Diferencias contrato reserva, arras, preventa y compraventa crowdfunding en España

INTRODUCCIÓN

Cuando estamos en proceso de adquirir una vivienda, es esencial comprender una serie de términos que, aunque puedan parecer similares por su nombre, en realidad tienen significados diferentes. La confusión entre estos términos podría generar malentendidos, por lo que es de vital importancia estar bien informado para tomar decisiones acertadas. Los términos a los que nos referimos son Preventa o Reserva, Contato de Arras y Compraventa. Cada uno de estos conceptos tiene un papel específico en el proceso de adquisición de una propiedad y conlleva sus propias implicaciones legales y financieras.

Para obtener más información sobre el contrato de arras y profundizar en este tema crucial en la adquisición de viviendas, te invito a visitar mi entrada. Acceder aquí.

De manera similar, al analizar proyectos en crowdlending y crowdfunding relacionados con bienes raíces, es crucial conocer estos términos para tomar decisiones informadas y acertadas en el ámbito de la inversión inmobiliaria.

Tanto la preventa o reserva como el contrato de arras comparten el objetivo fundamental de asegurar la operación de la compraventa de una vivienda, sin embargo, existen diferencias significativas entre ambas.

DEFINICIÓN DE TÉRMINOS

✅PREVENTA O RESERVA: Ocurre cuando la vivienda aún no ha sido construida. Durante esta fase, los compradores tienen la oportunidad de adquirir la propiedad a precios preferenciales y pueden disfrutar de ciertas ventajas. Este es un acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor, donde se establecen las condiciones básicas para la futura compraventa de la vivienda. Involucra un pago inicial por parte del comprador como señal de su compromiso, pero no constituye la transacción final en sí misma. La señal se resta del precio total de la vivienda. Hay que diferenciar entre:

1.-Reserva en fase de pre-comercialización; Esta reserva se realiza en el caso de viviendas de obra nueva antes de la obtención de la licencia de obra. Es decir, aún no se ha concedido la licencia de obra, por lo que la señal no incluye el IVA y tampoco se dispone de póliza de avales. En este caso, estamos frente a una reserva no vinculante, lo que significa que se puede cancelar y recuperar el dinero depositado.

2.-Reserva en fase de comercialización: En esta etapa, ya se ha obtenido la licencia de obra. La señal incluye el IVA y póliza de avales, se establecen las condiciones de pago. Es una reserva vinculante y solo se puede desistir si se recoge en las cláusulas del contrato.

✅CONTRATO DE ARRAS: Este es un acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor, donde se establecen las condiciones básicas para la futura compraventa de la vivienda. Involucra un pago inicial por parte del comprador como señal de su compromiso, pero no constituye la transacción final en sí misma. La señal se resta del precio total de la vivienda.

✅COMPRAVENTA: Esta etapa representa la transacción final en la que la propiedad se transfiere del vendedor al comprador. Este proceso incluye el pago del precio total acordado y la firma de documentos legales que formalizan la transacción.

DIFERENCIA ENTRE RESERVA Y CONTRATO DE ARRAS

Regulación legal:

1.- El contrato de arras está regulado por el Código Civil, Art, 1454 «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». En contraste, el contrato de reserva no cuenta con una regulación específica en la ley. Por lo tanto, el contrato de arras ofrece una mayor seguridad jurídica debido a su reconocimiento legal.

Posibilidad de Rescindir:

El contrato de arras si se puede rescindir, pagando la indemnización que corresponda. En cambio, la reserva no suele ser rescindible de forma predeterminada, a menos que se hayan incluido cláusulas específicas en el acuerdo de reserva que contemplen dicha posibilidad.

INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL PROMOTOR

En una entrada anterior, abordé el tema de la prioridad en casos de incumplimiento por parte de los promotores en el contexto de viviendas de obra nueva. A raíz de la crisis del 2008, uno de los problemas que necesitaba solución era la seguridad de las cantidades entregadas por los compradores de viviendas. Para abordar esta cuestión, se promulgó la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Disposición Final Tercera. Dos.- Modificación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación

Esta ley introdujo una modificación específica en la disposición adicional primera, titulada «Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción,» de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que rige la Ordenación de la Edificación, con el objetivo de fortalecer la protección financiera de los compradores de viviendas durante el proceso de construcción.

De acuerdo con esta modificación, se estableció la obligación de que las cantidades anticipadas por parte de los compradores fueran percibidas a través de entidades de crédito. Estas sumas deben ser depositadas en una cuenta especial, segregada de cualquier otro tipo de fondos pertenecientes al promotor. Si deseas obtener información más detallada sobre este tema, te invito a explorar mi entrada titulada «Prioridades en caso de incumplimiento en crowdlending inmobiliario ¿Inversores VS compradores?»

COMPARATIVA

CONCLUSION

La reserva es una muestra de interés inicial, el contrato de arras es un paso intermedio que establece una mayor garantía, y el contrato de compraventa es el acuerdo final que establece los términos y condiciones definitivos de la venta de una propiedad.

Cuando invertirmos en crowdfunding y crowdlending inmobiliario es importante conocer estos términos a la hora de evaluar los proyectos en los que deseamos invertir. Este conocimiento nos capacita para tomar decisiones más acertadas. Sin embargo, es importante recordar que toda inversión conlleva riesgos.