Crowdfunding Inmobiliario vs Tokenización Inmobiliaria

Introducción

Existen alternativas a la inversión inmobiliaria tradicional a través de la financiación participativa (crowdfunding), que permiten a los inversores acceder al mercado sin necesidad de realizar grandes desembolsos. Dentro de este ecosistema, algunas propuestas incorporan la tokenización como forma de estructurar la inversión.

👉Si no tienes claro en qué consiste cada modelo, puedes profundizar en la tokenización inmobiliaria y en la financiación participativa (crowdfunding), entendiendo que la tokenización no es un modelo independiente, sino una forma de estructurar inversiones dentro del propio ecosistema del crowdfunding.

La Tokenización inmobiliaria es una tecnología relativamente nueva que ha surgido en los últimos años como resultado de la popularidad creciente de las criptomonedas y la tecnología blockchain. Aunque la tokenización en sí misma no es una idea nueva, la aplicación de esta tecnología al sector inmobiliario es relativamente reciente. Los primeros proyectos de tokenización inmobiliaria comenzaron a surgir alrededor de 2017,

Las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) en el sector inmobiliario han ido surgiendo gradualmente en los últimos años, a medida que las empresas han buscado formas alternativas de financiar proyectos inmobiliarios.

En España, las primeras PSFP inmobiliarias aparecieron en 2014, tras la aprobación de la Ley de Fomento de la Financiación Empresarial. Desde entonces, estas plataformas han ido ganando popularidad y se han convertido en una alternativa de financiación para promotores y pequeños inversores.

Similitudes entre Crowdfunding y Tokenización

1.-Deben cumplir con los requisitos de regulación establecidos por la CNMV. Las empresas que ofrecen la posibilidad de inversión a través de tokens, deben hacerlo a través de una Entidad de Servicios Financieros (ESI), regulada por la CNMV, de esta manera, se asegura que la empresa cumpla con los requisitos de transparencia, seguridad y protección al inversor, sin embargo, las PSFP deben estar reguladas por la CNMV y acogerse al Reglamento UE 2020/1503.

2.- En ambos casos, los inversores pueden participar en proyectos inmobiliarios sin tener que adquirir una propiedad completa, lo que les permite diversificar su cartera de inversiones y reducir los costes asociados con la compra y mantenimiento de propiedades.

3.- Tanto a través de empresas de tokenización como PSFP, los inversores pueden acceder a información detallada sobre el proyecto y la inversión a través de plataformas en línea, lo que facilita la toma de decisiones.

4.- Las Empresas de Tokenización al igual que las Plataformas de Proveedores de Servicios de financiación Participativa (PSFP), no tienen ninguna responsabilidad frente a terceros, es decir, no están cubiertas por ningún plan de indemnización de los inversores ni por ningún Fondo de Garantía de depósitos, la pérdida está limitada, al capital invertido,

5.- En ambas, la comisión de gestión está implícita en la financiación de la oportunidad y se cobra una vez que el proyecto ha sido financiado. Esto significa que, aunque el proyecto no tenga éxito, ambas empresas habrán cobrado por su gestión. Sin embargo, algunas empresas de tokenización o PSFP también cobran una comisión de éxito, que se paga en caso de que el proyecto sea rentable y genere beneficios para los inversores. Esta comisión de éxito es un incentivo adicional para que estas empresas se esfuercen por lograr el éxito de los proyectos que gestionan.

6.- Una similitud entre invertir a través de PSFP y en startups proptech es que ambos conllevan el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido. Los riesgos asociados con la tokenización no difieren significativamente de los riesgos en la inversión a través de PSFP.

Sin embargo, las startups proptech pueden añadir riesgos específicos, como dependencia de la plataforma, liquidez limitada y condiciones contractuales particulares.

Para profundizar en estos riesgos:

Diferencias entre Crowdfunding y Tokenización

1.- La inversión inmobiliaria mediante tokens consiste en la adquisición de tokens digitales que representan una fracción del valor de un inmueble¹. Como ya hemos comentado aún el token no es aplicable en españa y utlizan solo la blockhain como registro contable y el instrumento financiero que utlizan es el préstamo participativo o el contrato de cuenta en participación.

En cambio, la inversión a través de Plataforma de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), no implica la compra directa de una parte del inmueble. En estos casos, el inversor participa en un proyecto inmobiliario concreto, y la forma de participación depende del modelo del proyecto:

– En proyectos de plusvalía (equity), el inversor se convierte en socio del proyecto, adquiriendo participaciones o acciones de la sociedad vehículo. En este caso, su rentabilidad está directamente ligada al resultado final de la operación, pudiendo variar en función de los costes, los plazos y el precio final de venta del activo inmobiliario.
– En proyectos de préstamo (crowdlending), el inversor no adquiere ninguna participación, sino que concede un préstamo a tipo fijo, recibiendo intereses según lo pactado contractualmente.

¹ Actualmente, en España, la tokenización inmobiliaria no implica la representación directa del inmueble. La normativa exige supervisión por una Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR), por lo que muchas startups proptech utilizan la blockchain únicamente como registro contable. En la práctica, el inversor no adquiere el activo: la tokenización, cuando existe, recae sobre el instrumento financiero, otorgando solo derechos económicos. Para profundizar más, puedes visitar la entrada «Adaptación a la Ley 6/2023: La Evolución de los Security Tokens en España».

2.- La inversión inmobiliaria a través de tokens teóricamente ofrece una mayor liquidez que la realizada mediante una Plataforma de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), ya que este tipo de instrumentos está pensado para poder negociarse en un mercado secundario.

No obstante, es importante matizar que actualmente las plataformas de tokenización que operan en España no cuentan con un mercado secundario operativo, por lo que, en la práctica, la liquidez es limitada.

En el caso de las PSFP, el inversor debe esperar a la finalización del proyecto para recuperar su capital: al vencimiento del préstamo en los proyectos de crowdlending o tras la venta del activo en los proyectos de plusvalía (equity).

Algunos ejemplos de plataformas PSFP en las que invierto, Urbanitae, Wecity, Stockcrowd in, Civislend, y BD Kapital.

En cuanto a la tokenización inmobiliaria, algunos ejemplos de plataformas que operan bajo este modelo son: Domoblock, TokenizedGreen y Equalice.

3.- La inversión inmobiliaria a través de tokens suele reducir los tiempos y costes asociados a la burocracia y los trámites de una inversión tradicional, como los honorarios de notarios, tasadores u otros intermediarios, gracias a la automatización de muchos procesos y a la menor dependencia de terceros.

En cambio, en las PSFP la presencia de intermediarios y la necesidad de cumplir con determinados requisitos legales y regulatorios puede implicar mayores tiempos y costes para ejecutar la inversión.

En definitiva, esta reducción de costes y tiempos en los proyectos tokenizados puede traducirse en una mayor eficiencia y rentabilidad potencial para los inversores.

4.- Las empresas de tokenización son propietarias de los inmuebles que gestionan cuando operan bajo el modelo de house flipping.

Sin embargo, en la actualidad muchas han evolucionado hacia modelos de financiación a terceros, en los que actúan como prestatarias frente a los inversores y como prestamistas frente a los promotores. En estos casos, el inversor no tiene una relación directa con el activo inmobiliario, sino con la estructura de la operación y el préstamo concedido, por lo que la plataforma tampoco es propietaria del activo.

En cambio, en las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) no poseen los inmuebles, sino que actúan únicamente como intermediarias entre los promotores y los inversores.

Para entender el impacto real de estas diferencias en la posición del inversor, conviene compararlas de forma estructurada:

👉 Este tipo de estructuras se explica con más profundidad en el modelo de doble préstamo en la tokenización inmobiliaria.

5.- Las empresas de tokenización inmobiliaria establecen en sus contratos que, en caso de incumplimiento, las partes se rigen por las leyes del país del emisor y se someten a la jurisdicción de los tribunales de la sede social de la empresa emisora. Esto significa que, si surge algún conflicto, cada inversor debe iniciar por sí mismo las acciones legales para recuperar su inversión, lo que puede resultar costoso y burocrático, especialmente para inversores individuales. Aunque la inversión sea colectiva, la gestión de problemas legales no se realiza de forma conjunta, lo que puede desincentivar la participación.

Por otro lado, en las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), los inversores firman un contrato de mandato con la plataforma, en el que esta se compromete a velar por sus intereses en caso de incumplimiento y a realizar las gestiones necesarias, tanto en la vía extrajudicial como en la judicial. Los gastos incurridos se descuentan del remanente recuperado, si se logra recuperar el dinero. Este enfoque colectivo y gestionado por la plataforma reduce significativamente la burocracia y los costes individuales para los inversores.

En ambos casos, el objetivo es proteger los derechos de los inversores, pero desde un punto de vista práctico, el modelo de las PSFP resulta más ventajoso por su gestión colectiva y por la simplificación de los procesos legales, frente al modelo de tokenización, donde cada inversor debe actuar por separado.

6.- La inversión mediante tokens ofrece la flexibilidad de aportar capital tanto en dinero fiduciario como en criptomonedas, brindando a los inversores más opciones a la hora de invertir.

En cambio, en las Plataformas de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSPF), las inversiones solo se pueden realizar con dinero fiduciario.

Los inversores que opten por aportar criptomonedas deben tener en cuenta que este tipo de inversión puede estar sujeto a alta volatilidad, lo que implica un mayor riesgo sobre el capital invertido.

Ejemplo: En las empresas españolas de inversión a través de token, el valor de dichos tokens suele estar denominado en euros. lo que significa que el token no sufre volatilidad como las criptomonedas, sin embargo, los inversores que deciden invertir en criptomonedas deben tener en cuenta que el valor de estas puede fluctuar y que están sujetos a las variaciones en el tipo de cambio entre su divisa de origen y el euro, tanto cuando invierten como cuando recuperan su capital más beneficios.

7.- La inversión mínima en la inversión a través de tokens suele ser alrededor de 100€, sin embargo, en las PSFP el importe mínimo suele ser más elevado y oscilar alrededor de los 500€. El importe mínimo puede variar según el proyecto.

Conclusión

La inversión en inmobiliario a través de tokens puede proporcionar una forma más accesible, líquida, transparente y económica de invertir en bienes raíces en comparación con la inversión en Plataformas de Proveedores de Servicios de financiación Participativa. A pesar de que ambas opciones tienen sus propios riesgos, es importante realizar una investigación exhaustiva de los beneficios y riesgos asociados antes de invertir en cualquiera de ellas.

Las dos opciones de inversión son buenas alternativas para el inversor minorista, la elección final dependerá donde cada uno se sienta más cómodo, antes de decantarse por una u otra, te aconsejo que realices una investigación exhaustiva para asegurarte de que no estás frente a un chiringuito financiero o estafa financiera. Asimismo, no sólo te dejas llevar por la rentabilidad, analiza otros aspectos del proyectos, como por ejemplo, zona, licencia, ventas, cargas nota simple, etc

NOTA: Con el nuevo reglamento las Plataformas de Financiación Participativa (PFP) pasan a llamarse Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (PSFP). Las PFP tienen hasta noviembre del 2023 para acogerse al mismo.