📚Introducción
En esta reseña de Raizers analizamos si puede ser una opción interesante para invertir en crowdfunding inmobiliario. Examinamos su modelo de financiación, los proyectos disponibles, la rentabilidad potencial, los riesgos para el inversor y el perfil de usuario al que puede encajar mejor, utilizando criterios objetivos y evitando recomendaciones generalizadas.
📌 Si todavía no conoces bien la financiación participativa en España, te recomiendo leer primero mi guía sobre crowdfunding inmobiliario en España: regulación de la CNMV, riesgos, modalidades y fiscalidad. Después podrás volver a esta reseña para entender mejor el funcionamiento y las características de Raizers.
Raizers es una plataforma de financiación participativa basada principalmente en el crowdlending inmobiliario.
Plataformas: ¿confiables o no?
Proliferan las plataformas de crowdfunding inmobiliario, generando dudas sobre si son estafas. Siempre recomiendo un análisis exhaustivo antes de invertir: las nuevas o sin historial preocupan, aunque los mejores retornos suelen aparecer al inicio.
Raizers destaca desde 2015 con más de 430M€ recaudados y 11% de rentabilidad media en 430 proyectos.
Destaca por permitir entradas desde solo 100€ mediante su sistema Autoinverti, mientras que el mínimo manual es de 1.000€, superando el ticket medio habitual en otras plataformas del inversor minorista (entre 250€ y 500€).
🔎¿Qué es RAIZERS? – Sus características
Raizers nació en 2014 en Francia como plataforma de financiación alternativa para promotores inmobiliarios, fundada por Grégorie Linder y Maxime Pallain, y ha desarrollado un modelo enfocado en proyectos rigurosamente analizados y respaldados por garantías reales.
Opera con licencia PSFP supervisada por la AMF en Francia y, gracias al pasaporte europeo, presta servicios en España desde 2023, donde está inscrita en la CNMV como proveedor europeo de financiación participativa.
🕰️Trayectoria
Datos legales de RAIZERS
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Denominación legal | RAIZERS SAS |
| CIF | PSFPUE0006 |
| Fecha de constitución | 2 de septiembre de 2014 |
| Registro Mercantil | Inscrita en el RCS de París (Francia) con el número 804 362 143. |
| Domicilio social | 15, Rue du Colonel Driant – 75 001 Paris 804 419 901 RCS PARIS. |
| Capital social | 900.000 € (suscrito íntegramente) |
| Ámbito de actuación | Francia, Suiza, Bélgica, Luxemburgo, Italia, Portugal y España. |
| Capital Humano | 25 personas. |
| Ubicación del equipo en España | Calle López de Hoyos, 42, 28006, Madrid. |
| Actividad principal (CNAE) | 6619 – Otras actividades auxiliares a los servicios financieros (Financiación Participativa / Crowdfunding). |
| Actividades secundarias (CNAE) | Intermediación financiera, consultoría en inversiones inmobiliarias y gestión de plataformas digitales de inversión. |
🧩Oportunidades de inversión
Raizers se especializa en deuda inmobiliaria (préstamos con garantía hipotecaria), aunque también opera en equity.
📌Si quieres conocer las diferencias entre crowdlending (deuda) y crowdfunding (equity), consulta mi artículo: Crowdfunding vs Crowdlending Inmobiliario: Diferencias Clave.
🏗️Qué tipo de operaciones financia Raizers
Raizers opera en múltiples frentes del ciclo inmobiliario, aunque con un claro foco en determinadas tipologías y fases del proyecto.
Raizers suele participar una vez que el promotor ya ha adquirido el suelo o el activo con recursos propios. El préstamo se destina entonces a financiar la fase de construcción o reforma.
Este enfoque permite:
- Reducir el riesgo asociado a la compra (ya cerrada).
- Trabajar sobre un activo controlado y con un plan de negocio claro y definido.
Desglose
Tipos de activo
Residencial
- ✅ Segmento dominante: vivienda en sus distintas variantes
- ✅ Objetivo: seguir diversificando para no depender exclusivamente del residencial puro
Comercial, Hotelero y Oficinas
- ✅ Presencia significativa aunque menor frente al residencial
- ✅ Activos: locales comerciales, hoteles y oficinas
Tipos de operación
- ✅ Préstamos puente
- ✅ Rehabilitaciones
- ✅ Promociones de obra nueva
- ✅ Refinanciaciones
- ✅ Operaciones de equity (ocasionales)
Fases de intervención
- ✅ Compra de suelo o edificio
- ✅ Reforma o rehabilitación
- ✅ Construcción
- ✅ Refinanciación de activos ya en explotación
🤖SmartInvest: invierte en automático en Raizers
Por defecto, Raizers exige un mínimo de 1.000 € por proyecto para invertir de forma manual. Sin embargo, con SmartInvest este requisito cambia: la herramienta permite empezar desde 100 € por operación, lo que facilita la diversificación y el acceso a la plataforma, especialmente para quienes quieren probar Raizers o invertir de manera recurrente con importes más reducidos.
Además de la inversión manual proyecto a proyecto, Raizers ha incorporado SmartInvest, un sistema de inversión automatizada que elimina la necesidad de seleccionar proyectos uno a uno.
¿Cómo funciona?
En lugar de estar pendiente de cada nueva operación, configuras una vez tus criterios de inversión y SmartInvest se encarga del resto. La herramienta escanea las oportunidades disponibles y asigna tu capital automáticamente a todos los proyectos que encajen con lo que has definido.
Ejemplo de configuración
Puedes fijar parámetros como:
- Ubicación: España
- Tipo de activo: residencial
- Tipo de interés máximo: 10%
- Duración: hasta 15 meses
- Importe por proyecto: 500€
A partir de ese momento, cada vez que Raizers publique un proyecto que cumpla esas condiciones, SmartInvest invertirá por ti sin que tengas que hacer nada.
Ventajas principales
- Ahorro de tiempo: no necesitas monitorizar la plataforma constantemente.
- Diversificación automática: construyes una cartera repartida en múltiples proyectos de forma progresiva.
- Accesibilidad: el mínimo se reduce de 1.000€ a 100€ por operación, ideal para estrategias recurrentes o para probar la plataforma con menos capital.
- Si la inversión es por importe de 100€ y te vas a estrenar en la plataforma, el código amigo no aplica, para que aplique el mínimo son 1.000€.
En resumen, SmartInvest convierte tu estrategia de inversión en un proceso sistemático y disciplinado, sin esfuerzo adicional.
📝Condiciones de los proyectos de préstamo
Antes de invertir, es importante entender las condiciones de los proyectos de préstamo. Aquí es donde realmente se define la rentabilidad, los plazos y los posibles riesgos de la inversión.
📅Amortización anticipada
El prestatario podrá reembolsar total o parcialmente el préstamo antes de la fecha de vencimiento.
En caso de amortización anticipada total, deberá abonar el 100% del valor nominal de los tramos reembolsados, más los intereses devengados hasta la fecha efectiva de reembolso. En todo caso, será aplicable un tipo de interés mínimo del 5,50%.
En caso de amortización anticipada parcial, solo podrán reembolsarse tramos completos y el importe deberá ser un múltiplo del importe mínimo de concesión. Los tramos que permanezcan pendientes seguirán generando intereses conforme a las condiciones del contrato.
La amortización anticipada puede modificar el calendario previsto y la rentabilidad esperada por los inversores. Por ello, cada inversor debe valorar cómo afectaría a su estrategia de inversión.
| Modalidad | Qué puede hacer el prestatario | Qué debe pagar |
|---|---|---|
| Total | Devolver todos los tramos antes del vencimiento. | 100% del nominal + intereses devengados, con tipo mínimo del 5,50%. |
| Parcial | Devolver algunos tramos completos. | Importe múltiplo del mínimo de concesión + intereses correspondientes. |
| Restante | Mantener otros tramos sin amortizar. | Siguen generando intereses según el contrato. |
⏳Prórrogas en los contratos de préstamo
En algunas operaciones publicadas en Raizers, los contratos pueden incluir la posibilidad de solicitar una prórroga del plazo, normalmente de hasta 6 meses y, en determinados casos, de otros 6 meses adicionales. No obstante, las condiciones concretas dependen del contrato de cada proyecto.
El vencimiento inicial se fija antes de la operación y determina la fecha prevista para devolver el capital y los intereses a los inversores. Por ello, para saber si existe una prórroga, cuál es su duración y qué requisitos tiene, debe consultarse la documentación contractual específica de cada operación.
Para solicitar la prórroga, el prestatario debe comunicarlo a Raizers con una antelación mínima de 45 días naturales, mediante correo electrónico con acuse de recibo. La solicitud debe indicar una causa razonable, como retrasos en las obras, la falta de autorizaciones administrativas o retrasos en la comercialización.
La prórroga no es automática: solo será efectiva si Raizers la autoriza previamente y por escrito. Si no existe esa autorización, el préstamo mantiene su fecha de vencimiento inicial.
⏳ Tipos de interés durante las prórrogas
| Situación | Duración / momento | Tipo de interés aplicable |
|---|---|---|
| Primera prórroga | Hasta 6 meses | Interés ordinario + 1 punto porcentual |
| Segunda prórroga | Hasta 6 meses adicionales | Interés ordinario + 2 puntos porcentuales |
| Impago al finalizar la prórroga | Si no se paga en la nueva fecha de vencimiento | Se añade un 3% por demora, se inicia el procedimiento de ejecución. |
Ejemplo:
Si el interés ordinario inicial es del 8%:
- Primera prórroga: 8% + 1% = 9%.
- Segunda prórroga: 8% + 2% = 10%.
Si el préstamo no se devuelve en la nueva fecha de vencimiento, se aplicará el régimen de intereses de demora previsto en el artículo 14 del contrato, incluido el incremento del 3% que corresponda conforme a dicha cláusula.
La concesión de la prórroga no exige necesariamente firmar un anexo contractual, pero sí requiere la autorización previa y escrita de Raizers. La mera solicitud, la existencia de un retraso justificado o la falta de respuesta no sustituyen dicha autorización.
⚖️Interés de demora en caso de impago y ejecución de garantías
Si, llegado el vencimiento del préstamo, la promotora no devuelve el capital e intereses pendientes, se aplicará un interés de demora del 3% sobre las cantidades adeudadas. Este interés tiene como objetivo compensar a los inversores por el retraso en el pago y actuar como un incentivo para que la promotora cumpla con sus compromisos en los plazos acordados.
En este escenario, la plataforma debe proceder a activar el mecanismo de ejecución de las garantías, dado que no cuenta con un Agente de Garantías externo asignado como sucede en otras plataformas. Es la propia plataforma la encargada de gestionar y ejecutar dichas garantías.
👉Si quieres profundizar en la figura del agente de garantías, te invito a visitar mi articulo sobre Agente de Garantías | Crowdlending inmobiliario
⏱️Tiempo de inversión
El periodo de financiación de cada proyecto termina en la fecha límite indicada en su documentación. Al llegar ese momento, se comprueba el importe total que los inversores han comprometido.
El resultado depende del porcentaje de financiación alcanzado:
| Importe recaudado al cierre | Consecuencia |
|---|---|
| Menos del 75% | El préstamo se cancela y se devuelve el dinero a los inversores en un máximo de 30 días naturales. |
| Entre el 75% y menos del 100% | El prestatario puede limitar el préstamo al importe efectivamente recaudado, con consentimiento del Agente. |
| 100% | Se alcanza íntegramente el objetivo de financiación. |
Ejemplo
Un proyecto se publica el 24/09/2026 y establece como fecha límite de financiación el 06/10/2026. Si al finalizar el plazo ha conseguido reunir el 89% del importe objetivo, habrá superado el umbral mínimo del 75% exigido por el contrato.
En ese caso, la operación no se cancelaría automáticamente. El prestatario podría continuar con un préstamo limitado al importe efectivamente recaudado —el 89% del objetivo—, siempre que Raizers preste su consentimiento.
La inversión no empieza necesariamente a generar intereses desde el momento en que el inversor realiza su aportación. Una vez financiado el proyecto, la plataforma dispone de un plazo máximo de 10 a 15 días para la firma notarial. A partir de este momento, la inversión comienza a devengar intereses.
⏲️Reloj invisible
El llamado «reloj invisible» marca los tiempos reales desde que finaliza la financiación de un proyecto hasta que comienza a generar intereses. te invito a leer mi entrada: El Reloj Invisible en los Intereses.
🧾Resumen
| CONCEPTO | DETALLE |
|---|---|
| Tiempo de financiación | Depende del proyecto |
| Firma notarial | 10-15 días |
| Interés de demora | 3% |
| Penalización por amortización anticipada | 5.5% |
📌Riesgos de invertir en Raizers
Para entender en profundidad los riesgos asociados al crowdfunding inmobiliario y al crowdlending, puedes consultar este análisis donde desgloso de forma práctica los principales escenarios de pérdida, retrasos y problemas habituales en este tipo de inversiones: Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario y Crowdlending.
🛡️Garantías en los proyectos
Las garantías en este tipo de inversiones pueden variar mucho según la estructura del proyecto. Si quieres entender cómo funcionan realmente, desde la hipoteca hasta modelos más complejos como el equity, puedes consultar esta guía: Garantías en Crowdlending Inmobiliario: de la hipoteca al equity.
🪪¿Cómo es el proceso de registro en RAIZERS? ¿Quién puede invertir?
El proceso de registro es similar al de otras plataformas de financiación participativa como Urbanitae, Wecity, Cresor (anteriormente Stockcrowd in), Civislend y BDKapital. Solo necesitas rellenar tus datos personales y seleccionar el tipo de inversor que eres (experimentado o no). Una vez hecho esto, la plataforma verificará tu identidad antes de activar tu cuenta, suele tardar entre 24 y 48h. Una vez validado tu perfil, recibirás un e-mail de confirmación.
💳Métodos de pago y retirada de dinero
El registro es gratuito. La plataforma opera con la pasarela de pago Mangopay y tanto los ingresos como las retiradas desde la wallet no tienen coste.
La recarga de la wallet se efectúa mediante transferencia bancaria, con un plazo de entre 24 y 48 horas. A diferencia de otras plataformas, no permiten recargar mediante tarjeta bancaria; según la propia empresa, esta medida responde a criterios de seguridad.
Los fondos de los inversores no se depositan en cuentas de Raizers, sino en cuentas individuales gestionadas por Mangopay para cada inversor y cada proyecto, garantizando así una mayor trazabilidad y protección del capital.
📊Comisiones y Hacienda (IRPF)
No cobra comisiones a los inversores directamente, la comisión ya está descontada del proyecto, viene reflejada en el mismo. La comisión ronda entre el 5% y 7%.
En proyectos españoles, la tributación es la misma que en cualquier otra plataforma de inversión española, con independencia de que la plataforma tenga sede en Francia. No obstante, en proyectos franceses no aplican retención, por tanto el inversor español debe declarar los rendimientos manualmente y el propio programa renta hará los cálculos.
Raizers a diferencia de otras plataformas de crowdunfing ellos informan a hacienda a nombre del promotor.
La fiscalidad definitiva depende siempre de la residencia fiscal y circunstancias personales de cada inversor, así como de los convenios para evitar la doble imposición que puedan resultar aplicables. Por ello, la información de cada proyecto debe utilizarse como referencia y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional.
👉Si deseas profundizar en el aspecto tributario, te recomendamos visitar la entrada: Fiscalidad IRPF: Crowdfunding, Startups y Código amigo.
👉Respecto a la declaración del modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero), si es un requisito para ti, te indicamos dónde puedes informarte mejor y gestionar este trámite: Modelo 720 Crowdlending y Crowdfunding.
NO SOY ASESORA soy INVERSORA, La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.
🚨Concurso de Acreedores y Cese actividad plataforma
Estos aspectos ya han sido analizados en detalle en otras entradas del blog. Para evitar duplicidad de contenido y facilitar una mejor comprensión, puedes ampliar información en los siguientes artículos:
👉 Si quieres entender cómo afecta a tus inversiones, consulta la entrada sobre el concurso de acreedores.
👉 Si te preocupa qué ocurre cuando una plataforma deja de operar, revisa ¿Qué pasa si la plataforma donde invierto cesa en su actividad?
📌Otros datos de interés
✅Sin mercado secundario: No dispone de un mercado secundario, por lo que los inversores no pueden transmitir sus participaciones una vez formalizada la inversión. Esto limita la liquidez, algo habitual en este tipo de plataformas, pero importante a tener en cuenta antes de invertir.
✅Wallet: La recarga solo puede realizarse mediante transferencia bancaria, ya que la plataforma no admite pagos con tarjeta. Esta limitación puede suponer un inconveniente para algunos inversores acostumbrados a añadir fondos a su wallet pocas horas antes del lanzamiento de una nueva oportunidad.
✅Web: La página web con diferencia a otras plataformas es bastante completa. Dispone de un dashboard bastante detallado y, en cada proyecto, se incluyen los documentos esenciales para que el inversor pueda evaluarlo adecuadamente.
✅Acceso a cuentas anuales: Según me han indicado desde el servicio de atención al cliente de la plataforma, bajo la regulación aplicable (AMF y normas ESCP) es obligatorio remitir las cuentas anuales al regulador correspondiente (en este caso, la AMF), pero no existe la obligación de publicarlas en la página web.
No obstante, e independiente de lo que su regulador les exija, desde mi humilde opinión deberían estar visibles en la web, como una buena práctica de transparencia hacia los inversores.
✅Centro de ayuda y FAQ: La plataforma pone a disposición de los usuarios un apartado de preguntas frecuentes (FAQ) donde se abordan cuestiones básicas sobre funcionamiento, seguridad, fiscalidad o tecnología. La información disponible es muy escasa, algo a mejorar. ACCESO.
✅En trustpilot tiene una valoración del 3.6%
🤝Código Amigo
Incentivo de 100 €: se abonan 50 € por cada una de las dos primeras inversiones, siempre que el importe de cada inversión sea de al menos 1.000 €. Si deseas recibir la bonificación, deberás cumplir este requisito en ambas operaciones. El bonus es retirable. Una vez le des al enlace de abajo, evita navegar por la web, si lo haces, vuelve hacer clic. Gracias por usarlo.
📊Track record y estadísticas oficiales de la plataforma
A continuación puedes consultar los datos históricos de financiación, número de operaciones y resultados publicados por la propia plataforma.
🧠 Antes de invertir en esta plataforma
Antes de tomar decisiones de inversión, es importante saber cómo analizar correctamente los proyectos de crowdfunding inmobiliario y en qué criterios basarse para elegir una plataforma adecuada.
👉 Puedes ampliar esta información en esta guía completa:
Cómo elegir plataforma y analizar proyectos de crowdfunding inmobiliario.
✍️Conclusión
Aunque todavía es prematuro realizar un análisis exhaustivo de su evolución, considero que su enfoque es atractivo y muestra un potencial interesante.
En lo personal, mi experiencia con la plataforma ha sido positiva, especialmente en lo que respecta a su soporte y atención al cliente. Además cualquier duda que he tenido ha sido resuelta de manera rápida y efectiva por su equipo.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd In, Brickstarter, Hausera, Civislend, Domoblock, BD Kapital, Tokenized Green, Equalice, y SodaCrowd.
Acceso a Promociones vigentes.
P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
