INTRODUCCIÓN
Cuando invertimos en proyectos inmobiliarios de plusvalía (equity), uno de los aspectos más importantes a entender es cómo y cuándo gana dinero el promotor o gestor del proyecto. Esta estructura de pagos es importante para saber si los intereses del promotor están alineados con los del inversor.
En esta entrada te explicaré tres conceptos clave en los proyectos de equity: Hurdle Rate, Promote, y Management Fee , y cómo influyen en el reparto de beneficios entre el promotor y los inversores.
Antes de continuar, si no tienes claro en qué consisten los proyectos de equity (plusvalía), te invito a leer primero mi entrada: Desentrañando los proyectos de equity (plusvalía).
¿Qué es el Hurdle?
El hurdle es el rendimiento mínimo que debe obtener el inversor antes de que el promotor pueda cobrar su parte del beneficio. Por ejemplo, si un proyecto tiene un hurdle del 15% TIR anual, esto significa que el inversor recibirá su retorno del 15% sobre su capital antes de que el promotor empiece a beneficiarse del proyecto.
¿Qué es el Promote?
El promote es el incentivo que recibe el promotor solo si se supera el hurdle. En otras palabras, una vez que el inversor ha recibido su rendimiento mínimo (el hurdle), el promotor puede empezar a cobrar un porcentaje de los beneficios generados por el proyecto. Este porcentaje, conocido como promote, suele ser un porcentaje del beneficio obtenido por encima del hurdle.
¿Qué es el Management Fee?
El management fee es una comisión de gestión que el promotor o gestor cobra por llevar a cabo el proyecto. A diferencia del promote, este se cobra independientemente del resultado del proyecto, y suele calcularse como un porcentaje sobre las ventas o el capital gestionado. Por ejemplo, un 4% sobre ventas significa que el gestor cobra ese 4% aunque no se haya alcanzado el rendimiento previsto para los inversores.
RECUERDA: 🔍 No todos los proyectos recogen esta alineación, y en algunos casos el promotor puede cobrar antes que el inversor o sin que se cumpla una rentabilidad mínima. Para conocer este detalle, consulta el apartado correspondiente del documento de Estados Financieros del proyecto, donde suele especificarse esta información.
DOS MODELOS PARA ENTENDER LA ALINEACIÓN DE INTERESES
Caso 1: Promote condicionado a rendimientos y ventas
En este modelo, el gestor solo cobra su promote si se cumplen ciertos rendimientos y objetivos de ventas. Veamos cómo funciona:
Primero, los inversores recuperan su capital + un rendimiento preferente del 12% TIR anual.
Segundo, se debe superar un rendimiento total del 15% TIR (hurdle).
Una vez superado el hurdle, el gestor cobra un promote del 30% o 40% sobre el exceso de beneficios por encima del 15%, dependiendo del volumen de ventas alcanzado:
✅Ventas ≤ 133,6 millones € → 30% de promote + 4% de management fee.
✅Ventas ≥ 149,5 millones € → 40% de promote + 5% de management fee.
✅Entre ambos valores: se aplica una proporción.
Este modelo alinea los intereses del promotor con los del inversor porque el promotor solo gana si el proyecto tiene éxito y genera rendimientos por encima del 15%.
Caso 2: Protección del capital e incentivos para el inversor
Este modelo es más protector para el inversor, garantizando una rentabilidad preferente antes de que el promotor pueda cobrar beneficios:
Se garantiza que el inversor reciba al menos un 15% TIR anual sobre su capital aportado.
El promotor no recibe beneficios hasta que los inversores hayan recuperado su capital más el 15% de rentabilidad anual.
Si el proyecto tiene pérdidas de hasta 9,25 millones €, la estructura garantiza que el capital y el rendimiento de los inversores se paguen primero, antes de que el promotor obtenga cualquier beneficio.
Este modelo asegura que el promotor asume más riesgo, ya que solo gana si el proyecto ha sido rentable para los inversores.
IMPORTANTE: A primera vista puede parecer que los intereses están alineados en ambos casos, pero es fundamental prestar atención a los fondos propios que aporta el promotor, lo que se conoce como skin in the game. Además, conviene analizar cuidadosamente el importe destinado al management fee.
Si la aportación del promotor es baja y los honorarios de gestión son elevados, en realidad el promotor obtiene beneficios sin asumir un riesgo proporcional. Por tanto, la TIR preferente no es verdaderamente preferente.
CONCLUSIÓN
¿Qué debemos tener en cuenta como inversores?
Antes de invertir en proyectos de plusvalía, es clave que entiendas cómo se reparten los beneficios y, sobre todo, quién cobra primero. Asegúrate de que la estructura del proyecto está diseñada para proteger tus intereses como inversor.
Si el promotor obtiene su recompensa únicamente después de que los inversores hayan sido adecuadamente retribuidos, los intereses estarán verdaderamente alineados, siempre que el skin in the game sea significativo y el management fee no resulte excesivo.
Revisa siempre los términos como hurdle y promote en el documento de Estados Financieros del proyecto para obtener claridad sobre cómo se distribuyen las ganancias y el riesgo.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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