📚Introducción
La tokenización inmobiliaria a través de las startup protech está evolucionando rápidamente, pero no siempre en la dirección que el inversor cree.
En sus primeras fases, muchas plataformas operaban como promotores bajo modelos como el flipping house, donde el valor se generaba directamente en la compra, reforma y venta del activo.
📌 Si quieres profundizar en esta etapa inicial del modelo, puedes leer el análisis sobre Del flipping house a la financiación a terceros en tokenización inmobiliaria, donde explico cómo ha evolucionado este cambio de enfoque en el sector.
Sin embargo, el sector está dando un paso más allá.
Algunas plataformas están abandonando ese enfoque para adoptar un modelo en el que dejan de ejecutar el activo y pasan a financiar a terceros, asumiendo un doble rol: prestatarias frente a los inversores y prestamistas frente al promotor.
Este cambio introduce una diferencia clave: el inversor ya no depende solo del activo, sino de toda la estructura financiera que hay detrás.
A partir de ahí, el modelo continúa evolucionando.
En algunos casos, estas estructuras incorporan además la garantía hipotecaria junto con un esquema de doble préstamo, lo que añade una capa adicional de complejidad tanto en la operativa como en el análisis del riesgo.
¿Cómo operan realmente? ¿Qué implicaciones tiene para los inversores?
En este artículo, analizaremos en detalle esta nueva tendencia y los desafíos que presenta.
Además, se explorará el nuevo enfoque adoptado por Hausera, que ha evolucionado su modelo de negocio hacia un sistema de comisión a éxito, abandonando el esquema tradicional de ingresos.
A continuación, se comparan cuatro plataformas que operan bajo el modelo de tokenización inmobiliaria: Tokenized Green, Hausera, Domoblock y Equalice. Existen más plataformas en el mercado, pero el análisis se centra en aquellas que ya han sido tratadas previamente en el blog, con el objetivo de mantener coherencia y continuidad.
En este análisis, el objetivo no es determinar cuál es la mejor o peor opción, sino evaluar cuál de ellas supone menos riesgos para los inversores, quién alinea mejor sus intereses con los mismos y qué modelo puede resultar más sostenible a largo plazo.
Recuerda que lo que está en juego es tu capital y que el riesgo siempre está presente.
📌Contexto previo (regulación y diferencias clave)
Para entender correctamente este tipo de estructuras, es importante tener en cuenta el contexto en el que se desarrolla la tokenización inmobiliaria en España.
📌 Si quieres entender las bases, te recomiendo empezar por la guía completa sobre tokenización inmobiliaria, donde explico cómo funciona realmente este modelo antes de analizar estructuras más complejas como la que veremos aquí.
Por un lado, la entrada en vigor de la Ley 6/2023 ha supuesto un cambio relevante en el marco regulatorio, especialmente en lo relativo a los security tokens y su encaje dentro del sistema financiero. Este cambio normativo ha sido clave en la evolución del sector, como explico en la entrada sobre la Adaptación a la Ley 6/2023 y la evolución de los security tokens en España, donde se analiza cómo afecta este nuevo marco a la inversión tokenizada.
Por otro lado, es importante no confundir conceptos que a menudo se presentan como similares, pero que tienen diferencias estructurales relevantes.
El crowdfunding inmobiliario tradicional, canalizado a través de plataformas reguladas como Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), actúa como un sistema de intermediación entre inversores y promotores. Este modelo se diferencia claramente de la tokenización inmobiliaria, tal y como explico en el análisis sobre crowdfunding inmobiliario vs tokenización inmobiliaria, donde se detallan sus principales diferencias en cuanto a estructura, regulación y riesgo.
🔎¿Cómo funciona el modelo de doble préstamo en las plataformas de tokenización inmobiliaria? – Startup Proptech
Las startups de tokenización inmobiliaria, tanto las recién llegadas como algunas que llevan más de dos años en el mercado, han desarrollado un modelo híbrido que combina la digitalización de activos con estructuras financieras más tradicionales.
Inicialmente, muchas de estas empresas operaban como promotores en sus primeros proyectos, pero a medida que evolucionan, su enfoque se adapta para seguir ofreciendo nuevas oportunidades a sus inversores. Un ejemplo claro de esta transición es Hausera, que ha cambiado su modelo para incorporar un modelo de comisión a éxito, que detallaremos más abajo.
Ahora nos centraremos en el doble rol, una estrategia que en su día también aplicó Hausera y que recientemente ha irrumpido en el mercado de la mano de Tokenized Green. Este modelo, en el que la plataforma asume simultáneamente el papel de prestatario frente a los inversores y prestamista con los promotores, lo que la diferencia de las plataformas tradicionales de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), que solo actúan como intermediarios entre estos actores.
Detallemos el doble rol:
✅Son prestatarias: Reciben el dinero de los inversores mediante un préstamo participativo.
✅Son prestamistas: Utilizan el capital recibido de los inversores para conceder un préstamo al promotor, normalmente respaldado por garantía hipotecaria.
Este préstamo puede estructurarse de dos formas:
📌 Tipo fijo: con un interés pactado desde el inicio, más los posibles intereses de demora en caso de incumplimiento.
📌 Tipo variable: combina un tipo fijo con un componente adicional ligado a los resultados del proyecto.
Dependiendo del tipo de préstamo que la plataforma firme con el promotor, la rentabilidad del inversor también puede quedar condicionada al resultado del proyecto.
En los casos de préstamo a tipo fijo, el inversor conoce desde el inicio su rentabilidad máxima.
En cambio, cuando el préstamo incluye un componente variable, la rentabilidad puede aumentar en función del resultado del proyecto.
1️⃣ Dos préstamos en una misma operación
En este modelo, existen dos préstamos diferenciados:
🔹 Préstamo 1: Inversores → Plataforma
✔Los inversores prestan dinero a la startup a cambio de un tipo de interés que no es fijo, sino que depende del préstamo que la startup firma con la promotora, es decir, está vinculado al éxito del proyecto, los inversores no tienen acceso al contrato, lo que limita la capacidad de análisis sobre las condiciones reales del préstamo subyacente.
✔Se emiten tokens representativos de la inversión, otorgando liquidez y fraccionamiento del activo. Sin embargo, el token como tal aún no está regulado en España. Te invito a leer mi entrada «Adaptación a la Ley 6/2023: La Evolución de los Security Tokens en España» para profundizar en este tema.
✔Aunque se presenta como un préstamo participativo, en realidad la rentabilidad final depende del préstamo que la startup mantiene con el promotor, el cual está fijado de antemano, pero no garantizado como tal. Además, los inversores no tienen acceso al contrato entre la startup y el promotor, por lo que desconocen realmente el tipo de interés pactado. Como se ha indicado más arriba, todo apunta a un préstamo fijo, con sus correspondientes intereses de demora y garantías.
🔹 Préstamo 2: Plataforma → Promotor, también conocido como préstamo bridge.
✔La plataforma actúa como un banco privado, asumiendo el riesgo de impago.
✔La startup concede un préstamo al promotor para desarrollar el proyecto inmobiliario.
✔Este préstamo suele estar respaldado por garantía hipotecaria, a nombre de la startup
✔El préstamo estará sujeto a intereses de demora y posibles penalizaciones en caso de incumplimiento.
⚠️ La realidad del modelo: dependencia total del proyecto (Ejemplo práctico)
En este tipo de estructuras, entender la teoría no es suficiente. Lo verdaderamente importante es comprender qué ocurre en la práctica cuando las cosas no salen como se esperaba.
Vamos a verlo con un ejemplo sencillo:
🧩 Escenario real
Un inversor aporta capital a través de la plataforma bajo un préstamo participativo.
Pero en realidad, se producen dos relaciones distintas:
- Inversor → Plataforma (préstamo participativo)
- Plataforma → Promotor (préstamo con garantía hipotecaria)
Hasta aquí todo parece correcto. El problema aparece cuando analizamos la dependencia entre ambos préstamos.
🔗 ¿Qué pasa si todo va bien?
- El promotor devuelve el préstamo a la plataforma
- La plataforma paga a los inversores
- El inversor obtiene su rentabilidad
✔ Escenario esperado
⚠️ ¿Qué pasa si el promotor no paga?
Aquí está el punto crítico:
- El inversor no tiene relación directa con el promotor
- La plataforma no puede pagar si no cobra
Esto implica qué: 👇
El préstamo del inversor depende completamente del préstamo que la plataforma ha concedido al promotor.
🏗️ ¿Y entonces qué ocurre?
Si el promotor no devuelve el dinero:
- La plataforma debe ejecutar la garantía hipotecaria (si existe)
- Vender el activo inmobiliario
- Con lo recuperado, pagar (si puede) a los inversores
Pero este proceso introduce varios riesgos:
- ⏳ Riesgo de ejecución (tiempos judiciales y administrativos)
- 📉 Riesgo de mercado (depreciación del activo)
- 💰 Riesgo de recuperación parcial
🚨 El matiz que cambia todo
Aunque el inversor ha firmado un préstamo participativo con la plataforma:
- ❌ No tiene acceso directo a la garantía
- ❌ No controla la ejecución
- ❌ No conoce las condiciones exactas del préstamo subyacente
Y además:
Si la recuperación no es suficiente, el inversor asume la pérdida.
👉 La inversión depende completamente del éxito del préstamo que la plataforma ha concedido al tercero.
📌Comparación financiación a terceros – Tokenización vs crowdfunding a través de plataformas de servicios de financiación participativa
| CARACTERISTICAS | STARTUP DE TOKENIZACIÓN INMOBILIARIA | PROVEEDORES DE SERVICIOS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA (PSFP) |
|---|---|---|
| Rol en la operación | Actúan como prestatarios ante los inversores y prestamistas frente a los promotores. | Intermedian entre inversores y promotores. |
| Acceso a la garantía hipotecaria | La garantía está a nombre de la plataforma, no de los inversores. | Un agente de garantías mantiene la garantía a favor de los inversores. |
| Transparencia | Los inversores no tienen acceso al contrato entre la plataforma y el promotor. | Se regulan por CNMV, |
| Regulación | No están reguladas | Reguladas bajo Reglamento 2020/1503 (UE) y supervisadas por CNMV. |
| Riesgo para inversores | Alto. Dependen de la buena gestión de la plataforma. | Riesgo controlado, con ciertos mecanismos de protección. |
2️⃣¿Qué papel juegan realmente?
Este modelo se diferencia del crowdlending inmobiliario tradicional, en el que las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) actúan como intermediarias, estableciendo una relación directa entre inversores y promotor. En este esquema, un agente de garantías mantiene la garantía hipotecaria a su nombre y, en caso necesario, la ejecuta en beneficio de los inversores. En contraste, aquí la plataforma centraliza los fondos, asumiendo el rol de único prestatario ante los inversores y único prestamista frente al promotor.
🔸 No son promotores, pero estructuran la financiación como si lo fueran.
🔸No son Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), pero canalizan capital de inversores privados.
🔸 No son bancos, pero conceden préstamos con garantía hipotecaria.
RECUERDA: El modelo se asemeja en su estructura al de las PSFP, pero con una diferencia clave: no actúan como intermediarios, sino como parte directa en la operación, lo que cambia completamente el reparto de riesgos. Las PSFP cuentan con ciertos mecanismos de protección en caso de venir mal dadas.
💡Modelo Tokenized Green, Hausera, Domoblock y Equalice
Los inversores prestan dinero a la startup a cambio de un tipo de interés que no es fijo, sino que depende del éxito del proyecto. Este modelo se aplica de diferentes maneras según la plataforma:
RECUERDA: Hausera comenzó con un modelo similar al de Domoblock, pero con una ventaja adicional: a pesar de cobrar su comisión al inicio, participaba tanto en la plusvalía como en la minusvalía del proyecto. Sin embargo, este modelo cambió con el Proyecto Murcia 8, adoptando un modelo de comisión a éxito, donde la rentabilidad está topada por arriba, pero no por abajo, tal como se describe en el cuadro que adjuntamos a continuación. Según ha informado la plataforma, este será el modelo que seguirán operando en el futuro. En la oportunidad de Cartagena 14, Hausera adoptó un modelo similar al de Tokenized Green.
| CARACTERISTICAS | TOKENIZED GREEN | HAUSERA | DOMOBLOCK1 | EQUALICE |
|---|---|---|---|---|
| Rol en la operación | Prestatario frente a inversores y prestamista frente al promotor | Promotor con socios operativos | Promotor (house flipping completo) | Promotor y estructura de participación en resultados |
| Tipo de préstamo ofrecido a inversores | Préstamo participativo vinculado a préstamo con promotor | Préstamo participativo con rentabilidad topada. | Préstamo participativo con escenarios (base + plusvalía + pérdidas) | Cuenta de participación en resultados. |
| Rentabilidad ofrecida | Variable según evolución del préstamo, no ligada a resultados. | Rentabilidad fija, pero topada. Si el proyecto se retrasa porque Hausera busca maximizar su comisión, la rentabilidad efectiva para los inversores podría reducirse. | Base + posible plusvalía. El 10% se destina a un fondo de emergencia. | Variable según resultados (reparto 70% – 30%). |
| Riesgo de pérdida para el inversor | Alto. (dependencia de plataforma + garantía no directa). Acreedores subordinados. | Alto. (acreedor subordinado y y asumen el riesgo total si el activo se vende por debajo del precio objetivo.) | Alto. Los inversores son acreedores subordinados y asumen la pérdida si el activo se vende por debajo del precio objetivo. | Muy Alto. (sin derecho de crédito) |
| Modelo de comisiones | Comisión fija (≈5%) | Comisión a éxito | Comisión 4–5% + reparto de plusvalía + co-inversión 5%). | Comisión + reparto de plusvalía |
| Transparencia y alineación de intereses | Los inversores dependen de la gestión de la plataforma para ejecutar la garantía en caso de impago. No tienen acceso directo a la misma, lo que reduce transparencia y puede generar incertidumbre. | Alineación media. La rentabilidad adicional depende de superar lo previsto, lo que incentiva la gestión, aunque puede existir el riesgo de retrasar la venta para optimizar la comisión. | Alta alineación gracias a su inversión en los proyectos (skin in the game) y al reparto de plusvalías con los inversores. | Alta dependencia de la gestión de la plataforma, ya que la rentabilidad se basa directamente en el resultado del proyecto. |
Domoblock: En 2026, esta plataforma comenzaro a ofrecer oportunidades de financiación a terceros, al igual que Tokenized Green, además de su actividad en house flipping. Es importante mantenerse atento, ya que el nivel de riesgo podría cambiar. En las operaciones de financiación a terceros el modelo es igual que en tokenized green.
📌 Riesgo, Rentabilidad y Alineación de intereses
| CRITERIO | TOKENIZED GREEN | HAUSERA | DOMOBLOCK1 | EQUALICE |
|---|---|---|---|---|
| Riesgo | 🔴 Muy Alto Depende de la plataforma para ejecutar la garantía y su capacidad de pago está ligada al proyecto subyacente, por lo que un impago del promotor compromete directamente la devolución al inversor. | 🟠 Alto Los inversores son acreedores subordinados y pueden asumir pérdidas si el activo se vende por debajo del objetivo. Rentabilidad topada por arriba. | 🟠 Alto acreedores subordinados, pérdida de rentabilidad si la venta es baja. | 🔴Muy alto No existe derecho de crédito directo, por lo que el inversor puede perder la totalidad del capital. |
| Alineación de intereses | 🔴 Baja Cobra comisión inicial mientras el inversor asume el riesgo total. | 🟡 Media Hausera cobra si hay rentabilidad extra, pero puede retrasar la venta | ✅Alta Domoblock cobra comisión al inicio, invierte en cada proyecto y comparte plusvalía con los inversores. | 🟡Media, Plataforma cobra comisión al inicio, si hay plusvalía el % de reparto es mayor para el inversor. |
| Potencial de rentabilidad | 🟡 Variable Depende del préstamo con la promotora, aumenta si hay retrasos. | 🔴 Topada Los inversores no ganan más aunque el proyecto vaya mejor. | ✅ Alta Los inversores pueden ganar extra si la venta es superior al objetivo. | 🟢Alta El reparto de plusvalía es más generoso. |
| Impacto si hay problemas | 🔴 Muy alto Aunque existe contrato con la plataforma, la recuperación depende del proyecto y de la ejecución de la garantía, lo que limita la capacidad real de cobro. | 🟠Alto los inversores asumen todo si la venta está por debajo del objetivo. | 🟠Alto Riesgo de pérdida si se vende por debajo, pero Domoblock participa con su skin in the game, sin que esto afecte su comisión. | 🟠Alto No hay derecho de crédito, el inversor asume el riesgo total. |
🕵️♀️Conclusión
🏆 ¿Cuál es la mejor opción?
La elección de la mejor opción depende del perfil de cada inversor:
✅ Si priorizas la alineación de intereses y el potencial de rentabilidad: Domoblock ofrece un modelo más equilibrado, con cierto alineamiento entre inversores y plataforma gracias a su participación en el capital.
✅Si prefieres una estructura más tradicional pero con riesgo controlado: Hausera ofrece una rentabilidad fija topada, aunque puede verse afectada por retrasos y en caso de vender por debajo del precio objetivo.
✅ Si buscas una rentabilidad variable y estás dispuesto a asumir más riesgo: Tokenized Green. plantea un modelo en el que la rentabilidad aumenta con el tiempo, pero su principal incertidumbre radica en la ejecución de la garantía hipotecaria y la subordinación de los inversores en caso de que el proyecto no salga bien.
✅Si buscas una rentabilidad mayor y estas dispuestos a asumir riesgos: Equalice, plantea un modelo donde los inversores participan en los resultados, el reparto es mayor para el inversor, por tanto los intereses están bastante alineados.
En resumen, Domoblock parece ofrecer un mayor alineamiento de intereses con los inversores gracias a su participación en el capital, mientras que Hausera mantiene un modelo de rentabilidad fija con un riesgo controlado. Por otro lado, Tokenized Green presenta un esquema de mayor incertidumbre, ya que la rentabilidad varía y los inversores dependen en caso de impago completamente de la ejecución de la garantía hipotecaria y de la gestión de la plataforma.
El doble rol asumido por plataformas como Tokenized Green desde sus inicios, y que en su momento también aplicó Hausera, no es una estrategia que las distinga, sino una decisión estratégica adoptada con el objetivo de ofrecer oportunidades de inversión a los inversores. En este modelo, la plataforma actúa simultáneamente como prestatario frente a los inversores y prestamista con los promotores, lo cual marca una diferencia clave respecto a las plataformas tradicionales de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), que generalmente solo se limitan a ser intermediarios entre los actores.
Es importante destacar que este modelo implica un riesgo mucho mayor. En las PSFP, el préstamo es de tipo fijo, con intereses de demora que se incrementan al capital en caso de retraso, y la garantía hipotecaria está a nombre de los inversores. En cambio, en el modelo de las startups como Tokenized Green, el préstamo es participativo, lo que significa que no hay intereses de demora, y la garantía hipotecaria permanece a nombre de la plataforma, lo que incrementa la exposición al riesgo para los inversores, ya que no tienen control directo sobre la garantía.
Aunque actualmente este modelo es característico de plataformas como Tokenized Green, no es descartable que en el futuro puedan surgir más plataformas que adopten esta misma estrategia. Domoblock, por ejemplo, podría explorar este enfoque en el futuro, dependiendo de su evolución en el mercado, mientras que Hausera ya lo exploró en su día.
Es importante que los inversores comprendan los riesgos implicados en este modelo y en los modelos que las plataformas irán adoptando según su estrategia, ya que conlleva una mayor complejidad en la gestión de los proyectos. Por lo tanto, es aconsejable evaluar bien estos riesgos antes de tomar decisiones, considerando tanto la rentabilidad estimada como el perfil de riesgo de cada inversor.
Toda la información de este blog refleja opiniones, experiencias y reflexiones personales como inversora, y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni contable. No soy asesora, por lo que cualquier decisión tomada a partir de esta información es bajo tu propia responsabilidad. En caso de duda, consulta con un profesional cualificado.
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