📚Introducción
En esta entrada analizaremos la startup proptech Domoblock, una plataforma que utiliza blockchain como registro contable para estructurar sus oportunidades de inversión inmobiliaria mediante tokens.
En mi caso, uno de los principios que sigo al invertir es la diversificación. Tras comenzar en abril de 2023 con la inversión inmobiliaria tokenizada a través de Hausera, decidí ampliar horizontes e incorporar nuevas plataformas, evitando concentrar el riesgo en una única zona geográfica.
Lecturas recomendadas antes de continuar:
✅Tokenización en el ámbito inmobiliario.
✅Adaptación a la Ley 6/2023: La Evolución de los Security Tokens en España: Esta ley, que entró en vigor en abril de 2023, ha marcado un hito importante en el marco regulatorio y es importante para entender la transición de los security tokens a los tickets. Descubre cómo este cambio afecta a la tokenización de activos y qué implica para el futuro del sector.
🌱Traycetoria de Domoblock
Domoblock Real Estate Investment S.L, es una Startup, fundada en el 2021, registrada en el Registro Mercantil de Valencia con fecha 09-09-2021, en el Tomo 11046 Libro 8324, Folio 179, Sección 8, Inscripción 1, Hoja MU 200224, ubicada en la Región de Valencia (España), con domicilio social en Buen Calle Presen Saez Dedescatllar Número 2 3 12 46002.
La actividad principal de Domoblock, está relacionada con el CNAE 6832, que abarca la administración de inmuebles, compra y venta de inmuebles, arrendamiento e inversión en el sector inmobiliario. El capital social de la empresa asciende a 3.000€. Más información.
Domoblock Real Estate Investment S.L cuenta con dos administradores solidarios, quienes desempeñan roles clave en la empresa. Sergio Navarro Peñaranda ostenta el título de CEO (Director Ejecutivo), mientras que Oscar Peñaranda Bueno ejerce como COO (Director de Operaciones). Ambos desempeñan un papel fundamental en la gestión y dirección de la empresa.
Además, el equipo de Domoblock está compuesto por un total de 26 personas, cada una de las cuales contribuye de manera significativa al éxito y funcionamiento de la empresa. Acceder aquí:
💡Es importante destacar que Domoblock es una plataforma de inversión inmobiliaria que no se encuentra bajo la supervisión directa de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Aunque anteriormente estaba supervisada por una Entidad de Servicios Financieros (ESI) regulada y autorizada por la CNMV, ya no opera bajo esta supervisión. Esto significa que, a pesar de que la plataforma no esté directamente supervisada por la CNMV, ha dejado de estar bajo el control de la entidad José María Manzanares Allen, una Empresa de Asesoramiento Financiero (EAF) independiente y privada, registrada con el nº 212 desde el 28/07/2017. Desde el cambio en la regulación de los security tokens, las emisiones de Domoblock ya no están supervisadas por esta EAF, a partir del proyecto DOMO-VLC-4.
🔎 ¿Qué es y cómo invertir en Domoblock?
Domoblock es una proptech especializada en el mercado residencial que opera como una promotora tecnológica a través de la blockchain de inversiones inmobiliarias. Su modelo de negocio se centra en la venta y alquiler de propiedades residenciales, tanto de uso habitacional como de trabajo, que obtienen un mayor valor a través de reformas y rehabilitaciones integrales de edificios. Estos proyectos van desde viviendas multifamiliares y edificios residenciales en formato coliving hasta viviendas de alto standing y de lujo. En otras palabras, la plataforma opera bajo elmodelo de negocio conocido como «house flipping» o «flipping inmobiliario». Este enfoque implica la adquisición de propiedades, es decir, viviendas, a un precio por debajo de su valor de mercado, seguido de la renovación de las mismas y su posterior venta en un corto período de tiempo. De esta manera, se generan ganancias a partir de la diferencia entre el precio de compra y venta.
Domoblock es la puerta de entrada a la inversión profesional para pequeños y medianos inversores. La plataforma nace a partir de los problemas que se encontró a la hora de invertir en inmuebles: altas barreras de entrada, dificultad para encontrar oportunidades de inversión rentables, necesidad de conocimientos especializados, tiempo para la gestión, falta de digitalización y numerosos procesos burocráticos.
Como parte de sus operaciones, Domoblock se involucra como Promotor en los proyectos, y aquí entra en juego el concepto del «Skin in the Game», aportando un 5% del capital total, y recibirá una parte de los beneficios generados después de la venta.
Cabe destacar que los tokens se emiten a través de la red Blockchain de Polygon, lo que proporciona un medio seguro y eficiente para llevar a cabo las transacciones en la plataforma. Es una red pública que ofrece a los usuarios una notable capacidad de transacción y una amplia funcionalidad de contratos inteligentes.
En Domoblock Real Estate Investment S.L., la inversión mínima es de 200 €, tanto si se realiza en criptomonedas como mediante transferencia bancaria.
No obstante, para poder beneficiarse del código amigo, la primera inversión debe ser de 500 €.
💡Es importante tener en cuenta que el valor de 1 token equivale a 100€. Por lo tanto, como ejemplo, si decides invertir 500€, recibirás 5 tokens en tu cuenta como resultado de tu inversión. Ten presente que no son token realmente, sino ticket como viene explicado en la entrada «Adaptación a la Ley 6/2023: La Evolución de los Security Tokens en España». Domoblock no utiliza un sistema de tokenización, sino que emplea la blockchain únicamente como registro contable de las operaciones realizadas en su plataforma.
Esta inversión mínima brinda a los inversores la posibilidad de acceder a oportunidades de inversión que ofrecen un atractivo rendimiento anualizado de aproximadamente ente el 12% y 14%. Esto la convierte en una opción interesante para quienes deseen explorar el mercado inmobiliario tokenizado y aprovechar su potencial de rendimiento.
En definitiva, la rentabilidad dependerá en gran medida de la capacidad de venta y negociación de Domoblock, así como de las condiciones del mercado.
🧩 Proceso de Inversión en Domoblock
Hay dos tipos de venta: Privada y Pública: (Aunque no es fija, puede verse alterada en función de las decisiones de la plataforma)
1.- Venta privada o preventa
Reservada exclusivamente para inversores que ya hayan participado previamente en la plataforma.
En esta etapa, los participantes obtienen un interés adicional del 0,5% que se suma a la rentabilidad prevista del proyecto.
Para acceder, es necesario cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:
✅Haber acumulado una inversión total de 50.000 € o más.
✅Haber invertido en un mínimo de 5 proyectos, con una inversión acumulada de al menos 2.500€.
En esta fase, habitualmente se financia hasta el 50% del importe total del proyecto. El 50% restante queda disponible para la venta pública. Sin embargo, en determinados casos la plataforma puede decidir cubrir el 100% del proyecto únicamente en la venta privada.
2.- Venta pública
Está abierta a todos los interesados, tanto nuevos inversores como aquellos que ya hayan participado previamente. Normalmente se suele reservar el 50%.
La venta pública se abre una hora después de la venta privada independientemente de que se alcance o no el 50%. Esto significa que, si durante esa hora los inversores privados no llegan a cubrir el 50% reservado, el porcentaje destinado a la venta pública (mínimo 50%) podrá aumentar en proporción.
‼️IMPORTANTE: Los inversores que hayan participado previamente en otros proyectos tienen derecho a acceder a la venta privada y, además, recibirán un interés adicional del 0,5%.
🏗️Oportunidades de Inversión en Domoblock
Existen tres tipos de oportunidades:
✅Compra – Reforma – Venta (CRV): A través de «House flipping» o Flipping inmobiliario, que consiste en comprar por debajo del valor de mercado, reformar y vender.
✅Compra – Reforma – Alquiler (CRA): Consiste en comprar por debajo del valor de mercado, reformar, alquilar y vender, los inversores reciben rentas mensuales proporcionales a su inversión por el alquiler y, en caso de venta del inmueble, se reparte el beneficio obtenido entre los inversores proporcionalmente a su participación. De esta manera, los inversores pueden obtener beneficios tanto a corto como a largo plazo en su inversión en el mercado inmobiliario.
De los diferentes tipologías de inversión CRA es a nivel internacional y CRV nacional
Las oportunidades se concretan a través de préstamos participativos entre la plataforma y los inversores. Los inversores que adquieran los tokens adquieren el derecho económico sobre la propiedad, lo que implica que tienen acceso a las rentas y las plusvalías generadas por la propiedad.
Nota: Domoblock ya no ofrece oportunidades de CRA
🏦Instrumento financiero que utiliza domoblock
Domoblock utiliza préstamos participativos para canalizar la inversión, para no entrar en repetir lo expuesto en otra entrada sobre los préstamos, te invito a visitar mi entrada: DIFERENCIAS ENTRE PRÉSTAMO FIJO Y PARTICIPATIVO. IMPLICACIÓN EN CROWDFUNDING.
Estos préstamos pueden ser documentados de forma privada o elevados a público a través de la intervención de un notario, pero en el caso de esta plataforma en particular, no se elevan a documento público.
💡RECUERDA: El token confiere a los inversores derechos económicos sobre las ganancias generadas por el inmueble, lo que significa que los inversores no poseen la propiedad del inmueble en sí, sino que tienen derechos económicos sobre su explotación, ya sea a través del alquiler, la venta o una combinación de ambos, dependiendo de la oportunidad de inversión específica. La empresa de tokenización, en este caso, Domoblock, es la titular legal del inmueble.
Es importante resaltar que toda la información crucial para evaluar las oportunidades está disponible para los inversores en el momento de su apertura. Esto permite que los inversores tomen decisiones bien fundamentadas y realicen un análisis exhaustivo de cada oportunidad antes de invertir, incluyendo la evaluación de los riesgos asociados a la misma. En la plataforma, cada proyecto dispone de un Dossier Informativo (Información Resumida) y un Whitepaper (Información completa) a los que los inversores pueden acceder y consultar. En estos documentos, se incluye un estudio de mercado, así como la nota simple del inmueble que se pretende adquirir.
La oferta que presenta la plataforma inmobiliaria es clara: establece un precio de venta estimado en un plazo determinado, junto con la rentabilidad esperada para los inversores.
Domoblock participa en las oportunidades con el 5% del capital a financiar, lo que significa que están comprometidos con el principio de «Skin in the game». Esto implica que tienen una parte sustancial de su propio capital en juego, lo que demuestra su compromiso y confianza en el éxito de las oportunidades en las que invierten.
❓ Domoblock: preguntas frecuentes
Descubre cómo se gestionan los plazos, ventas y rentabilidades en los proyectos de Domoblock.
La plataforma tiene un compromiso sólido de proteger los intereses de los inversores. En caso de que el inmueble no se venda dentro del plazo especificado, Domoblock se compromete a mantener la propiedad durante al menos 12 meses. Esto significa que no se venderá por debajo del precio de la oferta pública antes de que transcurra ese año. Esta medida es una garantía que respalda la estabilidad de la inversión.
El objetivo principal de Domoblock es completar la venta en el plazo establecido en el contrato, o incluso en un período más breve si es posible. Además, la plataforma ofrece una garantía adicional en caso de que el mercado inmobiliario experimente un ciclo a la baja. En estas circunstancias, Domoblock tiene la opción de poner el inmueble en alquiler y distribuir los intereses generados por las rentas a los inversores de manera mensual, hasta que el mercado se recupere, con un límite de hasta 24 meses. Una vez que el mercado mejora, se busca vender la propiedad de manera óptima, lo que conlleva el reembolso del capital invertido junto con las plusvalías generadas.
En caso de que la venta se concrete por un precio superior al estipulado, esto resultará en un aumento de la rentabilidad esperada para los inversores. La diferencia entre el precio final y el estipulado se distribuirá de manera equitativa, con un 50 % destinado a la plataforma y el otro 50 % a los inversores. Este escenario es una excelente noticia para quienes han invertido en Domoblock, ya que amplía el beneficio sin aumentar el riesgo asumido.
Si la venta se realiza en un plazo menor al establecido, los inversores recibirán la misma rentabilidad pactada, pero en un período de tiempo más corto. Esto implica que el rendimiento efectivo puede ser más elevado, ya que el capital se recupera antes de lo previsto, siempre manteniendo las condiciones de seguridad y garantías definidas en el contrato.
👤¿Quién puede invertir en Domoblock?
Cualquier persona física o jurídica mayor de edad, con residencia en Territorio Español y dentro o fuera de la Unión Europea, puede registrarse en la plataforma. Es importante destacar que los extranjeros deben poseer un NIE (Número de Identificación de Extranjero) válido. No obstante, una vez registrado, los inversores deben someterse a un breve cuestionario para evaluar su conocimiento sobre el producto financiero en el que desean invertir. Una vez completado con éxito el cuestionario, la cuenta será validada y podrán comenzar a invertir en la plataforma.
📝¿Cómo es el proceso de registro en Domoblock?
El proceso para registrarse en Domoblock es bastante sencillo. Primero, debes proporcionar tus datos personales y correo electrónico en el formulario de registro en su sitio web. Una vez que completes el registro, recibirás un correo electrónico con un enlace para acceder a tu cuenta. Al hacer clic en el enlace, serás redirigido a tu perfil en Domoblock. También podrás registrarte directamente con tu cuenta de google, siendo todavía más rápido ya que no tendrás que validar tu email.
En tu perfil, tendrás que responder una serie de preguntas para completar el proceso de registro. Una vez que hayas completado todas las preguntas, deberás escanear tu DNI por delante y por detrás y tomarte un selfie para verificación (KYC). Este proceso es similar a lo que se hace en un banco on line para garantizar que eres quien dices ser. Las personas jurídicas se deben identificar por KYB.
Tutoriales de como darse de alta, como invertir, retirar las ganancias, etc.
Tutorial de cómo invertir, lo cambian continuamente, pues hacen actualizaciones, iré poniendo el más actual por aquí. ACCEDER
‼️IMPORTANTE: La inversión mínima por transferencia 200€, pero para aprovechar el código amigo, la primera inversión debe ser por importe de 500€.
La diferencia entre KYC y KYB, los primeros es para la identificación de personas físicas y los segundos para empresas y proveedores.
Si experimentas cualquier dificultad al escanear tu DNI o al realizar el proceso de Selfie, no dudes en contactar a los responsables. Puedes hacerlo a través de WhatsApp, completando el formulario que encontrarás en su sitio web, llamando al 690 842 648 o enviando un correo electrónico a info@domoblock.io, y te responderán rápidamente. Después de que tu cuenta haya sido verificada, estarás listo para comenzar a invertir.
Durante el alta debes aceptar los términos del servicio y política de privacidad.
🤝Código Amigo DOMOBLOCK
Si deseas obtener una bonificación de 50€ al registrarte, puedes hacerlo a través de este ENLACE. Sin embargo, ten en cuenta que solo recibirás el incentivo después de realizar tu primera inversión. Además, es importante destacar que este incentivo solo podrá ser utilizado para inversiones futuras. Por favor, ten en cuenta que una vez que hagas clic en el enlace, evita navegar por la web de la plataforma. Si accidentalmente lo haces, asegúrate de volver a hacer clic en el enlace, ya que de lo contrario, el registro con el referido no se completará correctamente.
Para ser elegible y recibir la bonificación, el importe de tu primera inversión debe ser de al menos 500€. Una vez que el proyecto se haya financiado con éxito, te proporcionarán un vale por el importe de la bonificación. Este vale tendrá una fecha de caducidad de 6 meses para ser utilizado en la oportunidad que desees. Para aplicarlo, debes comunicárselo a los responsables de la plataforma, y el incentivo se añadirá como mayor rentabilidad de tu inversión, es decir, recibirás los 50€ al finalizar el proyecto que estará sometido a retención. Condiciones Plan Amigo.
A diferencia de otras plataformas:
💡 Atención: Si ya estás registrado pero aún no has realizado tu primera inversión, ¡Puedes acogerte al Plan Amigo! Solo tienes que hacer clic en el enlace de arriba y aprovechar esta oportunidad.
Nota: Después de recibir el bono del plan amigo, cuentas con un plazo de 6 meses para utilizarlo; de lo contrario, perderás dicho beneficio. La primera inversión debe ser por importe de 500€.
¿Cómo tributa el bonus del plan amigo?
El incentivo recibido por invitación tributa como rendimiento del capital mobiliario. Esto significa que se suma a los rendimientos obtenidos en el proyecto en el que se ha aplicado y, al igual que éstos, está sujeto a una retención del 19% de IRPF.
🎯Ejemplo práctico (y con números bonitos):
✅Inversión: 1.000 € en un proyecto al 12% anual durante 12 meses.
✅Rendimiento generado: 120 € en concepto de intereses.
✅Bonus aplicado por invitación: 50 €.
✅Rendimiento total bruto: 170 €.
📌Ahora bien, como todo eso va junto como rendimiento del capital mobiliario, se le aplica el 19% de IRPF:
🧾 170 € x 19% = 32,30 € para Hacienda (Papá Estado)
💰 Resultado neto: 137,70 € que van directitos a tu bolsillo… o al banco, donde puedes presentarte a cobrarlos con cara de: “Hola, vengo a por lo mío 😎«
Recuerda: 🔍 No te dejes llevar solo por el bonus: Elegir una plataforma solo por la bonificación inicial puede ser un error. Antes de decidir, evalúa aspectos clave como la transparencia, los riesgos, los tipos de oportunidades y si está regulada. Si no lo está, entiende el motivo: no todas las plataformas que utilizan el crowdfunding son Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) y, por tanto, no pueden estar reguladas como tales. Hay muchos factores a considerar, y lo más importante es proteger tu dinero. 🚀💡
💳Métodos de pago y retirada de dinero
Existen dos formas para adquirir los tokens o ticket y así poder aprovechar las oportunidades de inversión:
1.-Compra directa mediante una wallet utilizando stablecoins (DAI): El precio del DAI se equipara al dólar.
2.-Compra a través de una wallet que se puede recargar mediante transferencia bancaria o tarjeta en euros (€), la pasarela de pagos que utiliza es Mangopay.
La recarga por tarjeta tiene un coste de 0.10%
💰Retirada de las plusvalía o ganancias:
Al concluir la oportunidad de inversión en la que los inversores hayan participado, cada uno recibirá su capital inicial invertido y las ganancias obtenidas a través del mismo método de pago utilizado en la inversión. Procedimiento es el siguiente:
1.-Si la inversión se ha realizado a través de una transferencia bancaria o tarjeta, el capital invertido y las ganancias serán enviados a la cuenta del inversor, es decir, a su wallet.
2.-Si la inversión se realizó a través de una wallet DAIs, el inversor tendrá la opción de reclamar o reinvertir sus ganancias en cualquier momento a través de la plataforma.
🔎Comisiones y Hacienda (IRPF) en DOMOBLOCK
No cobra comisiones a los inversores directamente, ya que la comisión se encuentra incorporada en el proyecto y se refleja en su estructura financiera. Esta comisión varía entre el 3% y el 4% de la cantidad financiada, y se detalla específicamente en cada oportunidad de inversión. Es importante destacar que esta comisión está implícita en los costes del proyecto y, por lo tanto, no afecta la rentabilidad del inversor.
Además de la comisión por la gestión que ronda entre el 3% y 4 %, Domoblock también implementa una comisión de éxito. Esta comisión de éxito se aplica cuando la propiedad se vende a un precio superior, y la diferencia se reparte al 50% entre Domoblock y los inversores (Ver apartado de Actualizaciones, el reparto ya es 40% pues el 20% se destina a un fondo de garantías, desde mi humilde opinión no le veo mucho sentido al mismo).
En cuanto a la tributación, la plataforma retiene el porcentaje correspondiente, que generalmente es del 19% en España. Este enfoque es apreciado por los inversores, ya que prefieren tener los datos reflejados en el borrador de manera clara. Sin embargo, es importanterecordar que la responsabilidad fiscal recae en el ciudadano, por lo que mi consejo es revisar detenidamente el borrador para garantizar una correcta presentación ante Hacienda. Tributa como rendimientos del Capital Mobiliario.
Si quieres profundizar más sobre el tema fiscal en los rendimientos obtenido, te invito a visitar mi guía completa: Fiscalidad IRPF: Crowdfunding, Startups y Código amigo.
📌RECUERDA: Los rendimientos obtenidos tributan en la base del ahorro y no en la base general cómo ocurre con la inversión tradicional en inmuebles, haciendo que fiscalmente sea mucho más ventajoso ya que los ingresos obtenidos no se suman a los ingresos por la actividad laboral y por ende, los tramos de tributación son mucho más bajos (generalmente del 19%).
🌍Ambito de Actuación DOMOBLOCK
Su ámbito de actuación es nacional, es decir, dentro del territorio español. Se encuentran presentes en los principales barrios y áreas de las ciudades españolas, aunque en este momento están centrados en Valencia y se han estrenado recientemente en Castellón.
Recientemente han anunciado su incursión en el ámbito internacional, inaugurando su primer proyecto en México, específicamente en Tulum, la tipología es CRA
Desde la plataforma informan que, los proyectos a nivel nacional se enfocarán en la compra para posterior venta (flipping house), mientras que a nivel internacional se centrarán en el alquiler turístico.
🔥🛡️Riesgos y Garantías DOMOBLOCK
En toda inversión, existe la posibilidad de sufrir pérdidas totales o parciales. En otras palabras, la rentabilidad esperada no está garantizada. En caso de pérdida total, solo se pierde el capital aportado.
Los riesgos vinculados a este tipo de inversión se encuentran especificados en el documento que la plataforma proporciona a los inversores para evaluar la oportunidad, específicamente detallados en el whitepaper.
Estos riesgos son los siguientes:
1.-Riesgo de mercado.
2.-Riesgo financiero
3.-Riesgo Regulatorio
4.-Riesgo de software
5.-Riesgo de custodia / pérdida de claves privadas
6.-Riesgo de servicios de wallet incompatibles
7.-Concurso Acreedores Plataforma
La «garantía» se fundamenta en la inversión respaldada por un inmueble, otorgando a los inversores un derecho económico sobre la propiedad del proyecto, respaldado por los siguientes compromisos:
1.- Derecho económico sobre el inmueble: En caso de que, al finalizar su plazo, el inmueble no se venda al precio ofertado, se puede optar por su alquiler, generando intereses. Esto implica el derecho al flujo de caja por concepto de alquiler y venta de la propiedad.
2.- Domoblock tiene prohibido vender por debajo del precio de la oferta en un plazo inferior a 12 meses. Este enfoque está orientado a maximizar la rentabilidad para los inversores.
3.-Domoblock no puede hipotecar el activo, esta opción ha desaparecido a partir de Domo8, por tanto aumenta el riesgo.
4.-Domoblock siempre coinvierte en todos los proyectos con el resto de inversores lo que ofrece más seguridad ya que ellos mismo confían en sus proyectos.
Domoblock dedica sus esfuerzos a reducir estos riesgos a través de un exhaustivo análisis; no obstante, es importante señalar que dichos riesgos siguen estando presentes.
💡RECUERDA; Que las Plataformas de Tokenización al igual que las Plataformas de Financiación Participativa (PSFP), no tienen ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no está cubierta por ningún plan de indemnización de los inversores ni por ningún Fondo de Garantía de depósitos, la pérdida está limitada, al capital invertido,
⚖️Concurso de Acreedores DOMOBLOCK
En el supuesto de que el Domoblock se declarase en concurso de acreedores por cualquier razón, el carácter del instrumento financiero, el cual constituye el núcleo del actual Proyecto de Inversión como un contrato de préstamo participativo, conlleva, de acuerdo con la jurisprudencia vigente, que los inversores serían considerados como acreedores con créditos subordinados en el proceso concursal pertinente.
💡Recuerda: Los Acreedores subordinados son aquellos cuyos créditos se sitúan en una posición inferior en el orden de cobro en comparación con otros tipos de acreedores.
Te recomiendo leer mi entrada sobre Orden de Pago en caso de concurso de acreedores: Clasificación de los acreedores según su garantía y privilegios.
📌Otros Datos de interés
Actualmente, la plataforma no cuenta con un mercado secundario.
En lo que respecta a la página web de la plataforma, aún hay margen para mejorar y proporcionar más información a los inversores. Es posible que con el tiempo se vayan solucionando estas carencias, aunque es una empresa de nueva creación echo de menos un apartado que permita acceder a las cuentas anuales de la startup, brindaría transparencia y confianza a los inversores. Aquí puedes acceder a su FAQS.
La empresa ha sido galardonada como una de las entidades más disruptivas en innovación por el Parc Cientific de la Universitat de Valencia y el Banco Santander. Este premio ha implicado el acceso gratuito a las instalaciones del Parc Cientific, así como una asignación económica destinada a invertir en tecnología. Recientemente, han sido elegidos por el Programa Lanzadera para formar parte de la séptima edición del programa en su fase de inicio («start»). Más información.
Según la información disponible en la página web de Domoblock, hasta la fecha se ha destinado un total de más de 50M€ a financiar 68 proyectos, de los cuales 38 cerrados, cumpliendo o superando las rentabilidades estimadas.
Track Record DOMOBLOCK
A continuación puedes consultar los datos históricos de financiación, número de operaciones y resultados publicados por la propia plataforma.
Comparativa con EQUALICE
Si quieres ver una comparativa completa con Equalice, puedes consultarla en este análisis detallado. 👇
Comparativa con HAUSERA Y TOKENIZED GREEN
Para conocer las fortalezas y debilidades de DOMOBLOCK con respecto a Hausera y Tonenized Green, puedes consultar la siguiente comparativa 👇
✍️Opinión: ¿Merece la pena invertir en DOMOBLOCK?
Invertir en DOMOBLOCK es una de las formas de exposición al mercado de tokenización inmobiliaria en España, una alternativa emergente al crowdfunding tradicional a través de plataformas de financiación participativa (PSFP).
A pesar de ciertas reservas iniciales sobre este tipo de inversión, he incorporado DOMOBLOCK como la segunda plataforma de inversión digital en mi cartera. El motivo principal es su enfoque de corto plazo y una rentabilidad potencial atractiva, lo que permite reinvertir el capital con mayor frecuencia y aprovechar el efecto del interés compuesto.
Aunque todavía es pronto para hacer una valoración completa de su evolución, el modelo me resulta interesante dentro del ecosistema de inversión inmobiliaria digital.
En comparación con el crowdfunding inmobiliario tradicional (PSFP), los modelos basados en tokenización suelen ofrecer una mayor rentabilidad a corto plazo (aproximadamente 7 meses), principalmente por una estructura de costes más optimizada.
👉Si quieres conocer las similitudes y diferencias entre las PSFP y empresas de tokenización, te invito a visitar mi entrada: Crowdfunding Inmobiliario vs Tokenización Inmobiliaria.
Mi experiencia personal con la plataforma ha sido sumamente positiva, especialmente en lo que respecta al soporte y la atención al cliente. Cualquier duda que he tenido ha sido abordada de manera rápida y efectiva por parte de los responsables de la plataforma. Un aspecto que destaco y valoro enormemente es la existencia de un grupo de Telegram, donde los inversores pueden plantear preguntas y obtener respuestas prácticamente de inmediato acerca de las oportunidades que se presentan en la plataforma.
A pesar de llevar poco tiempo en el mercado, ya han financiado 68 oportunidades, de las cuales 38 han sido vendidas con éxito, generando retornos atractivos. Es importante destacar que algunos proyectos presentan retrasos.
Recuerda que las ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras.
Si no te sientes cómodo con el tema de la tokenización, no te preocupes, existen otras alternativas para invertir en bienes raíces con cantidades pequeñas. Algunas de estas opciones incluyen plataformas como Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Brickstarter, Civislend, BD Kapital, Sodacrowd y Raizers
Opiniones de inversores en Trustpilot
‼️IMPORTANTE: Investiga cuidadosamente cualquier plataforma en la que decidas invertir y te asegures de comprender los riesgos y beneficios asociados con cada proyecto antes de hacer una inversión. Asegúrate también de leer las condiciones y términos de cada plataforma para asegurarte de que se ajusten a tus objetivos de inversión y perfil de riesgo.
🔄Actualizaciones
La plataforma comienza a diversificar su actividad más allá del house flipping, explorando otras tipologías de inversión, como colaboraciones con terceros en WIPs (proyectos en obra), operaciones NPL (deuda impagada con garantía inmobiliaria) y REO (inmuebles ya en propiedad tras ejecución), así como alianzas estratégicas con partners especializados como Prophero.
House flipping: compra, reforma y venta rápida de inmuebles para generar beneficios a corto plazo. Prophero: plataforma de inversión inmobiliaria que gestiona búsqueda, compra, reforma y alquiler de propiedades.
A raíz de su estrategia de diversificación, Domoblock ha comenzado a constituir nuevas sociedades. Entre ellas destaca DOMOBLOCK CAPITAL GROUP, S.L., concebida como una sociedad holding encargada de centralizar la participación y el control de las distintas compañías del grupo.
A su vez, esta sociedad está participada por otras empresas, configurando lo que comúnmente se conoce como un entramado societario.
Domo ha implementado la autenticación en dos pasos (2FA) para reforzar la seguridad de los inversores. Para ello, es necesario contar con una app de autenticación, como Google Authenticator o Twilio Authy Authenticator.
A partir de ahora, cada vez que quieras ingresar o retirar dinero, se te solicitará un código de 6 dígitos generado por la app, garantizando que solo tú puedas acceder a tus operaciones.
Domoblock implementa un sistema de compensación en algunos proyectos que presenten retrasos, mediante el abono de interés de demora, con un máximo del 4,5%.
Es importante revisar las condiciones concretas de cada operación y leer detenidamente el contrato.
Los proyectos en Madrid están mostrando ciertos retrasos, algo que pone de manifiesto que salir de la zona de confort puede conllevar una adaptación más gradual de lo previsto.
Junio 2025: La plataforma ha implementado un Fondo de Garantía, alimentado mediante aportaciones tanto de la propia plataforma como de los inversores.
Modelo anterior de reparto de plusvalías antes de la existencia del FONDO: Hasta ahora, cuando se generaba una plusvalía superior a la estimada, esta se repartía en un 50% para los inversores y un 50% para la plataforma.
Modelo con Fondo de Garantía, el reparto será el siguiente:
✅40% para los inversores,
✅40% para la plataforma,
✅20% para el Fondo de Garantía.
Este fondo se utilizará exclusivamente para compensar a los inversores en aquellos proyectos donde, una vez realizada la venta y/o alquiler de los inmuebles, el ROI obtenido sea igual o inferior al 5%.
La compensación tendrá como límite:
✅Alcanzar un ROI del 5% para el inversor
✅Agotar hasta un 75% de los fondos disponibles en el Fondo de Garantía,
lo que ocurra primero.
Como inversora, valoro positivamente que Domoblock haya tomado la iniciativa de crear un Fondo de Garantía. Entiendo que su objetivo es protegernos en caso de que algún proyecto no alcance la rentabilidad esperada, y eso, en principio, me parece una buena intención.
En la práctica, esto supone que los inversores dejamos de percibir un 10% de la plusvalía que antes se nos asignaba, pasando del 50% al 40%, para destinarlo al Fondo de Garantía. Entiendo que invertir implica asumir riesgos y que los resultados pueden variar, pero este nuevo sistema introduce un componente que me genera ciertas dudas: estamos contribuyendo a un fondo cuyo uso no está asegurado, y sin saber con claridad qué pasará con ese dinero si no llega a utilizarse. Ese tipo de incertidumbre puede generar algo de inquietud, sobre todo si no se acompaña de una comunicación clara y transparente.
Enero 2024: Mejoras en la plataforma y expansión del ámbito de actuación, como Madrid, Zaragoza y Almería.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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Actualmente estoy en Urbanitae, Wecity, Stockcrowd In, Brickstarter, Hausera, Civislend, Domoblock, BD Kapital, Tokenized Green, Equalice, y SodaCrowd.
Acceso a Promociones vigentes.
P.D. Recuerda que toda inversión conlleva riesgos, ganancias pasadas no garantizan ganancias futuras. Diversifica tu cartera.
