Crowdfunding inmobiliario e IRPF: cómo declarar pérdidas en préstamos y equity

📚Introducción

Perder dinero en crowdfunding inmobiliario no significa poder declarar esa pérdida en el IRPF. Un préstamo puede entrar en mora, un promotor puede pedir sucesivas prórrogas y un proyecto de equity puede terminar sin devolver el capital.

Cuando las cosas se tuercen, surge una duda que va más allá de cuánto dinero podemos perder: ¿cuándo podemos declarar esa pérdida en la renta y qué pasa con los impuestos que ya hemos pagado por los intereses?

La respuesta depende de la naturaleza de la inversión. No es lo mismo prestar dinero (crowdlending) que adquirir participaciones en una sociedad (equity), y cada caso tiene su propio momento de imputación y su propia forma de compensar la pérdida.

📌Si quieres saber antes cómo tributan los intereses y los beneficios, puedes consultar mi guía sobre fiscalidad del crowdfunding y crowdlending inmobiliario en el IRPF.

Porque una cosa es haber perdido dinero con una inversión y otra distinta es que esa pérdida pueda declararse fiscalmente en ese momento. Conocer la diferencia evita errores en la declaración.

🏗️Crowdlending inmobiliario: ¿cuándo puedo declarar la pérdida de un préstamo impagado?

Cuando inviertes en crowdlending inmobiliario, estás prestando dinero a un promotor o prestatario a cambio de recuperar el capital y recibir los intereses pactados. El problema aparece cuando llega el vencimiento y el dinero no se devuelve, ya sea porque el proyecto se ha retrasado, el promotor solicita una prórroga o la operación termina en una situación de impago.

En ese momento, no puedes declarar automáticamente como pérdida patrimonial el capital que no has recuperado. Que el préstamo haya vencido, que el promotor esté en mora o que la plataforma comunique dificultades para devolver el dinero no significa, por sí solo, que la pérdida sea fiscalmente imputable en ese ejercicio.

El artículo 14.2.k de la Ley del IRPF establece una regla específica para las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados. Esta norma permite imputar la pérdida cuando se produzca alguna de las circunstancias previstas legalmente, entre ellas:

• Una quita que adquiera eficacia en determinados acuerdos de refinanciación o acuerdos legalmente previstos.
• La eficacia de un convenio concursal con quita o, en los supuestos contemplados por la ley, la conclusión del procedimiento concursal sin que se haya satisfecho el crédito.
• El transcurso de un año desde el inicio de un procedimiento judicial de ejecución del crédito, distinto del concurso, sin que se haya cobrado la deuda.

Por tanto, el plazo de un año no comienza necesariamente desde el vencimiento del préstamo ni desde el momento en que el promotor deja de pagar. La norma se refiere expresamente al tiempo transcurrido desde el inicio del procedimiento judicial de ejecución del crédito.

Esto significa que, si un préstamo de crowdfunding inmobiliario entra en mora y la plataforma comunica que está intentando negociar con el promotor, no basta con que transcurra un año desde el impago para poder declarar la pérdida. Hay que comprobar si concurre alguna de las circunstancias previstas en el artículo 14.2.k.

Puedes consultar el artículo 14.2.k de la Ley del IRPF en el BOE y el apartado sobre créditos vencidos y no cobrados del Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria.

📌Si tu inversión se ha retrasado o el préstamo ha entrado en mora, en mi guía sobre qué hacer si un proyecto de crowdfunding inmobiliario se retrasa explico qué aspectos conviene revisar y cómo actuar ante estas situaciones.

¿Y si ya has cobrado una amortización parcial del préstamo?

Es una duda habitual surge cuando el inversor ha recuperado una parte del capital prestado, pero el promotor deja de pagar y queda una cantidad pendiente de devolución.

En este caso, hay que distinguir entre el capital que ya se ha recuperado, el que sigue pendiente de cobro y los intereses que se hayan percibido durante la vida del préstamo.

La devolución parcial del principal no constituye, por regla general, un rendimiento sujeto a tributación, mientras que los intereses cobrados tributan como rendimientos del capital mobiliario. Si posteriormente el préstamo queda impagado, los intereses declarados y la posible pérdida del capital pendiente deben analizarse por separado.

No puedes recuperar automáticamente los impuestos pagados por los intereses porque después no consigas recuperar el capital invertido.

Veámoslo con un ejemplo.

¿Y si recuperas el dinero después de haber declarado la pérdida?

Si, después de imputar fiscalmente la pérdida, recuperas posteriormente todo o parte del crédito, el artículo 14.2.k de la Ley del IRPF establece que debes declarar una ganancia patrimonial por el importe recuperado, en el ejercicio en que se produzca el cobro.

Por tanto, haber declarado una pérdida no significa que una recuperación posterior quede libre de tributación.

🏢Equity en crowdfunding inmobiliario: ¿cuándo puedo declarar la pérdida de mi inversión?

A diferencia del crowdlending, en el que el inversor tiene un crédito frente al prestatario, en los proyectos de equity el inversor puede adquirir participaciones en una sociedad vinculada al proyecto inmobiliario.

Esta diferencia es importante desde el punto de vista fiscal, porque no se aplica automáticamente a las participaciones societarias la regla del artículo 14.2.k de la Ley del IRPF prevista para los créditos vencidos y no cobrados.

Por ejemplo, si inviertes en un proyecto de equity en plataformas de financiación participativa tipo Raizers, Sodacrowd, Urbanitae, etc y el inmueble no se vende en el plazo previsto, el proyecto genera pérdidas o la sociedad no puede devolverte el capital esperado, eso no significa necesariamente que puedas declarar inmediatamente una pérdida patrimonial.

Mientras mantengas las participaciones, el deterioro económico de la inversión no implica por sí solo que la pérdida sea fiscalmente computable. Habrá que analizar si se han transmitido las participaciones o si se ha producido la disolución y liquidación de la sociedad, así como las circunstancias concretas de la operación.

Por tanto, antes de declarar una pérdida en un proyecto de equity, es importante identificar qué has adquirido jurídicamente y qué acontecimiento permite reconocer fiscalmente esa pérdida.

¿Puedo declarar la pérdida si el proyecto fracasa, pero la sociedad sigue existiendo?

Esta es una de las dudas más importantes en las inversiones de equity. Un proyecto inmobiliario puede sufrir retrasos, no alcanzar la rentabilidad prevista o incluso generar pérdidas, pero el fracaso económico del proyecto no significa que puedas declarar inmediatamente una pérdida en el IRPF.

Si has adquirido participaciones en una sociedad vehículo, debes distinguir entre la pérdida de valor de tu inversión y la pérdida patrimonial fiscalmente computable. Mientras conserves las participaciones, el hecho de que la sociedad atraviese dificultades económicas no permite, por sí solo, declarar como perdida la cantidad invertida.

Con carácter general, si la pérdida deriva de la disolución y liquidación de la sociedad, se calcula conforme al artículo 37.1.e) de la Ley del IRPF y se imputa al ejercicio en el que se produce la liquidación. El mero inicio del procedimiento de liquidación no basta: es necesario que esta llegue a producirse.

Por tanto, si inviertes en un proyecto de equity cuya sociedad vehículo sigue existiendo, aunque el proyecto esté paralizado o no pueda devolverte el capital esperado, no debes dar por perdida fiscalmente tu inversión sin analizar antes la situación jurídica de la sociedad y tus derechos como socio.

Puedes consultar el artículo 37.1.e) de la Ley del IRPF y el criterio de la Agencia Tributaria sobre separación de socios y disolución de sociedades.

¿Cómo se calcula la pérdida patrimonial en un proyecto de equity?

Cuando se produce la disolución y liquidación de la sociedad vehículo de un proyecto de equity, la pérdida o ganancia patrimonial del inversor se calcula comparando el valor de lo que recibe en la liquidación con el coste de adquisición de sus participaciones.

Para calcular el resultado, hay que tener en cuenta tanto el dinero como, en su caso, los bienes o derechos que el inversor reciba. No basta con comparar el capital inicialmente aportado con el dinero que finalmente llega a su cuenta bancaria.

🗂️¿En qué parte de la declaración de la renta se incluyen las pérdidas?

Además de saber cuándo puedes declarar una pérdida, es importante conocer en qué parte del IRPF se integra y con qué otras rentas puede compensarse. El tratamiento no es el mismo para un préstamo impagado que para una pérdida derivada de participaciones societarias.

Crowdlending: la pérdida del préstamo se integra en la base imponible general

Las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados que puedan imputarse conforme al artículo 14.2.k de la Ley del IRPF forman parte de la base imponible general, porque no se producen con ocasión de la transmisión de un elemento patrimonial.

Esto tiene una consecuencia práctica: la pérdida se compensa primero con otras ganancias y pérdidas patrimoniales que no procedan de transmisiones. Si queda un saldo negativo, puede compensarse con el saldo positivo de los rendimientos e imputaciones de renta de la base general, con el límite del 25 % de dicho saldo positivo.

Este tratamiento se recoge en los artículos 45 y 48 de la Ley del IRPF y es coherente con el criterio de la Dirección General de Tributos sobre préstamos concedidos a terceros, como el analizado en la consulta vinculante V0005-20, aunque esta no se refiere específicamente al crowdfunding inmobiliario.

Si después de estas compensaciones sigue quedando un saldo negativo, podrá compensarse durante los cuatro ejercicios siguientes, conforme a las reglas legales.

Equity: la pérdida por transmisión o liquidación se integra en la base imponible del ahorro

Cuando la pérdida procede de la transmisión de participaciones o de la disolución y liquidación de una sociedad, se aplican las reglas de las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales.

En estos casos, la pérdida se integra en la base imponible del ahorro. Se compensa primero con las ganancias patrimoniales de esa misma categoría y, si queda un saldo negativo, puede compensarse con determinados rendimientos positivos del capital mobiliario, con el límite del 25 % de estos últimos.

Si todavía queda saldo negativo, podrá compensarse durante los cuatro ejercicios siguientes, de acuerdo con las reglas del artículo 49 de la Ley del IRPF.

✍️Conclusión: perder dinero en crowdfunding inmobiliario no significa poder deducirlo inmediatamente

Antes de incluir una inversión fallida en la declaración, comprueba qué instrumento jurídico utilizaste, si se cumplen los requisitos para reconocer la pérdida y en qué ejercicio corresponde imputarla.

Recuerda que esta entrada es informativa y refleja las reglas generales del IRPF. La aplicación concreta puede variar según cada inversión y las circunstancias del inversor.