como la importancia de las garantías en los préstamos puentes. Antes de continuar con esta entrada, te recomiendo encarecidamente que visites mis publicaciones anteriores paracomprender mejor el tema que abordaremos a continuación. Puedes acceder a ellas aquí y aquí.
En el mundo de los préstamos y las hipotecas, las garantías hipotecarias desempeñan un papel fundamental. Dentro de este contexto, la prioridad o rango de las garantías establece un orden crucial en caso de ejecución o incumplimiento, en otras palabras, las garantías hipotecarias son activos o bienes que respaldan un préstamo, brindando seguridad al prestamista en caso de incumplimiento por parte del prestatario. Estas garantías se clasifican en diferentes rangos, determinando el orden de pago en situaciones de ejecución hipotecaria.
En esta situación, surgen preguntas frecuentes como: ¿Qué distingue a una hipoteca en primer grado? ¿Y a una en segundo grado? ¿Cómo impacta la jerarquía de las hipotecas en el proceso de pago de la deuda en caso de impago?
RECUERDA: Una hipoteca en primer grado, segundo grado, tercer grado y así sucesivamente son términos que indican el orden de prioridad en el pago en caso de incumplimiento de la deuda hipotecaria. La hipoteca en primer grado tiene prioridad sobre todas las demás, seguida por la hipoteca en segundo grado, y así sucesivamente,
TIPOS DE RANGO DE GARANTÍAS
En relación a un activo, es posible que existan múltiples rangos o grado de garantías, tales como el rango de Garantía de Primer, Segundo, Tercer, y así sucesivamente. Descripción de cada uno de estos rangos:
✅Garantía de Primer Rango: Este es el nivel más alto en la jerarquía de las garantías hipotecarias. En caso de incumplimiento, el acreedor que posee esta garantía tiene prioridad para el cobro sobre cualquier otros acreedores. Generalmente, este rango es ocupado por las entidades financieras que otorgan el préstamo inicial.
✅Garantía de Segundo Rango: Si se establece una segunda garantía sobre un mismo activo, esta queda en prioridad por debajo de la garantía de primer rango. Durante procedimientos de ejecución, el cobro se realiza una vez que se ha satisfecho la garantía de primer rango.
✅Garantía de Tercer Rango y Subsiguientes: Del mismo modo, existen garantías de tercer rango, cuarto rango, y así sucesivamente. Cada uno de estos rangos tiene un orden específico de prioridad en el reembolso en situaciones de incumplimiento.
Ejemplo:
Supongamos que una persona adquiere una casa y solicita un préstamo hipotecario para comprarla. El banco registra esta hipoteca, siendo la única deuda respaldada por la propiedad. En este caso, la hipoteca se considera de primer rango, ya que es la única existente sobre la propiedad. Si el propietario no puede cumplir con los pagos y se produce una ejecución hipotecaria, el dinero obtenido de la venta de la propiedad se destinará primero a saldar esta hipoteca en su totalidad.
Más tarde, el propietario decide realizar mejoras en la casa y solicita un segundo préstamo hipotecario para financiar esas renovaciones. Esta nueva hipoteca se registra como segunda en prioridad, ya que se constituye después de la hipoteca en primer rango. En caso de incumplimiento y ejecución hipotecaria, una vez liquidada la deuda de la primera hipoteca, los ingresos obtenidos de la venta se utilizarán para pagar la segunda hipoteca, y el remanente, si lo hubiera, se destinará al propietario.
LA GARANTÍA HIPOTECARIA Y EL CROWDLENDING INMOBILIARIO
El uso de garantías hipotecarias es fundamental no solo en el ámbito financiero tradicional, sino también en el crowdfunding inmobiliario, donde se utilizan para respaldar préstamos destinados a financiar proyectos de promotores. Estos préstamos, al igual que los firmados con entidades financieras, requieren una cuidadosa consideración en cuanto al tipo de garantía ofrecida. En el crowdlending inmobiliario, la seguridad respaldada por activos inmobiliarios o la garantía hipotecaria juega un papel esencial para los inversores, ya que determina la protección de su inversión en caso de incumplimiento del préstamo.
Por consiguiente, al presentarse una garantía hipotecaria, es fundamental prestar atención no solo al rango o grado, sino también al Loan-to-Value (LTV) y al valor de tasación.
En situaciones donde la garantía hipotecaria es de segundo rango, resulta conveniente que vaya respaldada por una garantía adicional para proporcionar una capa de seguridad adicional en caso de incumplimiento. En caso de subasta del bien, este se venderá por debajo de su valor real, y se aplica el rango de la garantía hipotecaría a la hora del cobro.
En otras palabras, una garantía hipotecaria de segundo rango se refiere a una situación en la que se establece un préstamo respaldado por un bien inmueble, pero dicha garantía se sitúa en un nivel de prioridad más bajo en comparación con otras hipotecas ya existentes sobre la misma propiedad. En caso de incumplimiento y subasta del bien inmueble para saldar la deuda, la garantía hipotecaria de segundo rango se pagará después de haber liquidado las hipotecas de rango superior, priorizando su cobro en función de su posición en la jerarquía de las garantías. Este tipo de garantía, al estar en segundo rango, conlleva un riesgo adicional para los inversores, ya que en un escenario de ejecución hipotecaria, es posible que los fondos obtenidos no sean suficientes para cubrir por completo la deuda asociada a esta garantía.
CONCLUSIÓN
En el mundo de las finanzas y las inversiones, comprender la jerarquía de garantías hipotecarias es fundamental. Los diferentes rangos establecen un orden de prioridad en el reembolso en caso de ejecución, lo que influye significativamente en el riesgo percibido y en las decisiones financieras tanto para prestamistas como prestatarios. Al comprender estos rangos, se puede tomar decisiones más informadas y mitigar posibles riesgos financieros.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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