SEGO REAL ESTATE/SEGO FINANCE

HE DEJADO DE INVERTIR EN ESTA PLATAFORMA HAY PROYECTOS EN DEFAULT, POR SUERTE NO ME HA AFECTADO, EN LOS QUE INVERTI HAN FINALIZADO BIEN

INTRODUCCIÓN

Socios Inversores S.L, que anteriormente ofrecía dos líneas de Crowdfunding Equity para Startups y Real Estate, ha pasado a formar parte del Grupo Finance y ha cambiado su nombre a Sego Venture y Sego Real Estate.

Sego Finance ya tiene experiencia en inversión inmobiliaria con dos operaciones exitosas realizadas a través de su línea de Equity Crowdfunding, SEGO Venture, La primera campaña llamada Amura, realizada en colaboración con Metrovacesa, ha devuelto ya la inversión a los participantes con una rentabilidad del 25%. La segunda campaña, Luxor & Spa, en colaboración con Bricks & People, está próxima a liquidación con una rentabilidad del 45%. Basándose en estos logros, la compañía ha decidido establecer una línea de inversión exclusiva para el Real Estate, que se lanzó en septiembre de 2022.

La empresa SOCIOSINVERSORES 2010 SL. fue constituida en el año 2011 y está registrada como una compañía que se dedica a la actividad CNAE «7022 – Otras actividades de consultoría de gestión empresarial». Además, cuenta con un capital social de 60.250,40€. Esta empresa se enfoca en la prestación de servicios de financiación participativa, lo que indica que su actividad está orientada a brindar opciones de financiamiento a empresas y emprendedores mediante la colaboración de inversores interesados.

¿Qué significa Real Estate?

Tiene origen anglosajón, se refiere a todo lo relativo a los bienes inmuebles o bienes raíces, es decir, a todo el sector inmobiliario en general. comprende tanto los terrenos, como la edificaciones, los recursos naturales y otras mejoras que se encuentren en la propiedad. Hay tres categorías:

1.- Residencial (terrenos, casas, etc)

2.- Comercial (oficinas, almacenes, etc)

3.- Industrial (fábricas, parques empresariales, etc)

¿QUÉ ES SEGO REAL ESTATE Y COMO FUNCIONA?

Es una Plataforma de Financiación Participativa (PFP) en Equity Crowdfunding inmobiliario, regulada por la CNMV con número de Registro 2 desde el 2016, anteriormente su denominación era Socios Inversores, SL y fue constituida en 2011.

Sego Real Estate ha comenzado a implementar el nuevo Reglamento UE 2020/1503 y se ha convertido en una plataforma de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). Como resultado de este cambio, la empresa ha obtenido un nuevo número de licencia en la CNMV, que ha pasado del 2 al 7 con fecha 14/04/2023.

El administrador de Sego Real Estate es Javier Villaseca Sanchez. Este nuevo enfoque permitirá a la empresa ofrecer servicios de financiación participativa de acuerdo con las regulaciones y normativas establecidas en el nuevo reglamento.

Mediante este reglamento se establece una regulación para todas las plataformas de financiación participativa que tengan como objeto un elemento de inversión o financiación, es decir, queda regulada la actividad de préstamo (Crowdlending) e inversión (Equity Crowdfunding), consiste en poner en contacto a promotores con inversores que buscan obtener una rentabilidad. La línea de inversión que utiliza es el crowdlending inmobiliario.

Está línea aprovecha toda la experiencia de Sego Venture que trabaja en la línea de Crowdfunding Equity para financiar proyectos de forma colectiva.

La inversión en este caso se realiza en proyectos inmobiliarios mediante préstamos a los promotores para sus proyectos, con un plazo de recuperación del capital a corto plazo entre 12 y 24 meses y un bajo riesgo de impago. El riesgo es bajo porque todas las oportunidades cuentas con garantías, las garantías dependen del proyecto en concreto. Que cuente con garantías, no quiere decir que este exento de riesgos, toda inversión conlleva riesgo de pérdida total o parcial. Los préstamos están regulados por la Ley 2/2009, de 31 de marzo,  Estos préstamos pueden ser documentados de forma privada o elevados a público a través de la intervención de un notario, pero en el caso de esta plataforma en particular, no se elevan a documento público. Más información.

Tipos de proyectos que ofrecen:

1.- Plusvalía (Equity): Esta estrategia pasa por comprar (promover), construir (o reformar) y vender. 

2.-Préstamo con garantías: bien para financiar parte de la reforma o financiar opción de compra de un inmueble (Si el propietario consigue una mejor oferta, el promotor desiste a la opción de compra con una indemnización del 12% sobre la inversión, es decir, si el propietario consigue una mejor oferta el promotor se retira y amortiza el préstamo y queda finiquitado el proyecto).

Tipos de garantías de los proyectos que se financian:

1.-Pignoración de rentas (cuentas ahorro, depósitos, acciones, fondos, etc)

2.-Pignoración de participaciones sociales (acciones)

3.- Garantía hipotecaria

4.- Garantías patrimoniales universales del promotor o personales de los dueños

¿Qué es la pignoración?

Consiste en inmovilizar como garantía bienes dinerarios, como pueden ser dinero, acciones, fondos de inversiones o valores de renta fija, como pagarés o letras del tesoro, para obtener un porcentaje de financiación sobre la cantidad que se inmoviliza.

Su funcionamiento es similar a Sego Venture:

1.- El equipo de expertos de SEGO Real Estate recibe y analiza los proyectos de las promotoras.

2.- Los proyectos que presentan están detallados al milímetro, aportando toda la documentación necesaria para que los inversores, sepan donde están invirtiendo y así analizar. Así mismo cada proyecto lleva un scoring, dónde:

AA+ =Óptima

AA = Muy Alta

A = Alta

BB = Satisfactoria

B = Aceptable

CC = Baja

Con esta línea puedes diversificar tu cartera y tener exposición al sector inmobiliario, sin tener que invertir cantidades grandes. La inversión mínima por proyecto son 500€, con una rentabilidad que ronda el 10% a un plazo de 12 meses. Acceso a oportunidades financiadas.

Tipos de activos:

1.- Terrenos

2.- Parkings

3.- Locales para uso de viviendas

4.- Oficinas

5.- Naves industriales

6.- Suelo agrario

En cada proyecto aparecen los riesgos asociados a cada oportunidad:

Recuerda: Toda inversión conlleva riesgos de pérdida parcial o total. Más información.

¿QUÉ OCURRE SI EL PRESTATARIO NO CUMPLE CON EL CONTRATO DE PRÉSTAMO?

En muchas plataformas de financiación participativa, incluyendo Sego Real Estate, existe la posibilidad de que los promotores de los proyectos incumplan el pago de los préstamos acordados. En estos casos, la plataforma procederá a reclamar la deuda mediante acciones extrajudiciales y judiciales.

Antes de llevar a cabo estas acciones, la plataforma debe obtener la autorización de los inversores a través del contrato de mandato que se firma al invertir en un proyecto. Este contrato otorga a la plataforma el poder de actuar en nombre de los inversores para recuperar el dinero prestado.

Es importante destacar que la plataforma tiene el deber de velar por los intereses de los inversores y tomar todas las medidas necesarias para recuperar el dinero prestado. Sin embargo, este proceso puede ser largo y complejo, y no siempre garantiza el pago total de la deuda. Es importante conocer los riesgos antes de invertir.

¿QUIÉN PUEDE INVERTIR?

Todas las personas físicas (mayores de edad) o jurídicas con nacionalidad española o extranjera.

METODOS DE PAGO Y RETIRADA DE FONDOS

El grupo SEGO FINANCE, cuenta con una única wallet para todas sus líneas, la plataforma utiliza la pasarela de pago Mongopay, los ingresos y retirada de dinero de la wallet son gratis, puedes ingresar dinero en la wallet bien por tarjeta de crédito, débito o prepago (el ingreso es inmediato, como si de una compra se tratará), o por transferencia bancaria (llegará a tu wallet entre 24h o 48 h). Mi consejo es que recargues la wallet días antes de que se abra la oportunidad y así puedes invertir más rápido, pues hay proyectos que se cierran rápidamente. Tu dinero no va a la cuenta de SEGO FINANCE, sino a la cuenta que la pasarela de pago a creado a cada uno de los inversores, cada proyecto tiene su propia cuenta.

COMISIONES Y HACIENDA

Sego Real Estate no cobra nada a los inversores, la comisión que cobran ya está contemplada en el proyecto, es decir, es una comisión implícita.

En cuanto a hacienda, una vez recibes tus intereses la plataforma te retiene el 19% IRPF para ingresarlo a hacienda y te aparece en tu borrador, con lo cual no tienes que hacer nada. Más información. Además la plataforma pone a tu disposición en tu área de clientes el informe fiscal.

Con respecto al Modelo 720, solo hay que declarar las inversiones o liquidez que tengamos en el extranjero, para más información puedes acceder aquí.

OTROS DATOS DE INTERÉS

Como novedad a destacar, ofrece oportunidades para financiar la opción de compra que otras plataformas no ofrecen (Urbanitae, wecity y stockcrowd in), que consiste en comprar por debajo del 50% del valor del inmueble, se firma ante notario la opción de compra, con una condición si el propietario obtiene una mejor oferta el promotor se retira, es decir, desiste de la compra y devuelve capital + intereses a los inversores, con antelación. Si opta por la compra devuelve el capital + intereses al final de la operación, Estamos ante un riesgo bajo pero no exento.

Es cierto que todas las inversiones inmobiliarias conllevan ciertos riesgos, y la opción de compra no es una excepción. En este caso, hay riesgos específicos que es importante considerar antes de tomar una decisión de inversión.

Riesgos en Oportunidades con opción a compra:

1-Riesgo de caída del mercado inmobiliario: Riesgo bajo ya que se trabaja con márgenes de seguridad de más del 30% del valor en el momento de formalización.

2.-Riesgo de retraso en devolución del capital:

Opción 1: El propietario devuelve el capital con la indemnización pactada.
Opción 2: El propietario no devuelve el capital. Hay varias alternativas:

Alternativa 1: El promotor compra la propiedad y devuelve el préstamo a los inversores.

Alternativa 2: Se busca un inversor externo a SEGOFINANCE que compre la propiedad.

Alternativa 3: Ejecución de garantías reales según contrato de préstamo.

Riesgo de suministro: La empresa ha construido una sólida red de agentes y un flujo de acuerdos en los últimos 12 años, por lo que no prevé ningún problema con los acuerdos de origen o el abastecimiento de propiedades.

Si todavía tienes dudas sobre Sego Real Estate, puedes acceder al apartado de preguntas frecuentes en su sitio web.

En cuanto a transparencia, Sego Real Estate proporciona acceso a sus cuentas anuales, lo que demuestra su compromiso con la transparencia y la confianza de sus inversores. Además, aunque aún no tienen un informe de evaluación de proyectos, han asegurado que es algo que están trabajando en implementar.

Si tienes alguna otra duda o inquietud, puedes acudir al SAC de la mano de Daniel Santos, se muestra accesible y está dispuesto a responder rápidamente a las preguntas planteadas. De esta manera, se aseguran de brindar a sus inversores toda la información necesaria para tomar decisiones informadas y confiar en la gestión de sus inversiones.

Proyectos Finalizados: Enero 2023

Recuerda: No elijas una plataforma por la bonificación, ten en cuenta otros factores más importantes. Ej. transparencia de la plataforma, riesgos, tipo de préstamos, si está o no regulada, etc, hay muchos factores a tener en cuenta, recuerda que lo que está en juego es tu dinero.

CONCLUSIÓN

Está plataforma forma parte de mi cartera, desde que se unió a Sego Finance, desconocía su existencia, punto fuerte a destacar es su Atención al Cliente de la mano de Daniel Santos, cuenta con una atención personalizada, la atención es de 10, creo que está línea generará confianza a los inversores por su buen hacer, la mayoría de inversores desconocen está línea que ha aterrizado hace poco tiempo en el Grupo Finance.

Es cierto, que ofrecen pocos proyectos, esperemos que a larga se solvente, tenemos que partir que prácticamente acaban de aterrizar.

Al igual que la mayoría de plataformas de crowdlending inmobiliario no cuenta con mercado secundario.

Como novedad ofrecen oportunidades para financiar la opción de compra servicio que otras plataformas de crowdlending no ofrecen,

Hay que ir evaluando el desempeño de los proyectos a largo plazo, aún es pronto pues acaban de aterrizar.

A fecha de hoy solo llevan nueve proyectos, de los cuales uno de ellos ha finalizado con éxito y en un plazo record de 4 meses, generando una rentabilidad del 12%.

En septiembre 2022 invertí en el proyecto de Calafell, tipología préstamo al 12% durante 12 meses para financiar opción de compra, el propietario de la vivienda ha obtenido una mejor oferta de compra y el promotor se ha retirado, es decir, ha amortizado el préstamo, y ha devuelto capital + intereses a los inversores. Una de las cláusulas era que si se retiraba indeminazaba con el 12%, La operación se ha devuelto en 4 meses, obteniendo una rentabilidad del 12% sobre el capital invertido. Muy buena noticia.

Si tienes dudas de como calcular la rentabilidad que obtendrás invirtiendo en dicha plataforma pulsa el botón de abajo.

Antes de invertir lee bien los documentos de cada proyecto, Ejemplo: Quién es el promotor, zona, rentabilidad, duración, si tiene licencia, balance económico, etc, muy importante diversifica entre proyectos, promotores y plataformas, no pongas todos los huevos en la misma cesta.

ACTUALIZACIÓN

ABRIL 2023: Desde abril está aplicando el nuevo Reglamento y por tanto su número de licencia en la CNMV ha cambiado del número 2 al 7 de fecha 14/04/2023.

Además, es importante destacar que la empresa opera bajo el principio de libre prestación en el Espacio Económico Europeo. Esto significa que la empresa puede ofrecer sus servicios y operar en varios países dentro de este espacio sin restricciones significativas.

JUNIO 2023: Referente al contrato de mandato, hay dos tipos, el de la plataforma donde los inversores autorizan a la misma para que actúe en su nombre y el del Agente de Garantías, se utiliza en proyectos que cuentan con garantía hipotecaria o pignoración de participaciones sociales, el Agente de Garantías con el que trabajan es LA QUINTA OPCIÓN 2021, S.L, el promotor constituirá una provisión de fondos a favor del Agente de Garantías. Esta provisión tiene como propósito cubrir los gastos en los que el Agente de Garantías pueda incurrir para garantizar el cumplimiento del préstamo. Este enfoque es una ventaja de esta plataforma en comparación con otras Plataformas de Financiación Participativa, ya que la provisión de fondos solicitada al promotor «garantiza» que todos los gastos en caso de incumplimiento sean responsabilidad del promotor y no de los inversores.

Sin embargo, en la mayoría de las plataformas, el préstamo se concede en función del Loan to Value (LTV), es decir, el valor del bien hipotecado. Esto significa que el bien cubre tanto los gastos del Agente de Garantía (costes extrajudiciales y judiciales) como el capital e intereses de los inversores. Esta es una práctica común en muchas Plataformas de Financiación Participativa. En caso de incumpliento, desconozco si los inversores tendrán que poner fondos para que el Agente de Garantías actúe. La ventaja de Sego, es que solicita provisión de fondos al promotor.

ADVERTENCIA

Toda la información que aparece en mi blog, son mis opiniones, consejos, sugerencias y reflexiones, etc, NO SOY ASESORA soy INVERSORA, NO ES NINGUNA RECOMENDACIÓN, todo lo que hagas lo haces bajo tu responsabilidad. La información que aparece en este artículo NO CONSTITUYE ningún ASESORAMIENTO FISCAL, CONTABLE O LEGAL,  en caso de dudas, consulte con un experto en la materia.

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P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.