INTRODUCCIÓN
En el mundo del crowdlending inmobiliario, comprender los riesgos asociados a la financiación de proyectos es fundamental para tomar decisiones. Uno de los conceptos clave que ya hemos explorado en una entrada anterior es el LTV (LOAN TO VALUE), un indicador importante para evaluar la relación entre el préstamo y el valor del activo. Si no has tenido la oportunidad de leer esa entrada, te recomiendo revisarla para entender cómo se utiliza el LTV en la gestión del riesgo.
En esta ocasión, profundizaremos en una práctica comúnmente utilizada para mitigar riesgos: la entrega escalonada del capital financiado al promotor mediante un sistema de disposiciones ligadas a certificaciones de obra.
LA IMPORTANCIA DE LAS DISPOSICIONES PARA MITIGAR EL RIESGO
Una estrategia clave en el crowdlending inmobiliario para mitigar riesgos es no entregar la totalidad del capital financiado al promotor en un solo desembolso. En su lugar, se recurre a un esquema de disposiciones escalonadas ligadas a certificaciones de obra. Este enfoque tiene como objetivo principal garantizar que el dinero prestado se utilice exclusivamente para el avance del proyecto y evitar desviaciones hacia otros fines que no añadan valor al suelo.
Estás certificaciones se llevan a cabo a través de una empresa externa, se le conoce como Project Monitoring.
LA RELACION ENTRE LAS DISPOSICIONES Y EL LTV
El LTV (Loan to Value) es un indicador importante en este contexto, ya que mide la proporción del préstamo respecto al valor del activo. Cuando se entrega una primera disposición parcial del préstamo, el LTV inicial suele ser significativamente más bajo que el LTV final del proyecto. Esto no solo protege a los inversores, sino que también permite una supervisión más estricta del avance del desarrollo inmobiliario.
Por ejemplo, consideremos un préstamo con un capital total financiado de 2.650.000€, donde la primera disposición será de 1.170.700 €. Si el valor del suelo asciende a 3.032.284 €, el LTV para esta primera disposición sería:
LTV = 1.170.700 € / 3.032.284 € = 38,62%
Este porcentaje refleja un nivel de riesgo relativamente bajo, ya que se limita la exposición al capital hasta que el promotor demuestre avances tangibles en el proyecto.
Sin embargo, si consideramos el préstamo completo sin aplicar disposiciones, el LTV sería:
LTV (total financiado) = 2.650.000 € / 3.032.284 € = 87,39%
Esta comparación muestra cómo el uso de disposiciones reduce significativamente el nivel de riesgo en las primeras etapas del proyecto al mantener el LTV en un rango mucho más seguro.
NOTA: Si no se dispone de disposiciones la garantía hipotecaría que se ofrece no cubriría el préstamo en caso de impago, las disposiciones lo que hacen es mitigar el riesgo.
En algunos casos, no se proporciona el capital de la disposición directamente, sino solo el porcentaje del LTV de la primera disposición. En estas situaciones, es posible calcular el capital financiado utilizando la fórmula inversa (cogemos datos del ejemplo anterior):
Capital financiado = (LTV x Valor del suelo o tasación) / 100
Por ejemplo, si se informa un LTV del 38,62% para un valor del suelo o tasación de 3.032.284 €:
Capital financiado = (38,62 x 3.032.284 €) / 100 = 1.170.700 €
Esto permite verificar los valores y comprender mejor la estructura del financiamiento.
VENTAJAS DEL SISTEMA DE DISPOSICIONES
✅Control del uso del capital: Las disposiciones basadas en certificaciones de obra aseguran que el dinero se destine exclusivamente a la construcción y no a otros propósitos ajenos al proyecto.
✅Reducción del riesgo para los inversores: Al mantener un LTV bajo en las fases iniciales, se disminuye el impacto de posibles desviaciones o retrasos.
✅Incentivo para el promotor: El acceso a fondos adicionales está condicionado al cumplimiento de hitos, lo que fomenta una gestión más responsable y eficiente del proyecto.
CONCLUSIÓN
La implementación de disposiciones escalonadas en los préstamos inmobiliarios es una medida para proteger los intereses de los inversores y garantizar la viabilidad de los proyectos financiados mediante crowdlending. Al establecer una relación clara entre las certificaciones de obra y la liberación de capital, se mitigan riesgos y se asegura que cada euro invertido contribuya al desarrollo y valorización del activo inmobiliario.
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