Garantía hipotecaria préstamos puente | Crowdfunding

INTRODUCCIÓN

En una entrada anterior, exploré el tema de las garantías en préstamos, así como las garantías más comunes en las Plataformas de Financiación Participativa (PFP). Te invito a que visites la entrada«¿QUÉ ES UNA GARANTIA EN UN PRÉSTAMO? – TIPOS DE GARANTIAS – GARANTIAS MÁS USUALES EN CROWDLENDING INMOBILIARIO» y luego regreses a esta. En esta ocasión, nos enfocaremos en las garantías hipotecarias en el contexto de préstamos puente.

En el mundo de las inversiones y la adquisición de bienes raíces, los préstamos puente desempeñan un papel esencial al permitir a los inversores cerrar oportunidades antes de vender propiedades existentes. Una de las claves para que estos préstamos funcionen de manera efectiva es la utilización de garantías hipotecarias. En esta entrada, exploraremos a fondo la importancia de las garantías hipotecarias en los préstamos puente y cómo pueden influir en tus inversiones inmobiliarias.

¿QUÉ SON LOS PRÉSTAMOS PUENTES?

Antes de adentrarnos en la definición de los préstamos puentes, es importante que tengas claro qué implica el concepto de préstamo y comprendas su relevancia en cuanto a la necesidad de pasar o no por notario. Te invito a que visites mi entrada titulada «Contratos de préstamos ante notario o documento público».

Los préstamos puente son una herramienta financiera esencial en el mundo de las inversiones y el mercado inmobiliario. Su función principal es permitir a los inversores y compradores de propiedades cerrar oportunidades antes de vender propiedades existentes. En otras palabras, son un puente financiero que te brinda la flexibilidad necesaria para aprovechar ofertas inmobiliarias mientras mantienes tus activos actuales.

¿Cómo funcionan?

En el ámbito del crowdlending inmobiliario, nos encontramos con una situación común: un promotor inmobiliario se enfrenta a la necesidad de obtener financiación para adquirir un terreno con el propósito de llevar a cabo un proyecto de construcción o financiación para la obra. Sin embargo, debido a las secuelas de la crisis financiera del 2008, los bancos han adoptado una postura restrictiva en la concesión de préstamos, lo que plantea un desafío para el promotor.

Ante esta situación, el promotor decide explorar alternativas de financiación y se vuelve hacia la financiación participativa, una vía que ha ido ganando relevancia en el mundo inmobiliario. En esta modalidad, el promotor ofrece el terreno o el complejo residencial en cuestión como garantía para los inversores que estén dispuestos a respaldar su proyecto. En función de la naturaleza del proyecto, la plataforma además de solicitar al promotor Garantía Hipotecaría puede solicitar Garantías adicionales para «proteger» la inversión de los inversores.

Este enfoque beneficia tanto al promotor como a los inversores. Por un lado, el promotor obtiene acceso a la financiación que necesita para adquirir el terreno, lo que le permite dar inicio al proyecto de construcción. Por otro lado, los inversores, a cambio de su aporte financiero, tienen la seguridad de que su inversión está respaldada por un activo tangible, el terreno en cuestión, lo que reduce el riesgo asociado al préstamo.

Además, es importante destacar que la salida del préstamo puente, es decir, la forma en que se liquida y devuelve el préstamo, se planifica de manera estratégica. En este caso, la salida se lleva a cabo por el promotor una vez que se ha alcanzado un nivel específico de preventas de las viviendas. Esto significa que el promotor, al lograr una cantidad predeterminada de unidades vendidas, estará en condiciones de obtener un préstamo promotor de una entidad financiera. En general, este tipo de préstamo promotor bancario se concede una vez que se alcanza el umbral del 40% o 60% de preventas del proyecto. (Información de interés).

Cuando analizamos un proyecto, es importante prestar atención a la salida de la inversión. La «salida» se refiere al momento en el que los inversores pueden recuperar su inversión o obtener un rendimiento sobre la misma.

En el contexto de los préstamos puente inmobiliarios, esta salida puede estar condicionada a diferentes factores. Uno de estos factores es la venta de todas las viviendas del proyecto por parte del promotor, mientras que otro es la obtención del préstamo promotor a través de una entidad financiera.

Sin embargo, es importante destacar que la salida condicionada a la venta de todas las viviendas puede implicar un horizonte de tiempo variable, por tanto entraría en juego los intereses de demora. Dependiendo del mercado inmobiliario y de la velocidad de venta de las viviendas, la salida puede ocurrir en un plazo más corto o más largo. Por lo tanto, es fundamental que consideres este factor al evaluar la inversión y planificar tus expectativas de rendimiento. Tener en cuenta las preventas o reservas proporciona un dato significativo que resulta fundamental al evaluar un proyecto. Estas preventas son un indicador clave que refleja el nivel de interés y demanda por la propiedad en desarrollo. Si quieres saber más sobre preventas y reservas, accede aquí.

📌IMPORTANTE: En los proyectos, es de vital importancia prestar una atención especial a la salida de la inversión y a las garantías asociadas a la oportunidad. La etapa de salida es el punto en el cual los inversores pueden obtener un retorno sobre su inversión, y la forma en que se estructura esta fase puede marcar la diferencia en términos de rentabilidad y seguridad financiera.

💡RECUERDA: Las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP), sólo actúan como intermediarias entre promotor e inversores, no tienen ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no está cubierta por ningún plan de indemnización de los inversores ni por ningún Fondo de Garantía de depósitos, la pérdida está limitada, al capital invertido,

TIPOS DE PRÉSTAMOS PUENTES

1.- Financiar la compra del solar o terrero

Este tipo de préstamo puente se utiliza para adquirir terrenos o solares en los que se planea llevar a cabo un proyecto de construcción posterior, como la edificación de una vivienda, un desarrollo inmobiliario o una inversión comercial. El promotor suele ofrecer la Garantía hipotecaría del solar o terreno para obtener financiación, así como otras garantías adicionales que respalden el capital que se requiere. La salida del préstamo puente como hemos comentado más arriba, puede ser bien por la entrada de la financiación bancaria o cuando se vendan todas las viviendas.

2.- Financiar la obra de construcción

Los préstamos puente destinados a financiar la construcción, cubren los gastos ralacionados con la edificación, estos préstamos normalmente son temporales, y se liquidan una vez que se alcance el nivel de preventas o reservas de viviendas requerido por la entidad financiera. En otras palabras, una vez que la financiación bancaria entre en juego, el préstamo puente se liquida. El promotor ofrece como Garantía tanto el solar como la propiedad en construcción.

📌IMPORTANTE: Distinguir entre la tasación del terreno y la valoración de un complejo residencial es esencial. En el primer caso, la tasación del suelo tiende a ser más susceptible a las fluctuaciones económicas, ya que su valor puede disminuir durante períodos de crisis. En el segundo caso, la valoración del complejo residencial en construcción es puramente estimativa, ya que su valor real solo se determina una vez que se haya finalizado.

LA GARANTÍA HIPOTECARIA

Las garantías hipotecarias son una forma de respaldo que el prestatario ofrece al prestamista para asegurar un préstamo. En el caso de los préstamos puente inmobiliarios, esta garantía suele tomar la forma de una propiedad, generalmente la que el prestatario tiene la intención de vender en el futuro. Esta propiedad se convierte en un colateral que respalda el préstamo y proporciona una seguridad adicional para ambas partes involucradas. A parte de la garantía hipotecaría el prestatario puede ofrecer garantía adicionales como pignoración de acciones, fianza de primer requerimiento, etc.

La Garantía Hipotecaría brinda al prestatario la oportunidad de acceder a la financiación y por otro lado, constituye una salvaguarda crucial para el prestamista. En caso de que el prestatario no cumpla con las obligaciones de pago acordadas en el préstamo, el prestamista tiene el derecho de ejecutar la garantía hipotecaria. Esto significa que pueden tomar posesión de la propiedad respaldada por la garantía y proceder a su venta con el propósito de recuperar el capital del préstamo.

Para garantizar este proceso de ejecución y venta, los inversores suscriben un contrato de mandato con las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP), otorgándoles el poder de actuar en su nombre en caso de incumplimiento. Estas acciones se llevan a cabo de manera conjunta y coordinada, involucrando a todos los inversores en la toma de decisiones relacionadas con la propiedad respaldada por la garantía hipotecaria.

Prestar atención al Loan to Value es fundamental al valorar una garantía hipotecaria, ya que proporciona información clave sobre la relación entre el capital del préstamo y el valor de la propiedad, lo que a su vez influye en los términos y condiciones del préstamo. Más información.

📌IMPORTANTE: En caso de litigio son los inversores los que asumen esos gastos, es decir, no directamente pero si indirectamente, una vez se ejecute la garantía el capital recuperado irá en primer lugar a pagar esos gastos y el sobrante se reparte entre los inversores en función de lo aportado y el remanente se devuelve al deudor. Las plataformas solo actúan como intermediarias y ponen a disposición de los inversores los medios para llevar acabo la ejecución.

CONCLUSIÓN

En el contexto del crowdlending inmobiliario, las garantías desempeñan un papel crucial en la seguridad de las inversiones. Cada proyecto y cada plataforma puede presentar diferencias significativas en cuanto a las garantías ofrecidas a los inversores. Por tanto, es esencial analizar detenidamente estas garantías antes de invertir, ya que ello puede influir en la prioridad de pago en caso de impago por parte del prestatario.