📚Introducción
He considerado importante crear este post para explicar cómo calcular la rentabilidad en proyectos de crowdfunding, crowdlending, tokenización inmobiliaria y crowdfactoring, ya que no todos cuentan con conocimientos financieros básicos. Con esta guía facilitaré el cálculo y comprensión de la rentabilidad en estas inversiones.
Antes de entrar en los cálculos, es importante entender conceptos clave como la diferencia entre TAE y TIN, ya que en el mundo del crowdlending pueden generar confusión a la hora de interpretar la rentabilidad real de una inversión.
👉 Puedes profundizar en este tema aquí: TAE vs TIN en crowdlending: diferencias clave para inversores.
Rentabilidad según el tipo de proyecto
📈✅Plusvalía (Equity) – Plataformas Reguladas – Financiación Participativa (PSFP)
La rentabilidad que se obtiene es a final del periodo de ejecución del proyecto, Las oportunidades suelen tener un periodo que va entre 24 y 30 meses. Se pueden dar tres escenarios:
Fórmula de cálculo:
Rentabilidad estimada = ((Previsión ingresos – Estimación costes) / Equity total) x 100
✅FAVORABLE: Es el escenario optimo, donde los ingresos superan a los gastos y es la rentabilidad esperada.
✅MODERADO: Se produce una desviación de los gastos, la rentabilidad esperada disminuye
✅DESFAVORABLE: Pérdida parcial o total, los gastos superan a los ingresos.
Imagen que nos va a servir como base para hacer los cálculos, corresponde a un proyecto de Urbanitae,, es muy importante a la hora de invertir de hacer los cálculos y ver si en el caso de pérdida estás dispuesto a asumirla, el escenario desfavorable del ejemplo es un escenario «agresivo», hay proyectos que la pérdida es mucho menor. En proyectos de Equity suelen estar muy estudiados y se mueven entre el escenario favorable y moderado, pero no obstante se puede dar el escenario desfavorable.
Ejemplo:
Invertimos 500€
✅Favorable:
(10.518.000€-9.594.622€)/1.750.000€*100=52,76% 500€*52,76%= 263,80€ intereses brutos, hay que descontar el 19% IRPF (263,80€*19/100=213,67€ neto). A cobrar a la finalización: Capital aportado (500€) + intereses netos (213,67€) = 713,68€
✅Moderado:
(10.518.000€-10.210.720€)/1.750.000€*100=17.56% 500€*17.56%= 87,80€ intereses brutos, descontar 19% IRPF(87,80€*19/100=71,12€ neto). A cobrar: Capital aportado (500€) + intereses netos (71,12€) = 571,11€
✅Desfavorable:
(9.497.800€-10.102.757€)/1.750.000€*100=-34,56% 500€*-34,56%= -172,80€ de pérdida del capital invertido, es decir, 500€ – 172,80€= 327,20€. pérdida parcial. Nos devolverán 327,20€
📝💸Préstamo – Plataformas de Financiación Participativa (PSFP) – Reguladas
El interés es acordado por adelantado y es anualizado, Estos proyectos la rentabilidad media anual que ofrecen ronda actualmente el 10%. El tiempo estimado ronda entre 12 y 18 meses
Ejemplo:
Préstamo del 10% anual durante 18 meses, se invierte 500€, el interés para los 18 meses sería un 15%.
Rentabilidad a los 18 meses:
12 meses —— 10%
18 meses —— X
X= 15%
El cálculo sería:
500*10/100= 50€ /12meses= 4,17€ mes *18 meses= 75€ bruto o 500*15/100= 75€ bruto.
Resultado después de impuestos, descontar el 19% IRPF:
75€*19/100=14,25€, 75€-14,25€= 60,75€ beneficio neto, por tanto la plataforma nos devolverá 500€ (capital invertido) + 60,75€ (intereses netos) = 560,75€.
Entre las plataformas que utilizan este modelo destacan: Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Civislend y BD Kapital,
‼️IMPORTANTE: En los préstamos concedidos a través de plataformas de crowdlending inmobiliario, es común que existan garantías que protejan al inversor en caso de incumplimiento por parte del promotor. Para profundizar sobre este tema, te recomiendo consultar la entrada titulada «¿Qué es una garantía en un préstamo? – Tipos de garantías – Garantías más usuales en crowdlending inmobiliario», donde explicamos detalladamente los diferentes tipos de garantías y su importancia para la protección de tu inversión
💼Préstamo + Equity en plataformas de tokenización inmobiliaria -STARTUP – No reguladas
En las plataformas no reguladas, especialmente para startups, la financiación suele combinar préstamos y equity. Esto significa que los inversores pueden otorgar un préstamo o adquirir una participación en el capital de la empresa, con riesgos y beneficios distintos.
Estas plataformas suelen ofrecer dos formas principales de financiación: el préstamo participativo y la cuenta de participación. Es IMPORTANTE conocer las diferencias entre ambos para entender mejor el nivel de riesgo y los derechos que adquiere el inversor.
Te invito a visitar mi entrada titulada CROWDFUNDING INMOBILIARIO: CONTRATO DE CUENTA DE PARTICIPACIÓN Y QUÉ DEBES SABER, donde explico en detalle cada modalidad y sus implicaciones.
Las plataformas que utilizan el modelo de préstamo participativo incluyen a Domoblock y Tokenized Green y Brickstarter. Por otro lado, Equalice opera mediante cuenta de participación.
FÓRMULA:
Rentabilidad=((Precio de venta) – (Importe a financiar)) / (Importe a financiar) × 100
CASOS PRÁCTICOS:
CASO PRÁCTICO 1.- PRÉSTAMO PARTICIPATIVO
Datos del proyecto:
Importe a financiar: 822.700€
Precio de venta objetivo: 921.424€
Inviertes 500€ en un proyecto a 10 meses con una rentabilidad anual del 12% interés total estimado del 10%.
A los 10 meses, el inmueble se ha vendido por su precio objetivo, se establecen varios escenarios, la plusvalía que excede del precio objetivo suele repartirse normalmente 50%/50% (es importante mirar bien las condiciones, puede ser mayor o menor el reparto).
✅Se vende al precio objetivo, no ha generado ninguna plusvalía extra, por tanto el cálculo sería:
500€*10%= 50€ Brutos, ahora hay que restarle el 19% IRPF, por tanto la ganancia obtenida es 40,50€ neto, la plataforma devuelve el capital aportado (500€ ) + intereses obtenidos netos (40,50€)= 540,50€
✅Se vende por precio superior, generando 4% más (hemos dicho que el extra se reparte entre ambas partes al 50%), por tanto al 10% previsto se le suma 2%=12%, y se hacen los mismos cálculos que anteriormente pero aplicando el nuevo % y obtenemos la ganancia.
✅Se vende por precio inferior, vamos a suponer una quita de 5%.
Primero calculamos el precio de venta con quita:
921.424×(1−0.05)=921.424×0.95=875.353,8€
Ahora calculamos la rentabilidad según fórmula:
(875.353,8 – 822.700) / 822.700) × 100
(52.653,8 / 822.700) × 100 ≈ 6,40%
Ese % lo aplicamos sobre los 500€ igual que hemos hecho anteriormente y nos dará la rentabilidad total obtenida.
✅Cuando se retrasa la venta, como afecta al inversor:
Vamos suponer que se retrasa 3 meses.
Al durar más tiempo (13 meses en lugar de 10), esa misma ganancia total (10%) se reparte en un período más largo, por lo que la renta anualizada (TIR anual) que realmente obtiene el inversor disminuye y pasa a ser aproximadamente 9,23%.
En otras palabras, aunque la inversión arroja la misma ganancia absoluta, al tardar más en obtenerla la rentabilidad efectiva por año baja. Esto es importante para que los inversores entiendan que los retrasos en los proyectos reducen la tasa anual de retorno real.
📌Nota: En los préstamos participativos los inversores tienen un derecho económico sobre el inmueble, no son propietarios del inmueble, en caso de concurso de acreedores, son acreedores subordinados. Más información.
Entre las plataformas que utilizan este modelo destacan Domoblock y Tokenized Green. Es importante señalar que Domoblock aplica una fórmula de cálculo algo más compleja, lo que puede resultar en una pequeña pérdida aproximada del 0,30% para el inversor.
CASO PRÁCTICO 2.- CUOTA PARTICIPACIÓN
Los cálculos son iguales que los presentados en el modelo de préstamo participativo, la diferencia es que aquí los inversores no tienen derecho de crédito en caso de concurso de acreedores, es decir, los inversores no son acreedores.
Entre las plataformas que utilizan este modelo destaca Equalice.
💰🤝Crowdfactoring
El cálculo para oportunidades de crowdfactoring (adelanto de facturas), se calcula igual que los préstamos de inmobiliario, la única diferencia es el tiempo (ronda entre 30,60,90 y 150 días), y el importe a invertir (la inversión mínima son 50€), lo que nos proporciona liquidez a corto plazo y la posibilidad de volver a invertir la cantidad inicial más lo intereses generados, con lo que entra en juego el interés compuestos (lo explicaré en otro post).
Ejemplo:
Inversión 500€, en una factura con período de 41 días, al 9%, comisión de la plataforma 20% sobre los ingresos obtenidos. Pongo imagen de una factura de la plataforma emprestamo.
500€*9/100=45€ anual, 45€/365días=0.123€*41 días = 5.05€ bruto a cobrar – 20% comisión= 4,04€ – 19% IRPF = 3,27€ neto. A cobrar: Capital invertido (500€) + Intereses generados (3.26€) = 503,26€
⏳El reloj invisible Crowdfunding Inmobiliario
Una vez que se cierra la financiación y se alcanzan los objetivos de recaudación, no todo termina ahí. Para los inversores y promotores por igual, hay un reloj que sigue marcando: el reloj de los intereses y la liberación del capital.
Este concepto es clave para entender lo que realmente ocurre después del cierre de un proyecto, ya que a partir de ese momento se activan los plazos efectivos de generación de intereses, amortizaciones y retorno del capital invertido.
👉 Para profundizar en este aspecto y entender cómo funciona este “reloj” en detalle, puedes leer el artículo completo sobre el reloj invisible de los intereses y los plazos tras el cierre de financiación.
🧾Fiscalidad
Para profundizar en los aspectos fiscales relacionados con estas inversiones, te recomiendo consultar la entrada FISCALIDAD EN CROWDLENDING, CROWDFUNDING (PSFP Y STARTUPS) Y CROWDFACTORING: GUÍA PARA INVERSORES
NOTA: Además, a los intereses generados hay que aplicarle la retención del IRPF, que se calcula por tramos.
Menos de 6.000€ ————— 19%
Entre 6.000€ y 50.000€ ——–21%
Superior a 50.000€ ————–23%
A partir de 200.000€————-26%
Espero haber podido aclarar algunas dudas sobre el cálculo de las rentabilidades.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd In, Brickstarter, Hausera, Civislend, Domoblock, BD Kapital, Tokenized Green, Equalice, y SodaCrowd.
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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
