Introducción
Una de las principales inquietudes de los inversores en crowdfunding inmobiliario es qué ocurre cuando un promotor entra en concurso de acreedores.
Este escenario tiene un impacto directo en la recuperación de la inversión, especialmente en proyectos de crowdlending con garantías.
En proyectos de préstamos, a diferencia de los de plusvalía, se establecen garantías específicas para respaldar el préstamo en caso de incumplimiento por parte del promotor. No obstante, surge una pregunta crucial: si tengo una garantía,
¿Puedo ejecutarla incluso en medio de un Proceso de Concurso de Acreedores?
La respuesta es NO, ni siquiera en el pre-concurso. En esta entrada abordaremos este tema.
¿Qué es el concurso de acreedores?
Para comprender en profundidad qué es el concurso de acreedores, cómo funciona y cuál es el orden de cobro, puedes consultar el análisis completo en: Concurso de acreedores: orden de cobro y clasificación de acreedores.
¿Qué es el preconcurso de acreedores?
El Preconcurso de Acreedores constituye una herramienta diseñada con el propósito de asistir a empresas que atraviesan dificultades económicas, antes de recurrir formalmente a la declaración de concurso de acreedores. En términos más sencillos, implica iniciar un período de negociaciones con acreedores y entidades financieras con el propósito de facilitar a la empresa la consecución de un acuerdo para la reestructuración de sus deudas, con el objetivo de eludir la entrada en la fase concursal. Este enfoque proactivo busca preservar la estabilidad económica de la empresa y propiciar acuerdos que permitan superar las dificultades financieras sin recurrir a medidas más drásticas.
En resumen, es como una manera de resolver los problemas económicos antes de que se compliquen demasiado.
Está recogido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. Capitulo II, en sus artículos 583 y 630.
«La empresa dispone de un plazo de 2 meses desde que tiene conocimiento de su situación de insolvencia, para comunicar al Juzgado Mercantil que va iniciar conversaciones con los acreedores, una vez comunicado al Juzgado, se abre un plazo de 3 meses para negociar con los acreedores«
Artículo 600. Prohibición legal de iniciación de ejecuciones.
Hasta que transcurran tres meses a contar desde la presentación de la comunicación, los acreedores no podrán iniciar ejecuciones judiciales o extrajudiciales sobre bienes o derechos necesarios para la continuidad de la actividad empresarial o profesional del deudor.
Se dan dos situaciones:
1.- Que la empresa alcance un acuerdo con los acreedores, si es así se comunica al Juzgado
2.-Que no consiga llegar a ningún acuerdo la Ley Concursal concede el plazo de un mes más para que la empresa presente el concurso de acreedores en el mismo Juzgado Mercantil que ha conocido del preconcurso.
¿Por qué acuden las empresas al preconcurso?
Las empresas recurren al preconcurso por diversas razones estratégicas y financieras, siendo algunas de las principales:
1.- Suspender temporalmente las ejecuciones de los acreedores contra la empresa: Las empresas buscan obtener un respiro temporal ante las acciones legales de los acreedores.
2.- Conseguir acuerdos de refinanciación o reestructuración de las deudas pendientes: Estos acuerdos buscan establecer condiciones más viables para la empresa y evitar la posible insolvencia.
3.- Evitar tener que acudir al concurso de acreedores: Al tomar esta iniciativa, las empresas buscan gestionar proactivamente sus problemas financieros antes de que se agraven, buscando alternativas que permitan su supervivencia y recuperación.
Desde el punto de vista del inversor, esta fase implica que no se pueden ejecutar garantías, lo que puede retrasar la recuperación del capital.
Preguntas y Respuestas
A continuación, respondo a las dudas más habituales que surgen entre los inversores cuando un promotor entra en situación de preconcurso o concurso de acreedores.
Estas situaciones generan incertidumbre, especialmente en lo relativo a la recuperación de la inversión y la ejecución de garantías, por lo que es importante entender cómo afectan en la práctica al inversor.
❓ Preguntas frecuentes
Tu inversión no está necesariamente perdida, pero la recuperación del capital puede retrasarse.
Durante esta fase, el promotor puede intentar renegociar las condiciones de la deuda, como una ampliación del plazo de devolución.
El proceso de negociación suele extenderse hasta tres meses, durante los cuales la situación de la inversión permanece en pausa.
No. Durante el preconcurso, la ley limita la ejecución de determinadas acciones sobre el patrimonio del deudor.
Esto significa que, aunque existan garantías, su ejecución puede quedar suspendida temporalmente, retrasando la posible recuperación del capital.
Si no se alcanza un acuerdo, el promotor deberá solicitar el concurso de acreedores.
A partir de ese momento:
- Se nombra un administrador concursal.
- Se ordena la situación patrimonial de la empresa.
- Se inicia el pago a los acreedores según el orden legal establecido.
La recuperación de la inversión dependerá del patrimonio disponible y puede ser parcial o total. Este proceso puede extenderse entre 6 meses y 2 años.
Conclusión
El preconcurso y el concurso de acreedores son escenarios que pueden afectar directamente a la recuperación de una inversión en crowdlending inmobiliario.
Aunque las garantías pueden mejorar la posición del inversor, no permiten una ejecución inmediata en situaciones de insolvencia, lo que implica asumir tiempos de espera e incertidumbre.
Por ello, es importante analizar cada operación en su conjunto, comprender el papel de las garantías y diversificar la inversión para reducir el riesgo.
Invertir en crowdlending inmobiliario exige una mentalidad prudente y preparada para distintos escenarios, como dificultades financieras del promotor, entrada en preconcurso o concurso de acreedores, entre otros. Las garantías pueden aportar una capa adicional de protección, pero no eliminan el riesgo ni aseguran la recuperación total del capital.
En este contexto, la diversificación y el análisis previo siguen siendo las herramientas clave para una gestión más eficiente del riesgo.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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