Contratos en crowdfunding inmobiliario: guía legal para inversores

Introducción

Al darnos de alta en las Plataformas de Proveedores de Financiación Participativa (PSFP), ya sea como Inversor o como Promotor, estamos aceptando unas condiciones, que llevan aparejadas unos derechos y obligaciones, para todas las partes implicadas, las partes implicadas son:

Plataforma – Promotor – Inversor

Sin embargo, aunque las PSFP actúan siempre como intermediarias entre promotores e inversores, la estructura jurídica de las operaciones puede variar dependiendo del modelo de financiación utilizado:

✅Crowdlending inmobiliario → financiación mediante préstamos.

✅Crowdfunding equity o crowdequity → inversión mediante participaciones, acciones o estructuras de coinversión.

Estas diferencias tienen un impacto directo en los contratos que se firman, en el reparto de riesgos y en los derechos que asume el inversor en cada operación..

📌Si quieres profundizar sobre el sector, visita la entrada sobre Crowdfunding inmobiliario en España: regulación CNMV, riesgos, tipos y fiscalidad.

En esta entrada analizaremos precisamente los distintos contratos que se utilizan en las PSFP, cómo se articulan las relaciones entre plataforma, promotor e inversor, y qué implicaciones legales tiene cada estructura de financiación para el inversor.

Tipos de contratos en plataformas de crowdfunding inmobiliario

En las plataformas de crowdfunding y crowdlending, no hay solo un contrato sino tres, hay tres partes implicadas.

Nos encontramos con tres bloques contratuales:

Contrato entre Promotor y Plataforma

La relación entre el promotor y la plataforma suele articularse mediante un contrato de prestación de servicios.

A través de este contrato, la plataforma presta servicios de financiación participativa al promotor, encargándose, entre otras cuestiones, de:

• Publicación del proyecto.
• Captación de inversores.
• Gestión documental.
• Formalización de contratos.
• Administración de pagos.
• Seguimiento del proyecto.

La plataforma cobra una comisión por estos servicios, independientemente de la evolución futura de la inversión.

Contrato entre Inversor y Plataforma

La relación entre el inversor y la plataforma suele formalizarse mediante:

• Condiciones Generales de Uso y Contratación.
• Contrato de mandato o representación.
• Política de riesgos y advertencias legales.

Mediante estos contratos, el inversor autoriza a la plataforma para actuar en su nombre en determinadas gestiones relacionadas con la inversión.

Por ejemplo:

• Formalización de contratos.
• Gestión de cobros y pagos.
• Reclamaciones extrajudiciales.
• Ejercicio de acciones judiciales.
• Representación frente al promotor o agentes de garantía.

📌Si quieres profundizar sobre este punto, visita la entrada sobre Contrato de mandato.

Contrato entre Inversor y Promotor

La relación económica principal se produce realmente entre el inversor y el promotor o sociedad vehículo vinculada al proyecto.

El tipo de contrato dependerá de la estructura de la operación:

En crowdlending inmobiliario

La relación suele formalizarse mediante:

• Contrato de préstamo.
• Préstamo participativo.

El promotor asume la obligación de devolver el capital invertido junto con los intereses pactados.

📌Si quieres profundizar en estos conceptos, puedes ampliar información en las siguientes entradas relacionadas:

Préstamo participativo vs préstamo fijo en crowdfunding inmobiliario.

Desentrañando Proyectos de Crowdlending Inmobiliario

En crowdfunding equity o crowdequity

La inversión suele articularse mediante:

• Adquisición de participaciones sociales a través de una SPV

En este caso, el inversor participa en los beneficios y riesgos del proyecto inmobiliario.

📌Si quieres produnfizar sobre este modelo de inversión, visita la entrada sobre Desentrañando Proyectos de Crowdfunding Inmobiliario con Plusvalía.

Qué ocurre en caso de impago o problemas

Uno de los aspectos más importantes que debe entender el inversor es que las plataformas actúan como intermediarias entre promotores e inversores, por lo que no garantizan la inversión ni la devolución del capital invertido.

Por ejemplo, en una operación de crowdlending, si el promotor incumple el préstamo:

• La plataforma suele intentar inicialmente una solución amistosa.
• Si no existe acuerdo, puede iniciar acciones judiciales en representación de los inversores, a través del contrato de mandato.
• Los gastos judiciales, abogados, procuradores o ejecuciones suelen sufragarse con cargo a las cantidades recuperadas o conforme a lo previsto contractualmente.

La responsabilidad principal frente al inversor corresponde al promotor o sociedad prestataria, no a la plataforma, salvo que exista negligencia o incumplimiento por parte de esta.

IMPORTANTE: las plataformas no garantizan las inversiones

Las PSFP no funcionan como depósitos bancarios y no cuentan con un Fondo de Garantía de Depósitos.

Por tanto:

• Existe riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido.
• La plataforma no responde automáticamente de los impagos del promotor.
• El inversor asume el riesgo empresarial y financiero de la operación.

Por ello, resulta importante analizar:

• La solvencia del promotor.
• Las garantías existentes.
• El nivel de apalancamiento.
• El “skin in the game”.
• La estructura jurídica de la operación.

📌Si quieres profundizar más sobre que fijarse antes de invertir, visita la entrada sobre En qué fijarse antes de invertir en crowdfunding inmobiliario | Guía completa.

Marco normativo aplicable al crowdfunding inmobiliario

Las plataformas de financiación participativa están reguladas principalmente por el Reglamento (UE) 2020/1503 relativo a los proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas.

Este Reglamento establece:

• Los requisitos de autorización.
• Normas de funcionamiento.
• Protección al inversor.
• Gestión de conflictos de interés.
• Información precontractual.
• Servicios que pueden prestar las PSFP.

Además, las plataformas deben contar con determinados mecanismos de solvencia, como capital propio mínimo o seguro de responsabilidad civil profesional.

No obstante, además del Reglamento europeo, existen otras normas relevantes que afectan directamente a las inversiones realizadas a través de estas plataformas.

Normativa principal y complementaria

Ley 2/2009, de 31 de marzo, aplicable a determinados préstamos concedidos por entidades que no tienen la condición de entidad de crédito.

Reglamento (UE) 910/2014 (eIDAS), regula la identificación electrónica y los servicios de confianza utilizados en la contratación digital.

Ley 34/2002 (LSSI), aplicable por tratarse de servicios prestados por vía electrónica.

Real Decreto Legislativo 1/2007, Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aplicable cuando el inversor tenga la consideración de consumidor.

Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, especialmente relevante en contratos de adhesión utilizados por las plataformas.

Ley 18/2022, de creación y crecimiento de empresas, introduce una reforma del régimen jurídico de las Plataformas de Financiación Participativa, derogando y sustituyendo el anterior Título V de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, con efectos desde el 10 de noviembre de 2022.

Conclusión

Invertir en plataformas de crowdfunding inmobiliario implica mucho más que analizar la rentabilidad esperada de un proyecto.

El inversor debe comprender:

• Qué tipo de contrato está firmando.
• Con quién está contratando realmente.
• Qué derechos y obligaciones asume.
• Qué riesgos existen en caso de impago o conflicto.

Las plataformas actúan principalmente como canalizadoras o gestoras de la financiación, pero el riesgo económico de la operación recae sobre el inversor.

Por ello, antes de invertir, resulta importante revisar detenidamente:

• La documentación contractual.
• Las garantías ofrecidas.
• La estructura jurídica del proyecto.
• El papel real de la plataforma dentro de la operación.

Y, sobre todo, desconfiar de aquellas plataformas que no ofrezcan suficiente transparencia o no cumplan con las obligaciones legales exigidas por la normativa aplicable.