PREFUNDING VS EARLYFUNDING

INTRODUCCIÓN

Cada día, el interés de los inversores en participar en el mercado de bienes raíces a través de Plataformas de Financiación Participativa (PFP) está creciendo de manera significativa. Ante esta creciente demanda y con el objetivo de involucrar al mayor número posible de inversores tanto pequeños como grandes, algunas de estas plataformas han adoptado métodos de inversión innovadores, conocidos como «Prefunding» y «Earlyfunding».

Estos métodos, el «Prefunding» y el «Earlyfunding», ofrecen a los inversores la oportunidad de comprometerse con proyectos inmobiliarios antes de que estén completamente financiados o antes de que se inicie la fase principal de inversión.

En resumen, ambas modalidades permiten a los usuarios registrados invertir en el proyecto durante un período de tiempo determinado, por lo general de 24 a 48 horas, en calidad de preinversión. Esta fase de preinversión concluye cuando finaliza el plazo establecido o cuando se alcanza un nivel máximo de inversión, generalmente el 200% del objetivo de financiación.

Para comprender qué son las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), te invito a ver mi entrada titulada FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA EN ESPAÑA: REGULACIÓN, TIPOS DE INVERSIÓN Y FISCALIDAD. En esta entrada, encontrarás información detallada sobre cómo funcionan estas plataformas y cómo pueden brindarte oportunidades de ingresos pasivos a través de la inversión en crowdfunding y crowdlending inmobiliario.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS

¿Qué plafaformas utilizan estos métodos?

1.- Urbanitae ha optado por el método del «Prefunding», el cual emplea en proyectos de equity (plusvalía) con un capital de financiación pequeño, con el fin de ofrecer la oportunidad a un mayor número de inversores. Una vez que se ha alcanzado el objetivo del 200% de financiación para un proyecto en particular, Urbanitae procede a realizar un prorrateo de las inversiones, a excepción de la inversión mínima de 500€. Además, se garantiza que la inversión final mínima sea del 5% para las personas jurídicas cuya inversión inicial represente más del 5% del capital social.

2.-Wecity ha implantado recienemente el método de «Earlyfunding» en todos sus proyectos, sin importar si se trata de financiamiento de gran envergadura o de menor cuantía, con una única excepción: las inversiones iguales o superiores al 5% del capital total del proyecto no se prorratean. Sin embargo, la inversión mínima de 500€ sí se prorratea en todos los casos. Una vez que se alcanza el 200% del objetivo de financiación, Wecity procede al prorrateo de las inversiones. El plazo para alcanzar este 200% es de 72 horas.

3.-Sego Real Estate, también emplea un método denominado Prefunding, aunque su funcionamiento difiere de Urbanitae. En este caso, no se realiza un prorrateo, sino que una vez transcurrido el tiempo estimado y si el proyecto no ha alcanzado el 100% de financiamiento, se abre al público. En este contexto, el Prefunding actúa como una reserva, lo que significa que los inversores no necesitan depositar su dinero de inmediato; es decir, reservan sin realizar un depósito y los inversores asignan los fondos al proyecto una vez que se abre la financiación o se completa.

Hasta el momento, las demás plataformas en las que invierto no utilizan ninguno de los métodos mencionados. Si deseas conocer todas las plataformas en las que invierto, te proporciono acceso directo a ellas. Acceder aquí.

¿Qué ocurre si se llega al 200%?

Si la recaudación alcanza el 200% del objetivo de financiación, las preinversiones se reducirán de manera proporcional, siguiendo las excepciones previamente mencionadas y de acuerdo con el método utilizado por la plataforma.

¿Qué ocurre si no se llega al 200% en el plazo marcado?

En caso de que la recaudación no alcance el 200% en el plazo establecido, las preinversiones permanecerán sin reducciones, y el proyecto se abrirá para que los inversores puedan participar en la plataforma con el objetivo de alcanzar al menos el 100% de la financiación requerida.

En caso de que el proyecto sea lanzado en la fase normal, es decir, después de no haber alcanzado su objetivo de financiamiento en la etapa de earlyfunding o prefunding, y aún así no logre llegar al 100% de su meta de financiación, ¿Qué sucede?

Si el proyecto no logra alcanzar el 100% de su objetivo de financiación, la plataforma procederá a devolver el capital a los inversores.

VENTAJAS E INCONVENIENTES

Earlyfunding

Una de las principales ventajas de esta modalidad es que la inversión mínima requerida es de 500€, y en caso de que exista prorrateo, esta cantidad se reduce a 250€. Esto puede resultar especialmente atractivo para aquellos inversores que desean diversificar sus activos con cantidades pequeñas. Sin embargo, constituye un inconveniente para aquellos que desean invertir una suma fija, X, y para garantizar esa inversión deben invertir el doble, lo que conlleva el riesgo de que la financiación no alcance el 200%, dejándolos atrapados con el doble de la inversión deseada.

Prefunding

El único inconveniente se presenta para aquellos inversores que desean invertir una cantidad específica, X, y se ven en la necesidad de aportar el doble de esa cifra. Esto significa que, al igual que en el Earlyfunding, si la financiación no alcanza el 200%, estos inversores podrían quedarse con una inversión mayor de lo planeado, lo que puede ser considerado un riesgo.

CONCLUSIÓN

En lo que respecta a los dos métodos, el «earlyfunding» parece menos equitativo en ciertos aspectos, ya que tiende a favorecer a los inversores con una mayor capacidad de inversión. Sin embargo, depende de cómo se analice, ya que también brinda ventajas a los inversores más pequeños que buscan diversificar sus inversiones. Además, es importante destacar que el importe mínimo requerido se reduce en 250€ en el contexto del «earlyfunding».

Como se ha mencionado anteriormente en esta entrada, Wecity recientemente ha implementado el modelo de Earlyfunding. Sin embargo, según me han comunicado desde el Servicio de Atención al Cliente (SAC), no necesariamente se aplicarán las mismas restricciones en todos los proyectos. La política de restricciones puede variar y se adapta según la situación de cada proyecto en particular. Por esta razón, es de suma importancia revisar este documento en todos los proyectos para obtener la información más actualizada y precisa.

Si aún tienes dudas sobre la inversión en bienes raíces, te invito a registrarte en mi blog para que no te pierdas ninguna actualización o a explorarlo directamente., donde encontrarás una amplia gama de contenidos interesantes que te ayudarán a comprender mejor este tipo de inversiones. En él, podrás aprender acerca de las diferencias entre proyectos de préstamos y proyectos de plusvalía, los riesgos asociados, las pautas que debes seguir al invertir en bienes raíces, la importancia de la nota simple, el proceso de tasación y el concepto de loan to value, entre otros temas relevantes.