Opiniones Domoblock: ¿Es seguro o estafa? | Crowdfunding Inmobiliario

📚Introducción

Domoblock es una de las plataformas con las que he ampliado mi cartera después de empezar, en abril de 2023, con Hausera, un modelo similar. Uno de los principios que sigo al invertir es la diversificación: repartir mi capital entre distintas plataformas, modelos de inversión y zonas geográficas. Por eso te cuento aquí mi opinión sobre Domoblock, desde mi experiencia como inversora.

Antes de entrar en detalle, una aclaración importante: aunque Domoblock utiliza blockchain como registro contable de las operaciones, su modelo no es la tokenización de activos inmobiliarios ni el de una plataforma de servicios de financiación participativa (PSFP). Y como en cualquier inversión inmobiliaria, los plazos previstos y la rentabilidad esperada no están garantizados, y la recuperación del capital puede demorarse más de lo inicialmente previsto.

A lo largo del artículo te explico cómo funciona Domoblock, qué instrumento financiero utiliza, cuáles son sus condiciones económicas y qué riesgos conviene conocer antes de invertir, además de mi valoración personal.

🔎 ¿Qué es Domoblock?

Domoblock es una empresa del sector inmobiliario que utiliza la financiación colectiva (crowdfunding) para captar capital destinado a proyectos inmobiliarios. Su actividad se ha centrado inicialmente en el house flipping, un modelo basado en la compra de inmuebles, su reforma o rehabilitación y su posterior venta para obtener una plusvalía.

La compañía busca facilitar el acceso a este tipo de operaciones a pequeños y medianos inversores. La inversión mínima es de 200 €, lo que permite participar en proyectos inmobiliarios sin necesidad de adquirir directamente un inmueble. Además, Domoblock ha ampliado su actividad a otras tipologías de proyectos, como WIP (proyectos en obra), NPL (deuda impagada con garantía inmobiliaria) y REO (inmuebles adjudicados o adquiridos tras procesos de ejecución).

En cuanto a la tecnología, Domoblock utiliza blockchain como registro contable de las operaciones, pero esto no significa que los inmuebles estén tokenizados ni que el inversor adquiera directamente una parte de su propiedad.

La duración y la rentabilidad potencial dependen de las condiciones vigentes y de cada oportunidad publicada. Como en cualquier inversión inmobiliaria, los resultados no están garantizados y existe riesgo de retrasos y de pérdida del capital invertido.

🌱Trayectoria de Domoblock

Domoblock inició su actividad empresarial en 2021 y ha evolucionado desde sus primeras operaciones de inversión inmobiliaria hacia una estructura empresarial con distintas sociedades y líneas de negocio.

A continuación explico cómo ha evolucionado su actividad y recojo los datos identificativos de la sociedad vinculada a su actividad de inversión, diferenciándola de la sociedad cabecera del grupo.

📈Evolución de la actividad de Domoblock

2021 — Inicio centrado en el house flipping.

En sus comienzos, Domoblock centra su actividad en el house flipping, un modelo basado en la compra, reforma y posterior venta de inmuebles para obtener una rentabilidad.

Finales de 2025 — Diversificación del negocio y evolución societaria.

A finales de 2025, Domoblock comienza a ampliar su actividad más allá del house flipping, explorando otras tipologías de inversión, como proyectos en obra (WIP), operaciones de deuda impagada con garantía inmobiliaria (NPL) e inmuebles adjudicados o adquiridos tras procesos de ejecución (REO). Esta nueva etapa también incluye colaboraciones con terceros y partners especializados, como Prophero.

Paralelamente, se desarrolla una estructura societaria de grupo en la que destaca DOMOBLOCK CAPITAL GROUP, S.L., concebida como sociedad holding para centralizar participaciones y el control de distintas compañías.

Esta reorganización hace importante distinguir entre la sociedad cabecera del grupo y las sociedades que intervienen directamente en cada operación de inversión.

Septiembre 2026 — Nueva vertical DOMO-UNIQ.

Domoblock anuncia DOMO-UNIQ, una nueva línea orientada a inversores que quieren comprar un piso y ponerlo en alquiler con ayuda profesional. A diferencia de sus proyectos de crowdfunding, aquí el inmueble se compra a nombre del propio inversor.

El servicio incluye la búsqueda y el filtrado de oportunidades, la negociación con el vendedor, la coordinación de la financiación y la notaría, y el apoyo postventa para la gestión del alquiler.

El modelo de cobro es de 5.000 € por operación cerrada, con una señal reservable de 1.000 € que se descuenta del importe final.

💡Domoblock no está supervisada directamente por la CNMV ni sus emisiones cuentan con la supervisión de una EAF. Esta situación se produce desde el proyecto DOMO-VLC-4, tras los cambios regulatorios relacionados con los security tokens.

🌍Ambito de Actuación Domoblock

Su ámbito de actuación es nacional, es decir, dentro del territorio español. Se encuentran presentes en los principales barrios y áreas de las ciudades españolas, aunque su actividad se ha centrado sobre todo en Valencia, con presencia también en Castellón. En enero de 2024 ampliaron su actividad a Madrid, Zaragoza y Almería.

A nivel nacional, su actividad ya no se limita a la compra, reforma y venta (flipping house): desde finales de 2025 también incluye proyectos WIP, NPL y REO.

En el ámbito internacional, anunciaron su primer proyecto en México, concretamente en Tulum, con tipología CRA. Según informó la plataforma, a este nivel se centrarían en el alquiler turístico.

🏗️Oportunidades de Inversión en Domoblock

Existen tres tipos de oportunidades:

Domoblock ofrece oportunidades de inversión vinculadas a proyectos inmobiliarios. Estas operaciones pueden diferenciarse según la estrategia utilizada para obtener rentabilidad y las condiciones específicas de cada proyecto.

Entre las modalidades que ha utilizado la compañía se encuentran las siguientes:

✅ Compra – Reforma – Venta (CRV)

Esta modalidad se basa en adquirir un inmueble, normalmente buscando un precio atractivo, reformarlo o rehabilitarlo y venderlo posteriormente para obtener una plusvalía. Es el modelo conocido como house flipping o flipping inmobiliario.

✅ Compra – Reforma – Alquiler (CRA)

Esta estrategia combina la adquisición y reforma de un inmueble con su explotación mediante el alquiler y una posible venta posterior. En el modelo descrito anteriormente, los inversores podían percibir rentas proporcionales a su participación y beneficiarse de la plusvalía generada por la venta, según las condiciones de cada operación.

Actualmente, Domoblock ya no ofrece oportunidades de inversión bajo la modalidad CRA, por lo que esta tipología se recoge aquí únicamente como referencia a su modelo anterior.

La compañía también ha incorporado proyectos de otras tipologías, como WIP (proyectos en obra), NPL (deuda impagada con garantía inmobiliaria) y REO (inmuebles adjudicados o adquiridos tras procesos de ejecución). Las características, los plazos y las vías para obtener rentabilidad dependen de cada operación.

Desde mayo de 2026, Domoblock aplica en algunos proyectos en el caso de que sufran retrasos un sistema de compensación mediante el abono de un interés de demora, con un máximo del 4,5 %. No es una garantía general, así que conviene revisar las condiciones concretas de cada operación y leer detenidamente el contrato.

Antes de invertir, es importante analizar la documentación disponible para cada oportunidad, prestando especial atención a la estrategia del proyecto, la información del inmueble, los plazos previstos, la rentabilidad estimada y los riesgos asociados. Domoblock facilita documentación informativa sobre sus proyectos, que puede incluir un dossier, un documento más detallado y la nota simple del inmueble cuando corresponda.

La rentabilidad anunciada es una estimación, no una garantía: el resultado final depende de la ejecución del proyecto y de factores como la evolución del mercado inmobiliario, los costes y la venta o explotación del activo.

🏦Instrumento financiero que utiliza domoblock

La inversión en Domoblock se articula mediante préstamos participativos. Por tanto, el inversor no adquiere directamente una parte de la propiedad del inmueble por el mero hecho de participar en una operación, sino que mantiene los derechos establecidos en el contrato de préstamo y en la documentación correspondiente.

📌Si quieres profundizar en las diferencias entre las distintas modalidades de préstamo, puedes consultar mi artículo: Diferencias entre préstamo fijo y participativo: implicación en crowdfunding.

Los préstamos pueden formalizarse mediante documento privado o público; en el caso concreto de Domoblock, son privados.

Por otra parte, Domoblock participa en los proyectos aportando, al menos el 5 % del capital que se va a financiar. Esta práctica, conocida como skin in the game, implica que la compañía también asume exposición económica en la operación, aunque no elimina el riesgo de pérdida para los inversores ni garantiza que el proyecto alcance la rentabilidad prevista.

🧩Proceso de Inversión en Domoblock

Las oportunidades se abren en dos fases: una venta privada (preventa) y una venta pública. Esta estructura no es fija y la plataforma puede modificarla según sus decisiones.

Requisitos para acceder a la venta privada (basta con cumplir uno):

✅Haber acumulado una inversión total de 50.000 € o más.
✅Haber invertido en 5 proyectos o más, con una inversión acumulada de al menos 2.500€.

👤¿Quién puede invertir en Domoblock?

Puede registrarse cualquier persona, física o jurídica, que cumpla estos requisitos:

💡 Si eres nuevo en la plataforma, al principio solo podrás participar en la venta pública, ya que la preventa exige haber invertido antes (consulta el apartado Proceso de Inversión).

📝¿Cómo es el proceso de registro en Domoblock?

El registro es sencillo y 100 % online. Estos son los pasos:

1. Alta: Introduce tus datos personales y tu correo en el formulario de la web. Recibirás un email con un enlace a tu perfil. También puedes registrarte directamente con tu cuenta de Google, que es más rápido porque no hay que validar el correo. Durante el alta debes aceptar los términos del servicio y la política de privacidad.
2. Cuestionario: Responde a una serie de preguntas, que incluyen un breve test para evaluar tus conocimientos sobre el producto en el que vas a invertir.
3. Verificación de identidad: Escanea tu DNI por delante y por detrás y hazte un selfie, igual que en un banco online. Este proceso se llama KYC y es el que se aplica a personas físicas; las personas jurídicas se identifican mediante KYB.
4. Validación: Cuando tu cuenta esté verificada, podrás empezar a invertir. Además, la plataforma permite activar de forma opcional la autenticación en dos pasos (2FA) (más detalles en el apartado Métodos de pago y retirada de dinero).
   

‼️ Inversión mínima: 200 € por transferencia. Para aprovechar el código amigo, la primera inversión debe ser de 500 €.

📚 Tutoriales

• Cómo darse de alta, invertir, retirar ganancias, etc.
• Cómo invertir (vídeo). Domoblock lo actualiza con frecuencia, así que iré poniendo aquí el más reciente.

🆘 ¿Problemas con el DNI o el selfie? Contacta con la plataforma a través del formulario de su web, por teléfono (690 842 648) o por correo (info@domoblock.io). Suelen responder rápido.

🤝Código Amigo Domoblock

💡 Atención: Si ya estás registrado pero aún no has realizado tu primera inversión, ¡Puedes acogerte al Plan Amigo! Solo tienes que hacer clic en el enlace de arriba y aprovechar esta oportunidad.

🧾¿Cómo tributa el bonus del plan amigo?

El incentivo tributa como rendimiento del capital mobiliario: se suma a los rendimientos del proyecto en el que se aplica y, como ellos, está sujeto a una retención del 19 % de IRPF.

Recuerda: 🔍 No te dejes llevar solo por el bonus: Elegir una plataforma solo por la bonificación inicial puede ser un error. Antes de decidir, evalúa aspectos clave como la transparencia, los riesgos, los tipos de oportunidades y si está regulada. Si no lo está, entiende el motivo: no todas las plataformas que utilizan el crowdfunding son Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) y, por tanto, no pueden estar reguladas como tales. Hay muchos factores a considerar, y lo más importante es proteger tu dinero. 🚀💡

💳Métodos de pago y retirada de dinero

Para participar en las oportunidades de inversión hay dos formas de pago. La retirada del capital y de las ganancias depende del método que hayas usado:

💳 La recarga con tarjeta tiene un coste del 0,10 %.

🔐 Autenticación en dos pasos (2FA). Desde marzo de 2026, Domoblock permite activar de forma opcional una verificación adicional para reforzar la seguridad de la cuenta. Para ello se necesita una app de autenticación, como Google Authenticator o Twilio Authy. Con la 2FA activada, cada vez que se ingresa o se retira dinero se solicita un código de 6 dígitos generado por la app.

🔎Comisiones y Hacienda (IRPF) en Domoblock

💶Comisiones

Domoblock no cobra comisiones directamente al inversor. La comisión está incorporada en la estructura financiera de cada proyecto y se detalla en cada oportunidad de inversión. Suele situarse entre el 3 % y el 4 % de la cantidad financiada, aunque en algunos proyectos puede rondar el 8 %. Al ir incluida en los costes del proyecto, no se descuenta aparte de lo que inviertes, pero conviene consultar el porcentaje concreto de cada oportunidad antes de invertir.

Además de esa comisión de gestión, la plataforma aplica una comisión de éxito: si la propiedad se vende por un precio superior al previsto, la diferencia se reparte entre Domoblock y los inversores. Desde junio de 2025 el reparto es 40 % para los inversores, 40 % para la plataforma y 20 % para el Fondo de Garantía, y antes era 50/50 (consulta el apartado de Actualizaciones). Personalmente, no le veo mucho sentido a ese fondo.

🧾Tributación IRPF

La plataforma retiene el porcentaje correspondiente, que en España es generalmente del 19 %. Los inversores lo suelen valorar porque los datos aparecen reflejados con claridad en el borrador de la declaración. Aun así, la responsabilidad fiscal recae en el contribuyente, por lo que conviene revisar el borrador antes de presentarlo.

Los rendimientos tributan como rendimientos del capital mobiliario, en la base del ahorro y no en la base general, como ocurre con la inversión tradicional en inmuebles. Eso significa que no se suman a los ingresos del trabajo, y los tramos de tributación son por lo general más bajos.

📚 Si quieres profundizar en la fiscalidad, tienes mi guía completa: Fiscalidad IRPF: Crowdfunding, Startups y Código amigo.

🔥🛡️Riesgos y Compromisos Domoblock

Toda inversión conlleva la posibilidad de sufrir pérdidas totales o parciales: la rentabilidad esperada no está garantizada. En caso de pérdida total, solo se pierde el capital aportado.

⚠️Riesgos

Los riesgos de cada oportunidad se detallan en el documento que la plataforma facilita a los inversores (el whitepaper). Los principales son:

1.-Riesgo de mercado.

2.-Riesgo financiero

3.-Riesgo Regulatorio

4.-Riesgo de software

5.-Riesgo de custodia / pérdida de claves privadas

6.-Riesgo de servicios de wallet incompatibles

7.-Riesgo de concurso de acreedores de la plataforma (lo explico en el siguiente apartado)

Los riesgos de custodia, claves privadas y wallets incompatibles están ligados a la posibilidad de invertir con DAI desde una wallet.

A esto se suma que, desde Domo8, ya no se recoge expresamente la prohibición de hipotecar el activo, por lo que Domoblock podría hacerlo si lo considera oportuno. Esto aumenta el riesgo para el inversor.

Domoblock afirma dedicar esfuerzos a reducir estos riesgos con un análisis exhaustivo, pero los riesgos siguen estando presentes.

🤝Compromisos de la plataforma

Aunque la inversión se articula mediante un préstamo participativo y el inversor no es propietario del inmueble, el resultado depende de la venta del activo, por lo que tiene un derecho económico sobre la propiedad del proyecto.

Si al terminar el plazo el inmueble no se vende al precio ofertado, Domoblock se compromete a lo siguiente:

• No venderlo por debajo del precio de la oferta durante al menos 12 meses.
• Ponerlo en alquiler, si lo considera oportuno. Las rentas se reparten entre los inversores, y cuando mejore el mercado se busca la venta para devolver el capital y las plusvalías.

En todos los proyectos, Domoblock invierte junto al resto de inversores, con una aportación de al menos el 5 % del capital. Es decir, también tiene su propio dinero en juego.

Estos compromisos no constituyen una garantía de recuperar el capital ni de alcanzar la rentabilidad prevista.

💡RECUERDA; Que las Plataformas de Tokenización al igual que las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP), no tienen ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no está cubierta por ningún plan de indemnización de los inversores ni por ningún Fondo de Garantía de depósitos, la pérdida está limitada, al capital invertido,

⚖️Concurso de Acreedores Domoblock

En el supuesto de que el Domoblock se declarase en concurso de acreedores por cualquier razón, el carácter del instrumento financiero, el cual constituye el núcleo del actual Proyecto de Inversión como un contrato de préstamo participativo, conlleva, de acuerdo con la jurisprudencia vigente, que los inversores serían considerados como acreedores con créditos subordinados en el proceso concursal pertinente.

💡Recuerda: Los Acreedores subordinados son aquellos cuyos créditos se sitúan en una posición inferior en el orden de cobro en comparación con otros tipos de acreedores.

📌Te recomiendo leer mi entrada sobre Orden de Pago en caso de concurso de acreedores: Clasificación de los acreedores según su garantía y privilegios.

📌Otros Datos de interés

🔁Mercado secundario

Actualmente, la plataforma no cuenta con un mercado secundario.

💻Web y operativa

La web de Domoblock aún no está a la altura de lo que cabría esperar. En mi experiencia, el sistema de referidos no está integrado en la plataforma, muchas gestiones se realizan de forma manual y se producen fallos con frecuencia.

Además, echo en falta un apartado donde consultar las cuentas anuales de la compañía, algo que aportaría transparencia y confianza a los inversores.

🏆Reconocimientos

Domoblock ha sido galardonada como una de las entidades más disruptivas en innovación por el Parc Científic de la Universitat de València y el Banco Santander. El premio incluyó el acceso gratuito a las instalaciones del Parc Científic y una dotación económica destinada a invertir en tecnología.

También fue seleccionada por Lanzadera para formar parte de la séptima edición de su programa, en la fase inicial (start). Más información.

📎 Puedes consultar las preguntas frecuentes de Domoblock en su web.

📊Track Record Domoblock

A continuación puedes consultar los datos históricos de financiación, número de operaciones y resultados publicados por la propia plataforma.

⚖️Comparativa con Equalice

Si quieres ver una comparativa completa con Equalice, puedes consultarla en este análisis detallado. 👇

⚖️Comparativa con Hausera y Tokenized Green

Para conocer las fortalezas y debilidades de DOMOBLOCK con respecto a Hausera y Tonenized Green, puedes consultar la siguiente comparativa 👇

❓ Domoblock: preguntas frecuentes

Resuelvo las dudas más habituales sobre Domoblock: plazos, ventas, rentabilidad, regulación e inversión mínima.

✍️Opinión: ¿Merece la pena invertir en Domoblock?

Domoblock es una plataforma de inversión inmobiliaria que utiliza la tecnología blockchain como sistema de registro contable de las operaciones. Sin embargo, es importante distinguir el uso de esta tecnología de la tokenización de activos inmobiliarios, ya que no son conceptos equivalentes.

Cuando incorporé Domoblock a mi cartera, me interesaron especialmente los plazos previstos de las inversiones y la posibilidad de reinvertir el capital recuperado en nuevas oportunidades. Este enfoque puede resultar atractivo para quienes buscan diversificar sus inversiones inmobiliarias y distribuir el capital entre distintos proyectos.

No obstante, los plazos previstos no garantizan una recuperación puntual del capital, y la rentabilidad potencial debe analizarse junto con los riesgos específicos de cada operación.

Mi opinión sobre DOMOBLOCK se basa en mi experiencia personal como inversora y en el seguimiento de los proyectos en los que he participado. Considero importante valorar no solo las características de las oportunidades de inversión, sino también su evolución, el cumplimiento de los plazos y el funcionamiento de la plataforma.

👉Si quieres conocer las similitudes y diferencias entre las PSFP y empresas de tokenización, te invito a visitar mi entrada: Crowdfunding Inmobiliario vs Tokenización Inmobiliaria.

Como siempre, aconsejo analizar las condiciones de cada proyecto, comprender los riesgos asociados y no invertir cantidades cuya recuperación en el plazo previsto resulte imprescindible para tu planificación financiera.

Si no te sientes cómodo con el tema de la tokenización, no te preocupes, existen otras alternativas para invertir en bienes raíces con cantidades pequeñas. Algunas de estas opciones incluyen plataformas como Urbanitae, Wecity, Cresos (antesStockcrowd IN), Brickstarter, Civislend, BDKapital, Sodacrowd y Raizers

Opiniones de inversores en Trustpilot 4/4.

‼️IMPORTANTE: Investiga cuidadosamente cualquier plataforma en la que decidas invertir y te asegures de comprender los riesgos y beneficios asociados con cada proyecto antes de hacer una inversión. Asegúrate también de leer las condiciones y términos de cada plataforma para asegurarte de que se ajusten a tus objetivos de inversión y perfil de riesgo.

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