❓ PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE CROWDFUNDING INMOBILIARIO,CROWDLENDING Y TOKENIZACIÓN INMOBILIARIA
Resuelve las dudas más habituales sobre cómo funcionan estas inversiones, sus riesgos, garantías y fiscalidad.
Consultas generales
¿Qué es el crowdfunding o financiación participativa?
El crowdfunding, conocido en España como financiación participativa, es un modelo de inversión colectiva en el que numerosos inversores aportan pequeñas cantidades de dinero para financiar proyectos empresariales, inmobiliarios o personales a cambio de una rentabilidad o participación.
Este sistema opera de forma totalmente online a través de las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación (PSFP), que actúan como intermediarias entre promotores e inversores. Estas plataformas se encargan de analizar los proyectos, gestionar la documentación y facilitar las operaciones de inversión.
Según el tipo de proyecto y la contraprestación ofrecida, el crowdfunding puede adoptar distintas modalidades, como el crowdlending (préstamos) y el crowdequity (Plusvalía) (participaciones en el capital de una empresa).
Resumen:
(Crowd = multitud | Funding = financiación | Lending = préstamo)
👉 Si quieres profundizar más, te recomiendo leer el artículo Crowdfunding inmobiliario en España: regulación CNMV, riesgos, tipos y fiscalidad .
¿Qué es el crowdlending inmobiliario?
El crowdlending inmobiliario es una modalidad del crowdfunding en la que numerosos inversores prestan dinero de forma conjunta para financiar proyectos inmobiliarios, como promociones de obra nueva o rehabilitaciones. A cambio, reciben un tipo de interés previamente pactado y la devolución del capital en un plazo determinado.
En este modelo, el inversor actúa como prestamista y el promotor como prestatario, sin asumir participación en la propiedad del proyecto.
👉 Si quieres profundizar más en este tipo de operaciones, te recomiendo leer el artículo Desentrañando los proyectos de préstamos .
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario (también conocido como crowdequity) es otra modalidad del crowdfunding en la que los inversores aportan fondos para convertirse en copropietarios o socios del proyecto.
En este caso, participan en los beneficios obtenidos por la venta o alquiler del inmueble, asumiendo parte del riesgo y la evolución del proyecto. A este tipo de inversión se le denomina equity.
👉 Para entender mejor esta modalidad de participación o plusvalía, puedes consultar el artículo Desentrañando los proyectos de equity .
¿En qué se diferencia el crowdequity (plusvalía) y crowdlending inmobiliario?
La diferencia principal radica en el tipo de relación y de retorno:
- En el crowdlending inmobiliario, el inversor presta dinero al promotor y obtiene una rentabilidad fija (intereses).
- En el crowdfunding inmobiliario, el inversor invierte en el capital del proyecto, y su retorno depende de la plusvalía o los beneficios finales.
👉 Si quieres profundizar en este tema, puedes leer el artículo Diferencias entre proyectos de crowdfunding y crowdlending inmobiliario .
¿Qué es la tokenización inmobiliaria?
El crowdfunding inmobiliario a través de la tokenización (startups PropTech) combina el modelo de inversión colectiva con la aplicación de tecnología al sector inmobiliario.
Estas startups operan mediante plataformas digitales que canalizan la inversión hacia proyectos inmobiliarios. Aunque se apoyan en herramientas tecnológicas para la captación de inversores, la gestión documental y el seguimiento de las inversiones, la supuesta mayor agilidad, transparencia y accesibilidad es relativa y depende del diseño, la gestión y el modelo de negocio de cada plataforma.
A diferencia de las plataformas reguladas como PSFP, en estos modelos no existe intermediación financiera supervisada. Las empresas suelen actuar directamente como promotoras o financian a un tercero, utilizando la plataforma como canal propio de financiación.
En algunos casos se utiliza tecnología blockchain, no como una tokenización plenamente reconocida desde el punto de vista legal, sino principalmente como un registro contable o de trazabilidad. En España, la tokenización de activos inmobiliarios requiere cumplir determinados requisitos legales y regulatorios, por lo que estos modelos no deben confundirse con inversiones tokenizadas reguladas.
El objetivo de estas iniciativas es democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria.
👉 Si quieres descubrir cómo la tecnología está transformando la inversión inmobiliaria, puedes visitar el artículo Tokenización inmobiliaria: el futuro de la inversión digital .
¿Cuál es la diferencia entre el crowdfunding inmobiliario vs tokenización inmobiliaria
La diferencia principal radica en el marco regulatorio, el rol que desempeña la plataforma y la estructura jurídica de la inversión.
En el crowdfunding inmobiliario a través de PSFP (Proveedores de Servicios de Financiación Participativa), la plataforma actúa como intermediaria regulada entre promotores e inversores. No promueve proyectos propios, sino que conecta ambas partes bajo la supervisión de la CNMV, con obligaciones de transparencia, límites de inversión y normas específicas de protección al inversor.
En cambio, en el modelo de tokenización inmobiliaria (startups PropTech), no existe intermediación financiera regulada como PSFP. Estas empresas suelen actuar directamente como promotoras o como parte interesada en el proyecto, utilizando la plataforma como canal propio de financiación.
Aunque en algunos casos incorporan tecnología blockchain o conceptos asociados a la tokenización, esto no implica necesariamente que se trate de activos tokenizados regulados.
Por tanto, aunque ambos modelos utilizan canales digitales y apelan a la inversión colectiva, el nivel de supervisión, las garantías jurídicas y el grado de protección del inversor son distintos.
👉 Para profundizar en estas diferencias, puedes consultar el artículo Crowdfunding inmobiliario vs tokenización inmobiliaria .
La inversión
¿Cómo se invierte en un proyecto de crowdlending inmobiliario?
El inversor se da de alta en la plataforma, analiza los proyectos disponibles y selecciona aquel que se ajusta a su perfil. A continuación, firma la documentación de forma electrónica, aporta el importe deseado y, una vez formalizada la inversión, comienza a recibir los intereses o dividendos conforme al tipo de proyecto seleccionado.
El proceso operativo puede variar en función de si la plataforma actúa como intermediaria regulada (PSFP) o si se trata de un modelo directo promovido por una startup PropTech, aunque los pasos generales suelen ser similares.
¿Cuál es la cantidad mínima y máxima que puedo invertir?
Cada plataforma establece sus propios importes mínimos y máximos. Es habitual que los mínimos sean relativamente bajos, lo que permite diversificar en varios proyectos y limitar la exposición a cada operación.
En PSFP, la inversión mínima suele rondar entre 250€ y 500€, mientras que en startups PropTech puede ser desde 100€ hasta 500€, dependiendo de cada plataforma.
¿En qué tipo de proyectos se suele invertir?
Las más frecuentes son promociones de obra nueva, rehabilitaciones integrales, financiación puente, refinanciaciones y adquisiciones para alquiler o reventa rápida —incluyendo el flipping house (compra-reforma-venta).
La tipología y el riesgo de los proyectos pueden variar según la plataforma y el modelo de inversión (PSFP o startup PropTech).
¿Cómo se materializa la inversión en estas plataformas?
En las PSFP, la inversión se canaliza mediante contratos de préstamo (crowdlending) con un tipo de interés fijo, o mediante participaciones directas en proyectos de crowdequity, según el modelo del proyecto.
En las startups PropTech, la inversión suele formalizarse a través de un contrato participativo o un contrato de cuenta de participación, mecanismos equivalentes a proyectos de equity. La rentabilidad ofrecida es estimada y depende del éxito del proyecto: el inversor participa en los beneficios que superen la TIR estimada, pero también asume los riesgos si el resultado es desfavorable, ya que no existen garantías.
Te invito a conocer las diferencias entre el préstamo participativo y la cuenta de participación.
¿Qué es la TIN (Tipo de Interés Nominal)?
El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje anual fijo pactado con el promotor como remuneración por el capital prestado.
Representa el tipo de interés anual de referencia que recibe el inversor, pero no refleja por sí solo la rentabilidad total del proyecto, ya que esta dependerá del plazo real de la inversión y de su duración efectiva.
¿Qué es la rentabilidad total y el plazo de ejecución?
La rentabilidad total es el interés que obtiene el inversor durante todo el plazo de ejecución del proyecto, que comienza a contar desde el momento en que se formaliza el préstamo hasta su completa finalización.
Una vez finalizado el proyecto, el inversor recibe: el capital inicialmente aportado, y la rentabilidad total generada durante todo el periodo.
Si quieres profundizar en cómo se calcula correctamente la rentabilidad en este tipo de inversiones, puedes consultar esta entrada del blog: 👉 CALCULAR RENTABILIDAD EN CROWDFUNDING Y CROWDLENDING
¿Cómo afectan los tiempos en los proyectos de deuda?
Una vez que la financiación se cierra y se alcanzan los objetivos de recaudación, el proyecto no comienza a generar intereses de forma inmediata. Existe un período intermedio —habitualmente de unos 15 días hábiles— durante el cual se formaliza la operación: firma de contratos, constitución de garantías y desembolso efectivo del capital al promotor.
Durante este tiempo, el capital del inversor ya está comprometido, pero el reloj de los intereses aún no ha comenzado a correr. Es aquí donde entra en juego lo que denomino el reloj invisible: un lapso que no siempre se comunica con claridad y que influye directamente en la rentabilidad real y en la duración efectiva de la inversión.
👉 Si quieres profundizar y conocer los tiempos de cierre en las diferentes plataformas, puedes leer el artículo El reloj invisible en el cierre de proyectos de crowdlending .
¿Por qué los promotores recurren a este tipo de inversiones en lugar de solicitar un préstamo bancario a un tipo de interés más bajo?
Desde la crisis de 2008, los bancos han restringido fuertemente la financiación de suelo y suelen imponer requisitos estrictos para conceder préstamos a promotores:
✅ Contar con la licencia de obras
✅ Mostrar un avance significativo de las obras
✅ Alcanzar entre el 50% y 70% de preventas antes de otorgar el préstamo
Estas condiciones dificultan que muchos proyectos accedan a financiación bancaria. Por ello, los promotores optan por Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) o modelos de tokenización, donde pueden obtener capital de forma más ágil y con menos requisitos.
En muchos proyectos de deuda, la salida de los inversores se produce con la entrada del préstamo promotor, conocido como préstamo puente, que permite refinanciar el proyecto y devolver el capital a los inversores iniciales.
¿Puede una misma empresa ser promotora y prestataria?
Sí, aunque conceptualmente son roles distintos. La prestataria es la sociedad que recibe el préstamo de los inversores y debe devolver el capital e intereses, mientras que la promotora es quien desarrolla el proyecto inmobiliario (compra, reforma, venta o alquiler). En los modelos promovidos por startups PropTech, la sociedad que capta la inversión suele actuar como prestataria frente a los inversores, mientras que el desarrollo del proyecto puede recaer en esa misma sociedad o en una sociedad vehículo vinculada.
¿Qué debemos tener en cuenta realmente cuando una ficha indica un plazo, por ejemplo, 12 meses?
No debemos quedarnos únicamente con el plazo que aparece en la ficha comercial. Si el contrato contempla una prórroga de 3, 6 o incluso 12 meses, ese plazo adicional forma parte del proyecto desde el inicio y su utilización por parte del promotor no supone un incumplimiento, sino el ejercicio de un derecho contractual previamente pactado.
Por tanto, al analizar una inversión, el plazo que debe considerarse es siempre el plazo total (plazo inicial + prórroga). Aunque visualmente resulte más atractivo leer “12 meses” que “18 meses”, la realidad contractual es la que manda.
👉 Si un proyecto indica 12 meses pero incluye una prórroga de 6 meses, el inversor debe asumir desde el primer momento que está entrando en una inversión de hasta 18 meses. Todo lo demás es autoengañarse en el análisis del riesgo y de la liquidez.
Riesgos y garantías
¿Cuáles son los principales riesgos?
Es importante diferenciar los riesgos en las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) y Tokenización Inmobiliaria (startups PropTech).
Dentro de las PSFP:
- Crowdlending: impago/retraso promotor, mercado inmobiliario, quiebra y liquidez limitada.
- Crowdequity: ausencia garantías reales, dilución y dependencia éxito proyecto.
En proyectos Proptech —donde el promotor es propietario de la startup—, la estructura de riesgo es distinta, no menor:: se eliminan complicaciones de licencias, construcción o urbanismo, pero emergen otros más volátiles y tangibles.
Para profundizar: Comparación completa Crowdfunding Inmobiliario vs Tokenización.
¿Qué tipos de garantías son habituales?
Algunas operaciones cuentan con hipoteca sobre el activo, avales personales del promotor, garantías corporativas o prendas sobre participaciones, mejorando la posición del inversor frente a proyectos sin garantía real.
Los proyectos de crowdlending vía PSFP llevan garantías reales; las startups PropTech, no.
Para profundizar: Análisis completo de garantías.
¿Qué ocurre si el promotor no devuelve el préstamo?
La plataforma inicia procesos de recobro y, en su caso, de ejecución de garantías, aunque los tiempos y la recuperación efectiva pueden variar según el tipo de garantía y la situación del proyecto; incluso con garantías reales, siempre existe el riesgo de recuperar solo parte del capital o tardar varios años en hacerlo.
Para profundizar más en cómo funciona la ejecución de garantías en el crowdlending inmobiliario, puedes consultar el análisis completo en este enlace: análisis completo sobre la ejecución de garantías .
Concurso de acreedores: ¿cómo afecta (preconcurso y concurso) a mi inversión y al cobro?
Si el promotor entra en preconcurso o en concurso de acreedores, la recuperación de tu capital puede retrasarse considerablemente. El cobro dependerá del procedimiento concursal, de la clasificación de tu crédito (ordinario, privilegiado, subordinado, etc.) y de las garantías asociadas al proyecto, siguiendo siempre el orden legal de prelación de pagos.
👉 Si quieres entender en profundidad cómo funciona este escenario y qué implicaciones reales puede tener para tu inversión, te recomiendo estas lecturas:
¿Qué pasa cuando la plataforma de crowdfunding quiebra?
En las plataformas de financiación participativa (PSFP), la suspensión de actividad o incluso la quiebra de la plataforma no implica automáticamente la pérdida de las inversiones. El inversor no presta el dinero directamente a la plataforma, sino a proyectos específicos promovidos por terceros independientes. Por ello, si la plataforma cesa su actividad, existen mecanismos legales y contractuales destinados a garantizar la continuidad de la gestión de los proyectos y la protección de los inversores.
Sin embargo, en determinadas plataformas de tokenización inmobiliaria impulsadas por startup proptech, la estructura cambia. En estos modelos, el inversor presta el dinero directamente a la propia plataforma, que posteriormente actúa como prestamista frente al promotor o tercero. Esto modifica de forma significativa el escenario de riesgo, ya que la situación financiera y la solvencia de la plataforma pasan a tener un impacto directo sobre la posición del inversor.
👉 Si quieres entender en profundidad cómo funciona este escenario y qué implicaciones reales puede tener para tu inversión, te recomiendo esta lectura:
Fiscalidad
¿Cómo tributan los rendimientos del crowdlending y crowdfunding inmobiliario en España?
En España, la fiscalidad de las inversiones en crowdlending y crowdfunding inmobiliario depende del tipo de rendimiento obtenido:
Intereses del crowdlending inmobiliario
Los intereses generados por los préstamos participativos o por inversiones en proyectos de deuda se consideran rendimientos del capital mobiliario. Estos se integran en la base del ahorro del IRPF y tributan según los tipos progresivos vigentes (actualmente del 19 % al 28 %, según el tramo de ganancias).
Plusvalías del crowdfunding inmobiliario
Los dividendos obtenidos en proyectos de equity crowdfunding tributan dentro de la base del ahorro, igual que los rendimientos procedentes del crowdlending inmobiliario.
Salvedad importante: si el proyecto se liquida —total o parcialmente— mediante cuota de liquidación o amortización de acciones (recompra), el importe percibido se considera una ganancia patrimonial, al igual que en la compra o venta de acciones.
En este caso, el inversor debe declarar la fecha y el valor de adquisición, la fecha y el valor de transmisión, así como los gastos de transmisión. Estas ganancias tributan dentro de la base del ahorro.
Además, no se practica retención sobre dichas ganancias en el momento del pago.
Rendimientos en startups proptech
Los beneficios derivados de inversiones en startups proptech (tecnología inmobiliaria) a través de plataformas de equity crowdfunding también tributan dentro de la base del ahorro del IRPF, aplicando los mismos tipos impositivos.
Puedes profundizar más en este tema en la guía completa de Inversor07:
Fiscalidad del crowdlending y crowdfunding inmobiliario .¿Qué pasa si el proyecto se ejecuta fuera de España?
En el caso de las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP), la tributación puede variar según el enfoque adoptado por cada plataforma. Algunas exigen al promotor la creación de una SPV española encargada de la liquidación del proyecto, por lo que la tributación se realiza íntegramente en España.
En otras plataformas, sin embargo, no se establece una SPV con residencia fiscal española, lo que puede dar lugar a situaciones de doble imposición internacional, al tributar tanto en el país donde se ejecuta el proyecto como en España.
En el caso de las startups, la doble imposición no suele aplicarse, ya que estas plataformas tienen su residencia fiscal en España.
Puedes profundizar más en este tema en la guía: Doble imposición en el crowdfunding y crowdlending inmobiliario .
¿Cómo afecta el Modelo 720 a las inversiones en crowdlending y crowdfunding?
El Modelo 720 es una declaración informativa —no un impuesto— destinada a comunicar a la Agencia Tributaria los bienes y derechos situados en el extranjero cuando su valor conjunto supera los 50.000 euros.
En el caso del crowdlending y crowdfunding inmobiliario, la obligación de presentar el modelo dependerá de dónde estén gestionados los fondos y de si las plataformas o sus cuentas de pago están domiciliadas fuera de España.
Actualmente, la mayoría de las plataformas españolas reguladas que operan con Lemonway u otras entidades de pago con sede o sucursal en España (IBAN ES) no obligan a informar en el Modelo 720, ya que el dinero se considera depositado en territorio español.
Sin embargo, si inviertes en plataformas extranjeras no establecidas en España o si los fondos permanecen en cuentas fuera del país, podrías estar obligado a declarar siempre que se superen los 50.000 € en los saldos a 31 de diciembre o en el saldo medio del último trimestre.
Puedes consultar el análisis completo y actualizado sobre el Modelo 720 y su aplicación al crowdlending y crowdfunding en el artículo completo:
P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
