Tokenización Inmobiliaria y Transparencia: ¿Es suficiente la buena fe sin regulación?

Introducción

En esta entrada analizaremos el nivel de transparencia en la tokenización inmobiliaria impulsada por startups proptech.

En artículos anteriores hemos analizado la transparencia en el crowdfunding inmobiliario tradicional, es decir, el desarrollado a través de Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), evaluando hasta qué punto cumplen con las exigencias normativas. Puedes verlo en detalle en ¿Son transparentes las Plataformas de Crowdfunding Inmobiliario? Lo que exige la ley vs. realidad.

Sin embargo, en los últimos años ha surgido una nueva tendencia: la tokenización inmobiliaria a través de startups Proptech. Plataformas como Domoblock, Hausera, Tokenized Green, Equalice o Brickstarter están transformando el acceso a la inversión inmobiliaria mediante el uso de tecnología blockchain, entendida como un registro contable inmutable y no únicamente como un proceso de “tokenización”.

👉 Si quieres entender las diferencias clave entre el crowdfunding inmobiliario tradicional y la tokenización, puedes verlo aquí: Crowdfunding inmobiliario vs Tokenización inmobiliaria.

Ahora bien, es importante hacer una distinción clave: la tokenización inmobiliaria, como tal, sí existe, pero exige el cumplimiento de una serie de requisitos legales y regulatorios muy concretos. No basta con utilizar tecnología blockchain ni con fraccionar una inversión en participaciones digitales para que estemos ante una verdadera tokenización.

👉Si quieres profundizar más sobre este concepto, puedes visitar la entrada: Tokenización Inmobiliaria.

En la práctica, muchas de estas startups han optado por adaptar sus modelos de negocio a la normativa vigente, estructurando sus operaciones de forma que, aunque utilicen el término “tokenización”, no siempre encajan dentro del marco legal de los denominados security tokens.

👉 Si quieres entender hasta qué punto estas startups se han adaptado a la normativa y si realmente estamos ante tokenización inmobiliaria, puedes leer esta entrada: Adaptación a la Ley 6/2023: La evolución de los security tokens en España.

El punto clave es el siguiente: estas plataformas no operan bajo el mismo marco regulatorio que el crowdfunding inmobiliario tradicional.

Y aunque la regulación de las PSFP no es perfecta y tiene un enfoque principalmente administrativo, sí establece unas obligaciones mínimas de información y transparencia. Cuando salimos de ese paraguas regulado, el inversor pasa a depender, en gran medida, de la buena fe de la plataforma.

En este contexto, la pregunta es inevitable:
👉 ¿Es suficiente la buena fe cuando hablamos de inversiones?

El vacío de la obligación legal en la tokenización inmobiliaria

Al no estar reguladas como PSFP, nadie obliga a estas startups a publicar cierta información financiera u operativa con la periodicidad y rigurosidad que se le exige a una entidad supervisada. Es cierto que algunas son de creación muy reciente y es comprensible que aún no tengan balances anuales consolidados y publicados. Sin embargo, la transparencia no debería ser solo una cuestión de «cumplir la ley», sino un pilar fundamental para construir confianza.

Las carencias de transparencia en la tokenización inmobiliaria

Analizando la documentación que estas plataformas aportan en sus oportunidades de inversión, he detectado varias carencias que, desde una perspectiva legal y de gestión de riesgos, son importantes:

El riesgo de ‘Caja Única’ y el peligroso Efecto Dominó

Es cierto que no todas las plataformas reguladas (PSFP) utilizan una Sociedad Vehículo (SPV) para cada operación; a veces se opera desde la matriz; sin embargo, en el crowdlending inmobiliario esto se compensa con transparencia financiera (aportación de balances) y la constitución de garantías reales sólidas, siendo la hipoteca de primer rango el estándar del sector para proteger el capital.

En muchas startups Proptech, sin embargo, los proyectos se estructuran desde la propia matriz, concentrando el riesgo en una única sociedad. La inversión se articula habitualmente mediante instrumentos híbridos, como el préstamo participativo o la cuenta en participación, que sitúan al inversor como acreedor subordinado, al final de la cadena de cobro en caso de insolvencia, por detrás de bancos, Hacienda, Seguridad Social y acreedores ordinarios.

En estos esquemas, no existe una garantía real directa a favor del inversor y, cuando existe, suele estar a nombre del promotor o de la propia plataforma, no del inversor final. Este diseño incrementa notablemente el riesgo, especialmente cuando no se aportan las cuentas anuales de ejercicios anteriores ni un balance provisional actualizado en el momento de presentar un nuevo proyecto.

Cuando los proyectos se concentran en la sociedad matriz y no existe una adecuada transparencia financiera, el riesgo de “caja única” se materializa de forma inmediata. Sin cuentas anuales auditadas ni un balance provisional actualizado, resulta imposible evaluar si la matriz goza de buena salud financiera o si el capital captado en una nueva promoción se está utilizando para cubrir pérdidas de proyectos anteriores fallidos. En este escenario, si la matriz entra en dificultades a causa de una sola promoción ruinosas, el efecto dominó se produce a nivel de la propia matriz, pudiendo arrastrar el capital de los inversores incluso en aquellos proyectos cuyos activos subyacentes estaban, en apariencia, funcionando correctamente.

Cuando se utilizan SPV para canalizar la inversión

En algunas startups Proptech, el modelo de negocio se articula mediante un doble rol: la plataforma actúa simultáneamente como prestataria frente a los inversores y como prestamista frente al promotor. Este esquema, que introduce un evidente conflicto de intereses, suele apoyarse en el uso de SPV para canalizar la captación de fondos de los inversores y, a su vez, conceder financiación al promotor, con el objetivo declarado de aislar los riesgos entre proyectos.

No obstante, esta estructura no mejora la posición jurídica del inversor, que continúa siendo un acreedor subordinado, sin acceso directo a las garantías reales, las cuales permanecen en manos de la plataforma. Las SPV, constituidas ad hoc y sin historial financiero, no sustituyen el análisis del promotor, que es quien recibe efectivamente los fondos y ejecuta materialmente el proyecto.

Por ello, sin cuentas anuales auditadas ni un balance provisional actualizado del promotor, resulta imposible evaluar correctamente el riesgo real de la operación, con independencia de que esta se articule mediante SPV o se ejecute desde la matriz. La utilización de SPV puede compartimentar proyectos, pero no elimina el riesgo estructural cuando falta transparencia financiera y alineación de intereses.

El rastro documental del inmueble

A menudo se presenta la oportunidad con fotos y datos financieros estimados, pero se echa en falta el contrato de compraventa inicial. Como inversores, deberíamos poder verificar las condiciones exactas en las que la sociedad vehículo (o la entidad gestora) adquiere el activo. Del mismo modo, al finalizar el proyecto, es vital tener acceso al contrato de venta o a las escrituras que certifiquen el precio final de salida. Sin estos documentos, los números de rentabilidad son actos de fe.

La realidad frente a la estimación (Desviaciones presupuestarias):

Al inicio de un proyecto, se nos presenta un presupuesto detallado: reforma, impuestos, tasas legales, colchón de imprevistos, etc. Esto es correcto. El problema surge al final. Rara vez se presenta un informe de cierre con las desviaciones reales y documentos que lo justifiquen. Y por tanto surgen las siguientes preguntas:

Aquí es necesario hacer un inciso importante: esto no es exclusivo de las startups. Incluso en proyectos de equity gestionados por PSFP mediante SPV (que aíslan el riesgo de contagio), vemos cómo muchas plataformas, que deberían actuar como guardianes de los intereses del inversor, fallan en su labor de vigilancia. A menudo aceptan justificaciones vagas sobre sobrecostes sin exigir la prueba documental pertinente.

Sin una auditoría real de esas desviaciones, la rentabilidad final queda a merced de la eficiencia —o la picaresca— del gestor, sin que nadie, ni regulador (que no tiene obligación de supervisar proyectos) ni plataforma, ponga el freno.

En el caso de las Startups Proptech, el escenario es prácticamente idéntico. Aunque eliminen intermediarios, la opacidad persiste: al actuar como gestoras integrales, ellas mismas aprueban el presupuesto y validan sus propias desviaciones. Al final, sea en un entorno regulado o en una startup disruptiva, si no se exige justificación documental, el resultado es el mismo: las ineficiencias operativas se comen la rentabilidad del inversor sin que nadie rinda cuentas.

La «Buena Fe» como modelo de negocio

Ante la falta de un regulador que les respire en la nuca, la inversión en estas Startups Proptech se basa, hoy por hoy, excesivamente en la buena fe. Confiamos en que la gestión es honesta, en que los números son reales y en que el equipo vela por nuestros intereses.

No obstante, la buena fe no es una métrica financiera.

Conclusión

No se trata de demonizar a estas startups; al contrario, su agilidad y tecnología están democratizando la inversión inmobiliaria de formas que la banca tradicional nunca haría. Sin embargo, para que el sector madure y atraiga capital masivo, ellas mismas deben auto-imponerse estándares de transparencia superiores a los legales.

Si eres inversor en Domoblock, Hausera, Tokenized Green,Equalice o Brickstarter, no tengas miedo de preguntar. Solicita los contratos, pide las cuentas de cierre de obra y exige claridad.

Porque en ausencia de regulación, la diligencia debida (due diligence) es responsabilidad nuestra.