Introducción
Con el cierre del ejercicio 2024, surge una reflexión clave:
¿Realmente merece la pena invertir en proyectos de equity?
Este análisis surge de un estudio detallado que combina los informes mensuales emitidos por Urbanitae y las estadísticas publicadas en su web. La intención de esta entrada es profundizar en los resultados obtenidos y reflexionar sobre las diferencias entre los proyectos de equity y otras alternativas de inversión.
Con diferencias, Urbanitae lidera el ranking en este tipo de proyectos frente a otras plataformas como Wecity, Civislend y Stockcrowd In, que se centran mayoritariamente en proyectos de préstamos. Cabe destacar que, aunque Urbanitae es reconocida por sus proyectos de equity, también ofrece oportunidades de inversión en préstamos y rentas, ampliando su catálogo de opciones para los inversores.
Esta entrada esta basada en un análisis de la plataforma Urbanitae pues como hemos comentado es la que con diferencia ofrece proyectos de equity.
Si te interesa profundizar más sobre las características y diferencias de estas opciones de inversión, te invito a consultar mis entradas relacionadas:
💰Desentrañando los proyectos de préstamo (deuda)
📈Desentrañando los proyectos de equity (plusvalía)
Urbanitae en cifras
Urbanitae ha financiado un total de 176 proyectos, distribuidos de la siguiente forma:
✅103 proyectos de equity.
✅63 proyectos de préstamos.
✅10 proyectos de rentas.
Esta diversificación destaca su liderazgo en el sector de proyectos de equity, pero también refleja un catálogo que incluye opciones para diferentes perfiles de inversión.
Puntos claves en los proyectos de equity
✅Retrasos significativos: La mayoría de los proyectos de equity experimentan retrasos importantes, algunos superiores a 12 meses.
✅Incrementos de gastos: Estos sobrecostes afectan directamente la rentabilidad final para los inversores.
✅Rentabilidad inferior a lo esperado: Aunque Urbanitae publicita rentabilidades cercanas al 15% TIR, los resultados reales muestran cifras inferiores.
✅Comparación con los proyectos de préstamos: Las rentabilidades reportadas por la plataforma indican que los proyectos de equity ofrecen una TIR similar e incluso inferior a la de los proyectos de préstamos, a pesar de las diferencias en riesgo y duración.
¿Cómo refleja urbanitae los resultados?
Urbanitae dispone de un apartado en su web donde muestra los resultados obtenidos por sus proyectos. Sin embargo, hay un detalle importante: estos resultados no tienen en cuenta los retrasos en los tiempos de ejecución. Esto genera una visión incompleta de la rentabilidad efectiva.
⏳ Duraciones promedio de los proyectos:
✅Equity: Entre 3 y 4 años. Según se extrae de los informes arrastran más de 18 meses de retrasos lo que impacta en la TIR. Hay que tener en cuenta que los los inversores son socios minoritarios, lo que significa que las decisiones clave recaen exclusivamente en el promotor, esto implica que los inversores dependen de la buena fe y gestión del promotor para garantizar el éxito del proyecto.
✅Préstamos: Normalmente no superan los 24 meses. Llevan garantías para proteger el capital de los inversores y en caso de retrasos entra en juego el interés de demora. Es importante indicar que en estos proyectos Urbanitae no tiene en cuenta en la TIR la fecha de financiamiento sino cuando se firma ante notario, el plazo normal de firma es entre 15 y 30 días, por tanto la TIR reflejada no es real para el inversor. De todos los proyectos financiados en Urbanitae solo un proyecto ha tenido problemas, concretamente el proyecto Proyecto Alhambra 18, si quieres saber más sobre lo que paso, acceso aquí.
NOTA: Incluso si las rentabilidades reportadas fueran similares, el mayor plazo de los proyectos de equity y los frecuentes retrasos impactan negativamente en la TIR efectiva que recibe el inversor.
Al analizar las estadísticas publicadas en la web de Urbanitae, se observa que los proyectos de préstamo suelen superar la Tasa Interna de Retorno (TIR) estimada. En cambio, los proyectos de equity muestran una disminución de más del 2% o 3% en su rendimiento.
El año 2025 será clave porque muchos proyectos de equity están programados para finalizar durante este período. Sin embargo, según el informe mensual, la mayoría de estos proyectos acumulan retrasos importantes, con algunos superando los 20 meses de demora. Esta situación podría reducir la Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada, situándola en torno al 8% o 9%.
Causas de los resultados en equity
Tras analizar los datos, he identificado tres causas principales que explican los problemas recurrentes en los proyectos de equity:
✅Falta de estudios exhaustivos: Algunos proyectos no cuentan con un análisis profundo de viabilidad, riesgos y tiempos.
✅Presupuestos optimistas: Las estimaciones iniciales no reflejan la realidad, lo que provoca sobrecostes y desajustes.
✅Imprevistos no controlados: Cambios regulatorios del mercado u otros factores externos afectan negativamente el desarrollo.
✅Skin in the game del promotor: Inexistente o inferior a la aportación de los inversores.
Mi experiencia personal
Hace más de dos años tomé la decisión de dejar de invertir en proyectos de plusvalía, ya que no me resultaban atractivos. Una decisión que, a la luz de los resultados obtenidos, considero totalmente acertada. Me enfoque en proyectos de préstamos.
Las razones principales de esta decisión fueron:
✅Menor riesgo: Los proyectos de préstamos tienen plazos más cortos y menor incidencia de retrasos.
✅Garantías: Los proyectos de préstamo llevan asociadas garantías en caso de impago.
✅Rentabilidad competitiva: Aunque los proyectos de equity prometen más, la rentabilidad efectiva de los préstamos ha sido similar o incluso mejor.
Esta estrategia me ha proporcionado mayor estabilidad y confianza en mis inversiones
RESUMEN
| Aspecto | Proyectos de Equity | Proyectos de Préstamos |
|---|---|---|
| Duración | 3-4 años, con retrasos significativos (hasta 12 meses o más). | Duraciones más cortas (hasta 24 meses). |
| Riesgo y Problemas | Incrementos de gastos e imprevistos que afectan la rentabilidad. Toma de decisión recae en el promotor | Menor riesgo y menor incidencia de problemas. |
| Rentabilidad | Rentabilidad efectiva, pero impactada por retrasos y gastos. | Rentabilidad efectiva similar o superior a la de equity. |
Reflexión Final
¿Vale la pena asumir mayores riesgos y plazos más largos por los proyectos de equity, cuando la rentabilidad efectiva es similar o incluso inferior a la de los proyectos de préstamos?
En base a los datos analizados y mi experiencia personal, los proyectos de equity de Urbanitae muestran mayores riesgos, plazos más largos y resultados que, en muchos casos, no justifican el nivel de compromiso y exposición al riesgo. A pesar de las expectativas de una mayor rentabilidad, las cifras efectivas no siempre cumplen con lo prometido, y la demora en los plazos reduce su atractivo frente a otras opciones.
Un aspecto clave a considerar es la política de comisiones de la plataforma, que cobra sus honorarios independientemente del resultado del proyecto, tanto en préstamos como en plusvalía. Si las comisiones estuvieran vinculadas al éxito de los proyectos, es decir, en función de los resultados finales, esto podría incentivar una selección y análisis más rigurosos, reduciendo los retrasos y fracasos actuales. Este cambio sería beneficioso tanto para los inversores como para la credibilidad de la plataformas.
Por ello, a la luz de esta revisión, parece más adecuado priorizar alternativas como los proyectos de préstamos, que ofrecen plazos más cortos, menor incertidumbre y resultados más consistentes.
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🔍 Nota de Precaución
Ten cuidado con perfiles en redes sociales que:
✅Publican fotos del proyecto o capturas de la documentación aportada por la plataforma como si fueran su propia creación, sin haber realizado un análisis profundo del proyecto. Te lo presentan como una opción atractiva, pero en realidad no están haciendo una evaluación seria. A menudo incluyen la coletilla «no es recomendación» y también es común que digan «voy a intentar entrar» y, al final, no lo hacen. 🤔
✅Se valen del uso de IA para parecer expertos, sin aportar valor real ni un análisis profundo.
No te dejes engañar por apariencias o automatismos. Invierte siempre con información propia y contrastada.
✅Algunos perfiles con bastantes seguidores tienen una web o blog, donde solo publican una pequeña entrada con tres pinceladas, como si entendieran del tema, sin entrar en detalles relevantes o hacer un análisis real.
✅Luego añaden su código de referido. Bueno el código no pasa desapercibido lo ves en todas partes, es lo único que vende.
🎯 Objetivo: Beneficiarse de tu bono de referido sin aportar valor real.
⚠️ Cómo identificarlos:
✅Son personas que no invierten en los proyectos.
✅Solo ofrecen capturas o información ya disponible en la plataforma y una valoración generada por la IA.🤔
✅No aportan valor añadido en su red social ni en su blog
💡 Sugerencia: Antes de usar un código de referido, verifica si realmente están aportando algo útil o confiable o si tu eres el producto final.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd In, Brickstarter, Hausera, Civislend, Domoblock, BD Kapital, Tokenized Green, Equalice, y SodaCrowd.
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