INTRODUCCIÓN
En el crowdlending inmobiliario, comprender la diferencia entre la TAE (Tasa Anual Equivalente) y el TIN (Tipo de Interés Nominal) es fundamental para interpretar correctamente la rentabilidad real de las inversiones. Aunque ambos conceptos son comunes en productos financieros tradicionales, su aplicación en el crowdlending tiene particularidades que es importante conocer.
¿No tienes claro qué es la TAE o el TIN y sus diferencias?
Visita ¿Qué es la TAE y TIN?, luego vuelve a esta entrada para aplicar los conocimientos adquiridos en el crowdlending inmobiliario.
¿QUÉ ES EL TIN EN EL CROWDLENDING INMOBILIARIO?
El TIN es el tipo de interés nominal que recibe el inversor por su inversión.
En el contexto de las plataformas de crowdlending:
- No incluye gastos ni comisiones.
- Representa la rentabilidad directa que recibirá el inversor según el capital aportado.
- Es el porcentaje que se utiliza para calcular los intereses que realmente se cobrarán.
Es decir, el inversor recibe exactamente el TIN pactado, sin que se le resten comisiones por parte de la plataforma, ya que estas no se cobran al inversor de forma directa.
¿QUÉ ES LA TAE EN EL CROWDLENDING INMOBILIARIO?
La TAE refleja el coste total de un préstamo, incluyendo intereses, comisiones y gastos.
En el crowdlending inmobiliario:
- La TAE que aparece en la documentación está dirigida al promotor, no al inversor.
- Recoge todos los costes que la plataforma repercute al promotor por obtener financiación.
- Puede ser significativamente superior al TIN ofrecido al inversor, precisamente porque integra comisiones y gastos.
Para el inversor, la TAE solo es relevante indirectamente, pues forma parte de la estructura financiera del proyecto, pero no afecta a la rentabilidad que recibe.
RELACIÓN ENTRE TIN Y TAE EN FUNCIÓN DEL TIPO DE PAGOS
La TAE y el TIN solo coinciden cuando:
- El préstamo tiene duración anual, y
- Los intereses se pagan a vencimiento (todo al final).
Sin embargo, en el crowdlending inmobiliario no todos los proyectos tienen el mismo plazo y muchos cuentan con pagos periódicos:
- Mensuales
- Trimestrales
- Semestrales
Cuando los intereses se pagan de forma anticipada (por periodos), la TAE es mayor que el TIN, ya que incorpora el efecto del adelanto de los intereses al inversor o al promotor.
En esta entrada abordamos como afecta la TAE y TIN al crowdlending inmobiliario.
IMPORTANCIA DE LA TAE CUANDO EXISTE AUTOMATIZACIÓN
Algunas plataformas disponen de sistemas de auto-inversión, que permiten reinvertir automáticamente los intereses generados. En estos casos:
- La TAE cobra mayor importancia, porque interviene el interés compuesto.
- El rendimiento real acumulado puede ser superior al TIN inicial gracias a la reinversión constante.
Por el contrario, si el inversor retira los intereses y no los reinvierte:
- La rentabilidad relevante es el TIN,
- Y la TAE pierde protagonismo.
Más información sobre TAE y TIN.
Fórmula TAE= (1+(r/n)^n)-1
TAE= (1+(0,095)/4)^4-1
TAE= (1+0,02375)^4-1
TAE= (1,02375)^4-1
TAE= 1,09843828-1
TAE= 0,09843828
TAE= 9,84%
La TAE es mayor que el TIN porque incluye el adelanto de intereses. Es la rentabilidad total que recibe el inversor, cantidad bruta, hay que descontar el IRPF para hacienda.
CASO PRÁCTICO
Proyecto que necesita una inversión de 500.000€, tipo interés 9.5% durante un año, pago de intereses trimestral. Se invierte 1.000€ ¿Qué rentabilidad total recibe el inversor? ¿Cuál es la TAE? ¿Cuánto son los intereses trimestrales e importe total que recibe el inversor?
Cálculos:
Cantidad invertida: 1.000€
TIN: 9,5%, pago intereses trimestral
Cálculo de los intereses= 1000€*9,5%= 95€ anuales
95€/12meses=7,92€*3meses=23,75€ cada trimestre
23,75€*4trimestres= 95€ brutos
Al vencimiento el inversor recibe su capital invertido más el último pago de intereses.
Partiendo del ejemplo anterior, si el pago de intereses es a vencimiento, ¿Cuánto es la TAE?
La TAE coincide con el TIN, pues son anuales, si utilizamos la fórmula de la TAE, nos da 9,5%.
Recuerda: TAE y TIN coinciden si son anuales
Más información sobre el cálculo rentabilidad en proyectos de crowdfunding, crowdlending y crowdfactoring.
NOTA: A los intereses generados hay que aplicarle la retención del IRPF que va por tramos:
Menos de 6.000€ ————— 19%
Entre 6.000€ y 50.000€ ——–21%
Superior a 50.000€ ————–23%
A partir de 200.000€————-26%
P.D. Las plataformas españolas suelen practicar la retención y el inversor lo verá en su borrador de la declaración de la renta, no obstante, verifica que la información que aparece es la correcta, mi consejo es que lleves un excel y lleves tu control, y cada año verifiques que la información que aparece en tu borrador es correcta. El % dependerá de los intereses generados (ver tramos).
Saber más sobre las retenciones practicadas (IRPF).
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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