Tokenización Inmobiliaria | Crowdfunding Inmobiliario

Introducción

La tokenización inmobiliaria es una de las últimas innovaciones dentro del sector de la inversión en inmuebles. Gracias a la tecnología blockchain, permite dividir una inversión inmobiliaria en pequeñas participaciones digitales, conocidas como tokens, facilitando el acceso a este tipo de activos con menor capital.

Pero……🤔

¿Qué es realmente un token?

Se trata de un activo digital o criptoactivo que representa derechos económicos sobre una inversión, no sobre el inmueble en sí.

Aunque la tokenización inmobiliaria es todavía un modelo emergente y poco conocido, ya existen plataformas que la están incorporando dentro del ámbito del crowdfunding inmobiliario, utilizando la blockchain como sistema de registro y gestión. Sin embargo, es importante aclarar que la tokenización es una tecnología independiente que puede aplicarse en distintas estructuras de inversión, y no depende exclusivamente del crowdfunding.

Es importante tener en cuenta que, en España, el uso del token como instrumento plenamente operativo aún está limitado desde el punto de vista regulatorio.

👉Si quieres profundizar sobre el temas, te invito a leer mi artículo “Adaptación a la Ley 6/2023: la evolución de los security tokens en España”.

👉Si quieres ver una comparativa completa, puedes consultar mi análisis sobre crowdfunding inmobiliario vs tokenización inmobiliaria.

En la práctica, la tokenización actúa como una capa tecnológica adicional dentro del crowdfunding, desarrollada principalmente por startups proptech.

¿Qué es la tokenización Inmobiliaria?

La tokenización inmobiliaria no constituye un modelo independiente, sino una evolución tecnológica del crowdfunding inmobiliario. En este contexto, la tecnología blockchain se utiliza como herramienta para representar o registrar las participaciones de los inversores, sin que ello implique necesariamente un cambio en la naturaleza de la inversión.

Actualmente, este tipo de soluciones está siendo impulsado principalmente por startups proptech, mientras que su integración en plataformas reguladas como los PSFP es todavía limitada. No obstante, todo apunta a que su adopción aumentará progresivamente a medida que avance el desarrollo normativo.

¿Qué es un token?

Un token es una unidad digital registrada en blockchain que puede representar derechos económicos o de participación sobre un activo.

Estos activos digitales nacieron hacia 2014, cuando las primeras criptomonedas popularizan la tecnología Blockchain.

Blockchain vs criptomonedas

✅Blockchain es la tecnología descentralizada que permite almacenar información en forma de bloques de datos que se disponen seguidamente en una cadena de bloques.

✅Criptomoneda es una de las formas más reconocidas de implementar una red blockchain (una red descentralizada que registra transacciones) y el ejemplo más conocido de una criptomoneda es Bitcoin. Está tecnología permite eliminar intermediarios y almacenar las transacciones de manera segura.

Marco Regulatorio en España

Las Plataformas que operan a través de la tokenización no son Plataformas de Financiación Participativa (PSFP), pero si están supervisadas por la CNMV a través de una Entidad de Servicios Financieros (ESI). Las emisiones de security tokens (token de seguridad) están regulada en el artículo 35.2 de la Ley del Mercado de Valores (LMV).

En la actualidad, la regulación en torno a la tokenización es limitada y varía significativamente de un país a otro, hay que tener en cuenta que la regulación está evolucionando constantemente y se espera que se fortalezca en el futuro. para brindar mayor claridad y seguridad a los inversores y usuarios de criptoactivos.

Recientemente, el 7 de abril del 2023, entró en vigor la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, que sustituye a la Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Mercado de Valores. Esta ley supone un avance en la seguridad jurídica de este sector, ya que establece un marco legal para las actividades de tokenización y regula el funcionamiento de los mercados de valores y servicios de inversión en relación a los criptoactivos.

Listado de empresas de asesoramiento financiero (ESI), supervidadas por la CNMV.

¿En qué consiste invertir en Tokenización Inmobiliaria?

Las plataformas que utilizan esta tecnología emplean blockchain como herramienta para digitalizar las inversiones. Esto permite a los inversores disponer de un producto más líquido, con la posibilidad de vender sus participaciones en un mercado secundario. A diferencia de las criptomonedas, los tokens inmobiliarios no están sujetos a alta volatilidad; su valor suele estar vinculado al valor de la inversión subyacente.

La tokenización acerca la inversión inmobiliaria al inversor minorista, permitiendo participar con importes desde 100 €. Además, reduce los tiempos y costes asociados a la inversión tradicional, como notario, tasadores o intermediarios, lo que puede mejorar la rentabilidad para los inversores.

En la práctica, el token no otorga la propiedad directa del inmueble, sino derechos económicos sobre los beneficios que este genere. Es decir, el inversor participa en los rendimientos derivados de su explotación, ya sea mediante el alquiler y posterior venta, o únicamente a través de la venta del activo.

¿Cómo se estructura la inversión en Tokenización Inmobiliaria?

Una vez comprendido en qué consiste la inversión mediante tokens, es importante entender cómo se organiza y protege legalmente el capital del inversor.

En la práctica, la inversión se estructura mediante instrumentos financieros que representan derechos económicos sobre el activo, sin transferir la propiedad del inmueble. Los más habituales son:

✅Préstamos participativos

✅Cuentas en participación

Tokenizar un inmueble consiste en transformar los derechos asociados a ese activo en unidades digitales negociables (tokens), que pueden comercializarse en un mercado secundario habilitado por la plataforma. Así, los inversores participan en los rendimientos del proyecto sin necesidad de gestionar directamente el inmueble.

Gracias a esta estructura, los inversores pueden participar en proyectos con importes reducidos (por ejemplo, desde 100 € por token) y diversificar su cartera, sin necesidad de adquirir un inmueble completo.

Además, esta estructura permite que la inversión sea más líquida: los tokens pueden negociarse en un mercado secundario dentro de la plataforma, facilitando la compraventa de participaciones. No obstante, la liquidez y el precio de los tokens dependen de la existencia y actividad de dicho mercado.

En resumen, la tokenización inmobiliaria combina la flexibilidad y accesibilidad del crowdfunding con la tecnología blockchain, garantizando un registro seguro y transparente de los derechos económicos de cada inversor. Estos derechos se formalizan mediante contratos que pueden documentarse de forma privada o elevarse a público mediante notario, según la plataforma.

Si quieres profundizar sobre cómo funcionan estos instrumentos y sus implicaciones legales, te invito a leer mis artículos:

✅Crowdfunding inmobiliario: contrato de cuenta de participación y qué debes saber y ✅Diferencias entre préstamo fijo y participativo: implicaciones en el crowdfunding.

Registro de Alta (KYC / KYB)

Para registrarse en estás plataformas se utiliza la verificación KYC y KYB.

KYC significa «Conoce a tu cliente» y KYB significa «Conoce a tu negocio». Ambos procesos se utilizan para evitar el blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y la usurpación de identidad.

El proceso KYC se enfoca en la identificación de personas físicas. Esto implica verificar la identidad de una persona a través de documentos oficiales, como un pasaporte o una licencia de conducir. También puede incluir la toma de fotografías en tiempo real para confirmar que la persona que se está registrando es la misma que aparece en los documentos.

Por otro lado, el proceso KYB se enfoca en la identificación de empresas y proveedores. Esto implica verificar la información comercial de una empresa, como su registro mercantil, su identificación fiscal y su estructura empresarial. También puede incluir la revisión de los antecedentes financieros de la empresa y de sus propietarios o representantes legales.

Tributación – IRPF

Es igual que en la inversión tradicional y crowdfunding a través de PSFP.

Hay tres supuestos, dependiendo del tipo de Oportunidad:

1.- Oportunidad de Compra – Reforma – Venta (CRV)

Estaríamos ante una ganancia patrimonial o rendimientos de capital mobiliario, según la empresa.

En primer lugar, si la empresa que emite los tokens los recompra al finalizar la oportunidad, estamos hablando de una situación similar a la compra-venta de acciones, y cualquier ganancia obtenida se clasificaría como ganancia patrimonial. Debemos leer bien las condiciones del contrato, estamos ante un préstamo participativo y por tanto, lo normal es que sea rendimiento de capital mobiliario, pero existe la RECOMPRA EN ALGUNAS PLATAFORMAS.

En segundo lugar, si la empresa no recompra los tokens, cualquier beneficio obtenido se consideraría un rendimiento de capital mobiliario, y estaría sujeto a la tributación correspondiente.

2.- Oportunidad de Compra – Reforma – Alquiler – Venta (CRAV)

Aquí estaríamos ante un préstamo participativo o cuenta de participación, y hay dos tipos de rendimientos:

✅Rendimiento por el Alquiler: Tributan como rendimientos del capital mobiliario, es decir, base del ahorro

✅Rendimientos por la Venta (plusvalía): Igual que en el caso de las Oportunidades de Compra – Reforma – Venta.

3.- Oportunidades para financiar a terceros

Para entender cómo se articula realmente esta financiación a terceros, es útil analizar el modelo de doble préstamo en la tokenización inmobiliaria, donde se desglosa la estructura entre inversor, plataforma y promotor.

En cuanto a la fiscalidad, no afecta al inversor, tributa en la base del ahorro como rendimientos de capital, la plataforma práctica la retención.

Si quieres profundizar más sobre la tributación, visita la entrada Fiscalidad IRPF: Crowdfunding, Startups y Código amigo.

NOTA: No todas las empresas de tokenización retienen a los inversores, es importante tenerlo en cuenta.

Riesgos de la Tokenización Inmobiliaria

Como en cualquier inversión, existe el riesgos de pérdida total o parcial de la inversión, y los riesgos asociados con la tokenización no difieren significativamente de los riesgos en la inversión a través de Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP).

📌Para profundizar más sobre los riesgos te invito a visitar mi entrada Riesgos del Crowdfunding Inmobiliario y Crowdlending.

Sin embargo, hay ciertos riesgos específicos que deben tenerse en cuenta al invertir en tokenización:

1.- Riesgo de divisa: Si la divisa utilizada para la inversión es el euro y el inversor decide utilizar otra divisa considerada como funcional, entonces este asume las consecuencias económicas de la volatilidad entre divisas, lo que puede generar ganancias o pérdidas no previstas. En resumen, cuando se invierte en una moneda diferente a la de la inversión inicial, el inversor asume los riesgos asociados a la volatilidad de las divisas, lo que puede resultar en ganancias o pérdidas no previstas.

2.- Riesgo de software: Cualquier vulnerabilidad en el software podría comprometer la seguridad de los tokens y poner en peligro los activos subyacentes. Los errores en el código también pueden conducir a la pérdida de los tokens y la imposibilidad de recuperar los activos subyacentes.

3.- Riesgo Falta de liquidez: Inexistencia de mercado secundario, lo que puede dificultar la venta de los tokens en el momento deseado.

4.- Riesgo Falta de Regulación: A medida que la tokenización de activos inmobiliarios se vuelve más popular, los reguladores pueden introducir nuevas leyes y regulaciones para proteger a los inversores y mantener la integridad del mercado, por lo tanto, puede exponer a los inversores a riesgos adicionales, como la falta de transparencia y la posible pérdida de los tokens adquiridos.

RECUERDA; Que las Plataformas de Tokenización al igual que las Plataformas de Financiación Participativa, no tienen ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no está cubierta por ningún plan de indemnización de los inversores ni por ningún Fondo de Garantía de depósitos, la pérdida está limitada, al capital invertido,

¿Merece la pena invertir en tokenización inmobiliaria?

La tokenización inmobiliaria es una opción interesante para diversificar tu inversión en el sector inmobiliario, especialmente si buscas participar en proyectos con importes reducidos y acceder a oportunidades que antes requerían un capital elevado.

Su principal ventaja es la flexibilidad y transparencia que aporta la tecnología blockchain: los derechos económicos de cada inversor quedan registrados de forma segura y trazable, y en algunos casos los tokens pueden negociarse en un mercado secundario habilitado por la plataforma, aumentando la liquidez relativa de la inversión.

Es importante tener en cuenta que la tokenización no altera la rentabilidad ni los plazos de los proyectos, que dependen del activo subyacente. Su valor real radica en facilitar el acceso a inversiones, reducir burocracia y costes, y permitir una diversificación más amplia de la cartera.

Si quieres profundizar, puedes consultar el podcast de Web3 sobre tokenización inmobiliaria, donde se mencionan las principales empresas en España que operan con este modelo, como Hausera, Domoblock, Equalice, Tokenized Green, Reental, Inmobalize y Haux T.

En mi experiencia, he invertido a corto plazo (6 a 12 meses) en Hausera, Domoblock,Equalice y Tokenized Green. Esto me permite reinvertir ágilmente y aprovechar al máximo el interés compuesto, optimizando cada movimiento de mi estrategia financiera 💼💰✨.